樂(lè)居網(wǎng)年中策劃《2023,我們想跟這個(gè)樓市談?wù)劇氛谶M(jìn)行中,本期話題為“下半年的樓市,能復(fù)蘇嗎?”。2023的下半年已經(jīng)是進(jìn)行時(shí)了,我們想用最平實(shí)的方式告訴你,上半年這個(gè)樓市都發(fā)生了什么,真正賣(mài)掉的房子有多少,房?jī)r(jià)到底跌了嗎,下半年的樓市將會(huì)發(fā)生什么,未來(lái)的市場(chǎng)走向如何?讓我們用大家都能看懂的方式,一起跟這個(gè)樓市談?wù)劇?/p>
我們邀請(qǐng)了四位全國(guó)重點(diǎn)城市房產(chǎn)專(zhuān)家,針對(duì)哪些因素會(huì)影響樓市復(fù)蘇、樓市復(fù)蘇的可能性、下半年是否有重大利好政策發(fā)布以及對(duì)于買(mǎi)房者的購(gòu)房建議等問(wèn)題,各抒己見(jiàn)。綜合梳理專(zhuān)家觀點(diǎn)的同時(shí),我們也盤(pán)點(diǎn)了2023上半年樓市調(diào)控的方方面面,以期能為下半年樓市復(fù)蘇做一次較為精確的預(yù)測(cè)。
2023年下半年,樓市復(fù)蘇的可能性有多大?
在樓市能否復(fù)蘇的問(wèn)題上,克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉較為樂(lè)觀地表示:整體來(lái)看,考慮到去年下半年尤其四季度樓市受到疫情的沖擊甚廣,而今年來(lái)自樓市、行業(yè)及宏觀等各方面的利好要素正在逐漸生效,全年樓市弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)還是可以保持。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為有一定難度。但也不排除有復(fù)蘇的可能。他認(rèn)為即使有行業(yè)復(fù)蘇苗頭,往上拉的幅度可能沒(méi)那么大,也需要更長(zhǎng)的時(shí)間。
“現(xiàn)在全國(guó)市場(chǎng)分化情況比較嚴(yán)重,我們要分城市類(lèi)型來(lái)看。一線城市整體比較平穩(wěn),上漲和下跌的概率都不會(huì)太大。而三、四、五線城市則比較難,庫(kù)存難以去化,供大于求,目前很難實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇。另外,經(jīng)濟(jì)基本面復(fù)蘇,會(huì)帶動(dòng)樓市復(fù)蘇?!边@是合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅的觀點(diǎn)。
哪些因素有利于樓市復(fù)蘇?
談到樓市復(fù)蘇有利因素,南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張輝總結(jié)為:政策面的利好,前期積壓需求的釋放,開(kāi)發(fā)商的降價(jià)保量的措施,都會(huì)對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇有正面影響。
嚴(yán)躍進(jìn)表示:更加寬松的政策環(huán)境面對(duì)樓市復(fù)蘇的幫助是最直接的。另外,市場(chǎng)價(jià)格的逐漸回調(diào)對(duì)于購(gòu)房者而言會(huì)更加友好。此外,我們不能忽視的是一些典型的市場(chǎng)現(xiàn)象,如一線城市對(duì)于人口的吸附力帶來(lái)的“新市民”現(xiàn)象,包括二孩家庭對(duì)于居住需求的提升等等,也是有積極作用的。
郭毅則認(rèn)為政策的調(diào)整對(duì)于不同城市會(huì)有不同的影響。對(duì)于一線城市的調(diào)控政策,如果有放寬,則市場(chǎng)會(huì)有復(fù)蘇的機(jī)會(huì);二三線線城市政策已經(jīng)見(jiàn)底,四五線城市的限制類(lèi)政策本來(lái)就沒(méi)有,可以從城市更新、舊改方面入手,或城市新片區(qū)的開(kāi)發(fā)和規(guī)劃,增加產(chǎn)業(yè)投資等城市化發(fā)展機(jī)會(huì)。”
下半年可能出臺(tái)對(duì)于樓市進(jìn)一步的利好政策嗎?政策的方向是?
提到下半年的樓市利好政策,張輝認(rèn)為最近大家都在討論的史詩(shī)級(jí)的救市,其實(shí)難度比較大。反而因城施策,小步慢走的可能性會(huì)更大。他表示:城市層面,利好政策更多來(lái)源于一二線城市。三四線城市基本已經(jīng)釋放完畢。貸款政策層面,一二線城市的利率和首付比例比較高,仍然有下調(diào)的空間。二套房的空間更大。限價(jià)政策層面,會(huì)更加高度的市場(chǎng)化,管控政策會(huì)進(jìn)一步松綁。
嚴(yán)躍進(jìn)堅(jiān)信下半年一定會(huì)出臺(tái)對(duì)樓市進(jìn)一步的利好政策,甚至可能是重磅的。但郭毅的觀點(diǎn)是目前從中央到地方樓市調(diào)控的底層邏輯還是只要不會(huì)出現(xiàn)影響經(jīng)濟(jì)基本面的情況,樓市的問(wèn)題會(huì)交由行業(yè)本身來(lái)解決。“下半年針對(duì)具體的細(xì)分板塊和細(xì)分市場(chǎng),可能會(huì)出現(xiàn)更加精準(zhǔn)的政策。但是出臺(tái)針對(duì)一線城市的全面政策,可能性并不大?!?/p>
肖文曉展望下半年,覺(jué)得目前樓市對(duì)于剛性需求的政策支持力度已經(jīng)較大,下一步可以做文章的主要集中在改善性需求上,包括考慮適當(dāng)降低二套房的首付比例等。
下半年,有沒(méi)有給購(gòu)房者的建議?
“下半年,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),建議大家結(jié)合自己的需求和實(shí)際情況來(lái)選擇購(gòu)房?!惫憬ㄗh有改善型購(gòu)房的家庭,需要先賣(mài)再買(mǎi),要充分評(píng)估手頭房源的素質(zhì)情況制定策略。如果需要出售的房子處于城市核心區(qū)域,素質(zhì)又不錯(cuò),可以再守一守;如果房子整體素質(zhì)一般,可以盡快出貨。
張輝建議要從自住的角度購(gòu)買(mǎi),從投資的角度,必要性已經(jīng)不大了。還有就是,要根據(jù)個(gè)人的需求來(lái)選擇房子和入市的時(shí)機(jī)。“近兩年,房?jī)r(jià)處于下行甚至是底部區(qū)間,再降價(jià)的空間也不大了。現(xiàn)在買(mǎi)房是窗口期,該出手時(shí)就出手。樓盤(pán)的選擇,要選擇去化比較良好的樓盤(pán),要選擇交付沒(méi)有問(wèn)題的樓盤(pán)。有風(fēng)險(xiǎn)的樓盤(pán)要規(guī)避。”
肖文曉提醒購(gòu)房者:現(xiàn)在正處于近十年來(lái)樓市最為友好的政策窗口期,很多地方已經(jīng)退出了限購(gòu)、限售等調(diào)控政策,并且通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、返還契稅、提高公積金貸款額度等手段鼓勵(lì)大家買(mǎi)房,而房貸利率不僅絕對(duì)水平處于歷史低位,減點(diǎn)優(yōu)惠力度也是最大的。
上半年政策亮點(diǎn):各地因城施策,利好政策工具箱應(yīng)出盡出
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截止7月初,住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)已相繼推出全國(guó)性樓市政策愈70項(xiàng),如:1月13日,銀保監(jiān)會(huì)以視頻形式召開(kāi)2023年工作會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào),2023年,要努力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)。堅(jiān)持“房住不炒”定位,落實(shí)“金融十六條”措施,“因城施策”實(shí)施差別化信貸政策,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。
6月20日,LPR“降息”落地。其中,1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.20%,均下降10個(gè)基點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至6月30日,有超40城首套房貸款利率降至4%以下,包括天津、無(wú)錫、廈門(mén)、鄭州、福州等重點(diǎn)二線城市在內(nèi),南寧、廈門(mén)、珠海、中山等城市的首套房貸最低利率則已經(jīng)降至3.7%。
在地方政策層面,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截止7月初,已有將近300項(xiàng)樓市調(diào)控政策出臺(tái)。一方面擴(kuò)大需求基本盤(pán),放寬生育政策、鼓勵(lì)生育,并給予多孩家庭購(gòu)房政策傾斜。另一方面,各地因城施策,放松需求限制。根據(jù)不同城市現(xiàn)狀,優(yōu)化限購(gòu)限貸等政策,支持需求釋放。特別是三四線城市利好政策工具箱應(yīng)出盡出。
自3月末,自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》以來(lái),多地積極行動(dòng),出臺(tái)相關(guān)政策與措施,加快推動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”落地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截止目前,全國(guó)已有包括珠海、西安、蘇州、南京、無(wú)錫、昆明、濟(jì)南、成都、深圳、青島、東莞、廣州超40個(gè)城市正式發(fā)文推行二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。
至此,下半年能否有更多的樓市利好政策推出,我們拭目以待。
樂(lè)居網(wǎng)年中策劃《2023,我們想跟這個(gè)樓市談?wù)劇氛谶M(jìn)行中,我們將以“交房,誰(shuí)靠譜?”為話題,盤(pán)底2022-2023上半年全國(guó)延期交付項(xiàng)目一覽表,重點(diǎn)城市將會(huì)單獨(dú)盤(pán)點(diǎn)相應(yīng)延期項(xiàng)目。此外,我們也會(huì)針對(duì)2023年下半年即將交付的項(xiàng)目做一次梳理,與此相關(guān)的城市、開(kāi)發(fā)商、交付項(xiàng)目名稱(chēng)以及交付時(shí)間會(huì)有一次全面透明的盤(pán)點(diǎn),供大家買(mǎi)房參考,敬請(qǐng)期待。
樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)
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