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據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023年11月上海二手住宅成交1.41萬(wàn)套，環(huán)比增加5.89％，同比減少12.62%。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

掛牌上行速度放緩 成交以價(jià)換量

從網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前二手房的掛牌量超過41萬(wàn)套，繼續(xù)在歷史高位盤整。當(dāng)然，好的苗頭是，掛牌增速在放緩。據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月份后，每周新增掛牌大約在1.1萬(wàn)套左右，并且每周新增量下降趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，考慮到年底，掛牌活躍度不會(huì)太高，新增掛牌持續(xù)減少是大趨勢(shì)。當(dāng)然，從絕對(duì)新增量來(lái)看，仍屬于正常范圍，畢竟年底第十二批房源已經(jīng)亮相，而且不少樓盤有優(yōu)惠折扣，所以還有打新意愿在支撐。

從成交空間分布來(lái)看，依舊是大浦東，寶山和閔行成交排名靠前，分別成交2843套，1447套和1411套，比上月均有不同程度增加。此外，傳統(tǒng)交易活躍區(qū)中，松江成交也超過了1千套，說(shuō)明11月市場(chǎng)交易情況比10月有一定改善。從板塊角度來(lái)看，徐匯南站，浦東世博表現(xiàn)相對(duì)突出，畢竟靠市區(qū)的地區(qū)成交量相對(duì)小一些，能上11月板塊成交量前十，反襯一些傳統(tǒng)交易區(qū)域成交不活躍。但是總體來(lái)看，傳統(tǒng)交易活躍地區(qū)，比如周康、嘉定住城區(qū)，三林、顧村等都繼續(xù)停留在榜單中，說(shuō)明這些“中流砥柱”在繼續(xù)發(fā)揮作用。

從成交活躍的樓盤來(lái)看，甚至出現(xiàn)套均90平方米的樓盤，說(shuō)明選擇二手房不完全沖小面積，低總價(jià)去，適度的居住體驗(yàn)還是很重要的。從成交套數(shù)前十榜單中還發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)交易仍聚焦在外郊環(huán)間，可見二手房還是以總價(jià)3、4百萬(wàn)以內(nèi)的“上車房”最活躍。

表：二手住宅成交套數(shù)前十小區(qū)

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

以價(jià)換量 價(jià)格進(jìn)一步下跌

從上海中原地產(chǎn)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，11月繼續(xù)下跌，跌幅為3.88%。并且價(jià)格指數(shù)創(chuàng)這輪下跌行情以來(lái)的新低。市場(chǎng)處于僵持的背景下，房東要促成交易，必定在價(jià)格上做更多讓步。掛牌價(jià)打8折甚至更大的折扣才會(huì)激起買家興趣。此外，一旦有交易案例，成交價(jià)格低于小區(qū)平均價(jià)格，也會(huì)導(dǎo)致其他業(yè)主主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)格，否則沒有性價(jià)比的房源是不會(huì)被關(guān)注的。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：11月成交有所反彈并不意外，一方面，11月交易節(jié)奏回歸正常，10月畢竟還受到假期因素影響。另一方面，這些交易量是在房東進(jìn)一步讓步達(dá)成結(jié)果，一步到位的價(jià)格是非常有吸引力的。雖然交易量有所反彈，但從絕對(duì)高度來(lái)看，還沒有過1.5萬(wàn)套的“及格線”，所以市場(chǎng)還是受到調(diào)整的壓力影響。臨近年末，在市場(chǎng)趨勢(shì)沒有明朗前，觀望氣氛又開始增加，所以，交易量不會(huì)有明顯變化，最后一個(gè)月收官大概率還是平穩(wěn)過渡。

文/上海中原地產(chǎn)品牌部