2023開年,房地產(chǎn)市場多項數(shù)據(jù)出現(xiàn)起色,房貸利率一路走低。在“保交樓”“支持剛性和改善性住房需求合理釋放”的大背景下,2023年的樓市走向會如何?購房者面對全新的市場環(huán)境該作何選擇?房企經(jīng)營策略怎樣優(yōu)化轉(zhuǎn)向?對此,樂居買房對話了合碩機構(gòu)首席分析師郭毅。
郭毅表示,未來樓市的走向主要取決于積極政策能否迅速落地。對購房者而言,政策的步調(diào)決定了預(yù)期的好壞,在積極的政策推動下,“小陽春”很可能得到延續(xù),全年走勢也將保持上揚。
而針對今年的置業(yè)策略,郭毅認為剛性和改善性需求關(guān)注點是有區(qū)別的,剛性需求應(yīng)在資金門檻下,充分考慮板塊產(chǎn)業(yè)、配套標準等因素,而改善性需求則更應(yīng)關(guān)注戶型、精裝等是否滿足生活需要。
郭毅還提到,對房企來講,拿好地依然是核心邏輯,緊跟新時代住房需求、在產(chǎn)品層面做出引領(lǐng)性創(chuàng)新也是重中之重。而金融側(cè)的支持,在給予了市場消費力的基礎(chǔ)支撐的同時,可能也會造成房企“強者恒強”的局面。
以下為對話實錄:
Q:郭老師好,近期,房地產(chǎn)利好消息頻傳,您有觀察到樓市回暖的跡象嗎?請為我們介紹一下。
郭毅:從北京來看,1月份就已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯的回暖跡象了。北京1月份商品住宅的成交套數(shù)是2933套,因為是1月是春節(jié)月,實際上有一周的時間是停止網(wǎng)簽的。我們相比較歷年的春節(jié)月的成交量來看,今年北京的銷量已經(jīng)創(chuàng)下近10年春節(jié)月的銷量新高。
北京的二手房市場其實是在春節(jié)之后回暖的,春節(jié)之后的工作日,基本上北京二手住宅的單日成交都保持在五六百套這樣的一個水平。
總體來講全月基本上突破1萬套不是問題。因為對于北京來講,二手房成交超過1萬套是一個市場陰晴線的指征。如果單月成交量在1萬套以上,說明市場在出現(xiàn)回暖,那么單月突破1.5萬套以上,可能房價就已經(jīng)出現(xiàn)一個明顯的升溫了。所以從成交層面上來看,北京樓市確實已經(jīng)處在一個回暖通道里了。
Q:從國家到地方,從政策端松綁到金融側(cè)支持,房地產(chǎn)市場復(fù)蘇迎來新機遇。在此背景下,您認為今年的新房和二手房市場,將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展趨勢?
郭毅:大家買房子的選擇上,現(xiàn)在并沒有那么明顯的區(qū)分了。只買新房,或者只買二手房的這種人是比較少的,很多人其實都是在新房和二手房的大盤子里面去做選擇,依據(jù)自己的資金的狀況,然后依據(jù)自己的工作和生活的地點,以及對房子未來價值潛力的一個判斷去做選擇。
那么今年的市場其實從現(xiàn)在來講,小陽春來得雖然早,但是能不能夠延續(xù),其實是存在一個不確定性的。來得早是因為各項寬松政策的支持,包括金融層面,M2的增速創(chuàng)新高,資金的使用成本。雖然說北京的房貸沒有降,但是從企業(yè)經(jīng)營貸這些層面上來講,還是相對整體的資金融資成本已經(jīng)降了。這種金融側(cè)的支持其實是給予了市場更多的消費力的一個基礎(chǔ)支撐。
所以我覺得對于買房人來講,大家可能從金融層面到政策層面上都對未來存在著更好的預(yù)期,但是如果這個預(yù)期沒有實實在在地變成真實的政策落地,那么大家可能就會轉(zhuǎn)向一個悲觀的心態(tài),所以其實核心還是放寬政策,有沒有可能盡快地落地。
如果政策很快出來了,就會對大家購房門檻的下降也起到了一個明顯的推動作用。那么這一輪的小陽春很可能就會一路走下去,保持一個全年都保持一個上揚的曲線。但是如果政策的落地比較晚,或者說出臺政策的力度相對來說比較輕,可能這一波預(yù)期就有可能迅速由向好轉(zhuǎn)向悲觀,所以核心的關(guān)鍵還是在政策。
Q:針對有剛性和改善需求的購房人群,今年的置業(yè)策略分別是什么?請您給出一些建議。
郭毅:首先買房子核心其實不僅要看重當下,還要更好地去了解這個片區(qū)這個板塊未來的可能性。
第一核心是要有對房價能夠產(chǎn)生堅實支撐的產(chǎn)業(yè),這個片區(qū)是不是具備未來更好的發(fā)展前景。要找到真正能夠有這種高知高智人群集中的產(chǎn)業(yè)發(fā)力點,同時這個產(chǎn)業(yè)在未來我們國家的產(chǎn)業(yè)布局當中,也是存在著持續(xù)向好的態(tài)勢。比如說現(xiàn)在可能最核心的就是科創(chuàng),包括金融可能是能夠支撐所有產(chǎn)業(yè)發(fā)力的一個杠桿。
第二核心是買房人還是要根據(jù)自己的需要去選擇適合的房子,以及能夠滿足自己日常居住需求的這種配套,同時這個配套還會成為房子價值的一個很好的助力。
第三其實對于剛需來說,大家更多是看自己的首套門檻,在購房的資金額度上去做相應(yīng)的選擇。但是對于戶型的選擇,精裝配置的要求,應(yīng)該有自己的一個標準,比如說我們可能總價不高,但是盡量能買純南就不買東西,能買南北通透就不買純南。
大家選房子,其實選擇的是未來的一種生活場景和對于生活的一個設(shè)計。那么在這個前提之下,我覺得對于改善換房來說,可能戶型是最核心的要點,以及精裝的配置是不是能夠滿足自己的基礎(chǔ)性的居住生活的需要。
Q:無論是“保交樓、保民生”,“支持剛性和改善型住房需求”,還是重提支柱產(chǎn)業(yè)地位,國家層面近期對房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度有目共睹。您認為,面對當下的契機,開發(fā)商應(yīng)如何調(diào)整、優(yōu)化經(jīng)營策略,盡快走出低谷?
郭毅:其實對于開發(fā)商來說,核心的邏輯就是拿好地。有的地塊可能只要位置相對比較好,地價控制相對合理,就能跑出比較好的流速,同時也有更高的成本空間去用在打造產(chǎn)品上。
所以核心我覺得拿對地是房企在運營策略上的第一個要點。第二個是在產(chǎn)品的設(shè)計上,大家都有各自的亮點,但是還需要去更多地聚焦于客戶需求本身,去尋找一些能夠持續(xù)打動客戶的引領(lǐng)性的產(chǎn)品創(chuàng)新,它可能不是顛覆性的創(chuàng)新,但是微創(chuàng)新就會有很大的幫助。
再一個營銷層面,還是要重視銷售展場的規(guī)劃,示范區(qū)和樣板間同樣重要,因為示范區(qū)園林是從買房人進入開始,他先感受開發(fā)商的園林營造,然后再進入到售樓處,進入到樣板間,去全方位的了解這個項目本身它是什么樣的一個設(shè)計和產(chǎn)品標準,給客戶更好的一個未來的想象力。
Q:2022百強房企年度銷售額同比縮水明顯,市場規(guī)模大幅衰退。2023年房企格局可能發(fā)生哪些變化?
郭毅:其實不是百強房企業(yè)縮水,而是整個市場縮水了。過去18萬億,去年是14萬億,整體少了,百強房企也不可能實現(xiàn)一個很高的破局。
今年總體來講,百強房企的市場占有率會持續(xù)提高,“強者恒強”的局面已經(jīng)很難被打破了,特別是在金融層面上,對于優(yōu)質(zhì)房企的金融支持力度更大,其采用的融資方式也會更多。
同時今年全國都在著力搞經(jīng)濟,金融層面上又給出很大的支撐,所以今年的經(jīng)濟發(fā)展增速是有保障的。那么在這個基礎(chǔ)之上,市場的總銷售額也會相比去年有比較明顯的升溫。百強房企總體銷售額上,同比也會出現(xiàn)上升。
Q:土地出讓 “兩集中”政策近期迎來優(yōu)化完善。您認為,此種變化會對2023年房企拿地帶來哪些影響?房企應(yīng)如何調(diào)整拿地策略?
郭毅:我覺得影響當然會有,但是企業(yè)去判斷土地價值的邏輯沒有發(fā)生根本性的變化。
首先聚焦優(yōu)質(zhì)城市,尋找高價值的板塊,然后在板塊當中尋找一些相對來說市場價值清晰,客戶認可度高的一些地塊還是根本邏輯,核心的部分可能由過去兩集中改成了多批次的出讓,可能對于房企來說,競爭的壓力會得到一定程度的緩解。
但是判斷土地核心價值的邏輯沒有發(fā)生改變的話,大家還是會集中自己的優(yōu)勢資源資金去拿相對來說市場價值邏輯更清楚,同時回報率更好的一些地塊。
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