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樂(lè)居網(wǎng)年中策劃《2023，我們想跟這個(gè)樓市談?wù)劇氛谶M(jìn)行中，本期話題為“下半年的樓市，能復(fù)蘇嗎？”。2023的下半年已經(jīng)是進(jìn)行時(shí)了，我們想用最平實(shí)的方式告訴你，上半年這個(gè)樓市都發(fā)生了什么，真正賣(mài)掉的房子有多少，房?jī)r(jià)到底跌了嗎，下半年的樓市將會(huì)發(fā)生什么，未來(lái)的市場(chǎng)走向如何？讓我們用大家都能看懂的方式，一起跟這個(gè)樓市談?wù)劇?/p>

我們邀請(qǐng)了四位全國(guó)重點(diǎn)城市房產(chǎn)專(zhuān)家，針對(duì)哪些因素會(huì)影響樓市復(fù)蘇、樓市復(fù)蘇的可能性、下半年是否有重大利好政策發(fā)布以及對(duì)于買(mǎi)房者的購(gòu)房建議等問(wèn)題，各抒己見(jiàn)。綜合梳理專(zhuān)家觀點(diǎn)的同時(shí)，我們也盤(pán)點(diǎn)了2023上半年樓市調(diào)控的方方面面，以期能為下半年樓市復(fù)蘇做一次較為精確的預(yù)測(cè)。

2023年下半年，樓市復(fù)蘇的可能性有多大？

在樓市能否復(fù)蘇的問(wèn)題上，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉較為樂(lè)觀地表示：整體來(lái)看，考慮到去年下半年尤其四季度樓市受到疫情的沖擊甚廣，而今年來(lái)自樓市、行業(yè)及宏觀等各方面的利好要素正在逐漸生效，全年樓市弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)還是可以保持。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為有一定難度。但也不排除有復(fù)蘇的可能。他認(rèn)為即使有行業(yè)復(fù)蘇苗頭，往上拉的幅度可能沒(méi)那么大，也需要更長(zhǎng)的時(shí)間。

“現(xiàn)在全國(guó)市場(chǎng)分化情況比較嚴(yán)重，我們要分城市類(lèi)型來(lái)看。一線城市整體比較平穩(wěn)，上漲和下跌的概率都不會(huì)太大。而三、四、五線城市則比較難，庫(kù)存難以去化，供大于求，目前很難實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇。另外，經(jīng)濟(jì)基本面復(fù)蘇，會(huì)帶動(dòng)樓市復(fù)蘇?！边@是合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅的觀點(diǎn)。

哪些因素有利于樓市復(fù)蘇？

談到樓市復(fù)蘇有利因素，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張輝總結(jié)為：政策面的利好，前期積壓需求的釋放，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)保量的措施，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇有正面影響。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：更加寬松的政策環(huán)境面對(duì)樓市復(fù)蘇的幫助是最直接的。另外，市場(chǎng)價(jià)格的逐漸回調(diào)對(duì)于購(gòu)房者而言會(huì)更加友好。此外，我們不能忽視的是一些典型的市場(chǎng)現(xiàn)象，如一線城市對(duì)于人口的吸附力帶來(lái)的“新市民”現(xiàn)象，包括二孩家庭對(duì)于居住需求的提升等等，也是有積極作用的。

郭毅則認(rèn)為政策的調(diào)整對(duì)于不同城市會(huì)有不同的影響。對(duì)于一線城市的調(diào)控政策，如果有放寬，則市場(chǎng)會(huì)有復(fù)蘇的機(jī)會(huì)；二三線線城市政策已經(jīng)見(jiàn)底，四五線城市的限制類(lèi)政策本來(lái)就沒(méi)有，可以從城市更新、舊改方面入手，或城市新片區(qū)的開(kāi)發(fā)和規(guī)劃，增加產(chǎn)業(yè)投資等城市化發(fā)展機(jī)會(huì)。”

下半年可能出臺(tái)對(duì)于樓市進(jìn)一步的利好政策嗎？政策的方向是？

提到下半年的樓市利好政策，張輝認(rèn)為最近大家都在討論的史詩(shī)級(jí)的救市，其實(shí)難度比較大。反而因城施策，小步慢走的可能性會(huì)更大。他表示：城市層面，利好政策更多來(lái)源于一二線城市。三四線城市基本已經(jīng)釋放完畢。貸款政策層面，一二線城市的利率和首付比例比較高，仍然有下調(diào)的空間。二套房的空間更大。限價(jià)政策層面，會(huì)更加高度的市場(chǎng)化，管控政策會(huì)進(jìn)一步松綁。

嚴(yán)躍進(jìn)堅(jiān)信下半年一定會(huì)出臺(tái)對(duì)樓市進(jìn)一步的利好政策，甚至可能是重磅的。但郭毅的觀點(diǎn)是目前從中央到地方樓市調(diào)控的底層邏輯還是只要不會(huì)出現(xiàn)影響經(jīng)濟(jì)基本面的情況，樓市的問(wèn)題會(huì)交由行業(yè)本身來(lái)解決。“下半年針對(duì)具體的細(xì)分板塊和細(xì)分市場(chǎng)，可能會(huì)出現(xiàn)更加精準(zhǔn)的政策。但是出臺(tái)針對(duì)一線城市的全面政策，可能性并不大?！?/p>

肖文曉展望下半年，覺(jué)得目前樓市對(duì)于剛性需求的政策支持力度已經(jīng)較大，下一步可以做文章的主要集中在改善性需求上，包括考慮適當(dāng)降低二套房的首付比例等。

下半年，有沒(méi)有給購(gòu)房者的建議？

“下半年，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，建議大家結(jié)合自己的需求和實(shí)際情況來(lái)選擇購(gòu)房?！惫憬ㄗh有改善型購(gòu)房的家庭，需要先賣(mài)再買(mǎi)，要充分評(píng)估手頭房源的素質(zhì)情況制定策略。如果需要出售的房子處于城市核心區(qū)域，素質(zhì)又不錯(cuò)，可以再守一守；如果房子整體素質(zhì)一般，可以盡快出貨。

張輝建議要從自住的角度購(gòu)買(mǎi)，從投資的角度，必要性已經(jīng)不大了。還有就是，要根據(jù)個(gè)人的需求來(lái)選擇房子和入市的時(shí)機(jī)。“近兩年，房?jī)r(jià)處于下行甚至是底部區(qū)間，再降價(jià)的空間也不大了。現(xiàn)在買(mǎi)房是窗口期，該出手時(shí)就出手。樓盤(pán)的選擇，要選擇去化比較良好的樓盤(pán)，要選擇交付沒(méi)有問(wèn)題的樓盤(pán)。有風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)要規(guī)避。”

肖文曉提醒購(gòu)房者：現(xiàn)在正處于近十年來(lái)樓市最為友好的政策窗口期，很多地方已經(jīng)退出了限購(gòu)、限售等調(diào)控政策，并且通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、返還契稅、提高公積金貸款額度等手段鼓勵(lì)大家買(mǎi)房，而房貸利率不僅絕對(duì)水平處于歷史低位，減點(diǎn)優(yōu)惠力度也是最大的。

上半年政策亮點(diǎn)：各地因城施策，利好政策工具箱應(yīng)出盡出

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止7月初，住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)已相繼推出全國(guó)性樓市政策愈70項(xiàng)，如：1月13日，銀保監(jiān)會(huì)以視頻形式召開(kāi)2023年工作會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2023年，要努力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)。堅(jiān)持“房住不炒”定位，落實(shí)“金融十六條”措施，“因城施策”實(shí)施差別化信貸政策，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

6月20日，LPR“降息”落地。其中，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.20%，均下降10個(gè)基點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、無(wú)錫、廈門(mén)、鄭州、福州等重點(diǎn)二線城市在內(nèi)，南寧、廈門(mén)、珠海、中山等城市的首套房貸最低利率則已經(jīng)降至3.7%。

在地方政策層面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止7月初，已有將近300項(xiàng)樓市調(diào)控政策出臺(tái)。一方面擴(kuò)大需求基本盤(pán)，放寬生育政策、鼓勵(lì)生育，并給予多孩家庭購(gòu)房政策傾斜。另一方面，各地因城施策，放松需求限制。根據(jù)不同城市現(xiàn)狀，優(yōu)化限購(gòu)限貸等政策，支持需求釋放。特別是三四線城市利好政策工具箱應(yīng)出盡出。

自3月末，自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》以來(lái)，多地積極行動(dòng)，出臺(tái)相關(guān)政策與措施，加快推動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”落地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前，全國(guó)已有包括珠海、西安、蘇州、南京、無(wú)錫、昆明、濟(jì)南、成都、深圳、青島、東莞、廣州超40個(gè)城市正式發(fā)文推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。

至此，下半年能否有更多的樓市利好政策推出，我們拭目以待。

樂(lè)居網(wǎng)年中策劃《2023，我們想跟這個(gè)樓市談?wù)劇氛谶M(jìn)行中，我們將以“交房，誰(shuí)靠譜？”為話題，盤(pán)底2022-2023上半年全國(guó)延期交付項(xiàng)目一覽表，重點(diǎn)城市將會(huì)單獨(dú)盤(pán)點(diǎn)相應(yīng)延期項(xiàng)目。此外，我們也會(huì)針對(duì)2023年下半年即將交付的項(xiàng)目做一次梳理，與此相關(guān)的城市、開(kāi)發(fā)商、交付項(xiàng)目名稱(chēng)以及交付時(shí)間會(huì)有一次全面透明的盤(pán)點(diǎn)，供大家買(mǎi)房參考，敬請(qǐng)期待。