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如果你最近關(guān)注了房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不是感覺樓市有點(diǎn)涼？賣房子的人變多了，而真正成交的卻沒有那么多？如果你最近有買房或者賣房的打算，你是不是也在困惑，樓市到底怎么了？下半年要不要有動(dòng)作？如果你還對(duì)樓市有所期待，你是不是也想知道，市場(chǎng)能不能復(fù)蘇，會(huì)在什么時(shí)候復(fù)蘇，應(yīng)該以怎樣的方式復(fù)蘇？

2023的下半年已經(jīng)是進(jìn)行時(shí)了，我們想用最平實(shí)的方式告訴你，上半年這個(gè)樓市都發(fā)生了什么，真正賣掉的房子有多少，房?jī)r(jià)到底跌了嗎，下半年的樓市將會(huì)發(fā)生什么，未來的市場(chǎng)走向如何？讓我們用大家都能看懂的方式，一起跟這個(gè)樓市談?wù)劇?/p>

上半年，樓市的成交量高嗎？

不太好。從數(shù)據(jù)上看，跟部分購房者的感受差不多，上半年的成交量并不盡如人意。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1—5月份，商品房銷售面積46440萬平方米，累計(jì)同比下降0.9%，跌幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額49787億元，增長(zhǎng)8.4%，漲幅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的反饋來看，進(jìn)入二季度后，重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)活躍度持續(xù)低迷，6月各周成交規(guī)模降至2月以來低位。二季度，前期積壓購房需求基本釋放完畢，市場(chǎng)明顯降溫，6月，受去年同期高基數(shù)影響，重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比在連續(xù)增長(zhǎng)4個(gè)月后轉(zhuǎn)降，降幅超20%，環(huán)比略有增長(zhǎng)，絕對(duì)規(guī)模為2016年以來同期最低水平。

要知道，當(dāng)我們做數(shù)據(jù)對(duì)比的時(shí)候，去年同期的數(shù)據(jù)是受到當(dāng)時(shí)疫情影響的。3-4月份確實(shí)有一波小陽春的市場(chǎng)行情，但當(dāng)前期的積壓購房需求釋放完畢后，上半年的成交量并沒有達(dá)到預(yù)期的水平。

上半年，房?jī)r(jià)下跌了嗎？

并沒有。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，同比方面，70城新房、二手房銷售價(jià)格同比指數(shù)持續(xù)上行，但是仍為負(fù)增長(zhǎng)。環(huán)比來看，新房?jī)r(jià)格環(huán)比在今年2月環(huán)比轉(zhuǎn)正，隨后連續(xù)4個(gè)維持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是自4月開始漲幅開始收窄。二手房下行態(tài)勢(shì)更加明顯，5月開始轉(zhuǎn)降，一季度積壓需求釋放殆盡后，市場(chǎng)觀望情緒加重，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。

就當(dāng)前的情況，市場(chǎng)信心顯露不足，甚至很多城市面臨下行壓力，后續(xù)亟需政策利好的加持來鞏固市場(chǎng)預(yù)期。

下半年，一線城市的購房建議

其實(shí)，從上半年的數(shù)據(jù)來看，一線城市的成交量和房?jī)r(jià)表現(xiàn)韌性較強(qiáng)。上半年北京、上海在強(qiáng)基本面帶動(dòng)下，土拍升溫、購房者置業(yè)情緒改善，市場(chǎng)活躍度修復(fù)相對(duì)較好。雖然4月以來各城市市場(chǎng)情緒普遍下滑，核心一二線市場(chǎng)調(diào)整壓力也在增加。但從上半年整體情況來看，新建商品住宅成交面積仍處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

根據(jù)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，下半年一線城市新房成交規(guī)模同比或波動(dòng)調(diào)整，二手房掛牌量處于高位預(yù)計(jì)也將繼續(xù)影響二手房市場(chǎng)情緒，進(jìn)而影響新房置業(yè)預(yù)期。隨著市場(chǎng)調(diào)整壓力的增加，一線城市微調(diào)政策的可能性也在提升，若政策優(yōu)化調(diào)整，一線城市市場(chǎng)活躍度有望好轉(zhuǎn)。

二線城市的購房建議

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年，二線、三四線代表城市市場(chǎng)情緒修復(fù)緩慢，成交面積同比增幅較小。其中二線代表城市同比增長(zhǎng)約9%左右。預(yù)計(jì)下半年，核心二線繼續(xù)放松調(diào)控政策，市場(chǎng)活躍度有望繼續(xù)保持，核心二線城市政策優(yōu)化預(yù)期持續(xù)強(qiáng)化，成都、杭州、西安、長(zhǎng)沙等城市政策優(yōu)化空間仍較大，調(diào)控政策繼續(xù)放松也將為這部分城市新房成交規(guī)模的提升帶來階段性成效，從而對(duì)二線城市整體市場(chǎng)形成一定支撐。

三、四線城市的購房建議

年初，隨著疫情防控放開，積壓的需求開始大規(guī)模集中釋放，帶動(dòng)各等級(jí)城市成交同比拉升，但是在這一波需求釋放接近完畢后，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力不足，成交同比漲幅逐漸回落，到5月份，三四線城市成交同比漲幅已經(jīng)回落至8.5%。

從數(shù)據(jù)層面，多數(shù)普通二線和三四線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已基本放開，政策端給予市場(chǎng)的支撐力度偏弱，疊加多數(shù)城市庫存量較大，房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍較強(qiáng)，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)依賴于宏觀基本面的修復(fù)節(jié)奏，在居民收入預(yù)期未見明顯好轉(zhuǎn)的情況下，多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整態(tài)勢(shì)難改，市場(chǎng)恢復(fù)需要更長(zhǎng)時(shí)間

對(duì)于剛需客戶和換房客戶的建議

下半年，對(duì)于普通的剛需購房者來說，到底要不要買房呢？我們對(duì)話了合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅，她表示，下半年，對(duì)于購房者來說，大家來結(jié)合自己的需求和實(shí)際情況來選擇購房。如果你的消費(fèi)力能支撐，該買還是要買。但是如果要透支未來，就不建議在下半年入手，再次提醒大家，不要用過多的杠桿。

對(duì)于下半年要換房的客戶，她表示，對(duì)于部分家庭，在下半年需要先賣再買。如果這部分客戶的舊房子處于城市核心區(qū)域，整體素質(zhì)和未來發(fā)展空間仍在，可以選擇在下半年再守一守。如果舊房子的品質(zhì)一般，更建議盡快出貨。總之，還是要根據(jù)實(shí)際需求和未來市場(chǎng)狀況，來做下半年的購房策略調(diào)整。