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自2022年以來(lái)，房貸利好政策在全國(guó)各地接二連三密集發(fā)布，與之形成反差的卻是年輕人在社交媒體上認(rèn)真研究討論起要不要提前還房貸。經(jīng)濟(jì)下行裁員斷供、投資收益跑不贏房貸利息……這成為年輕購(gòu)房者做出提前還房貸這一決策的重要參考。

年后，“提前還房貸”相關(guān)話題再次登上各社交軟件的熱搜榜，甚至還有年輕人感慨“找到了新的理財(cái)途徑——提前還房貸”。早在去年，就有網(wǎng)友在某書上發(fā)貼稱：“建行提前還了4.5萬(wàn)元，利息少了18萬(wàn)元？趕緊搬磚還商貸”。此話題一經(jīng)發(fā)布，引來(lái)上萬(wàn)點(diǎn)贊互動(dòng)。

究其根本，“提前還貸”還是因?yàn)榉抠J的成本過(guò)高。金融去杠桿、樓市調(diào)控等一系列政策之下，普通人的投資收益能跑贏房貸利率已經(jīng)成為奢望。

據(jù)報(bào)道，有購(gòu)房者家住某二線城市，2022年已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行提前還貸，“我去年年底提前還了15萬(wàn)，主要還是覺(jué)得還房貸太虧了，還了一年多根本沒(méi)還多少本金，大部分時(shí)間都在還利息，感覺(jué)自己虧很大?！边€有人還了兩年房貸，但“其實(shí)還沒(méi)有完全開(kāi)始還本金”，“我們總共商貸70萬(wàn)，結(jié)果還了兩年半，還有68萬(wàn)?！彼跃W(wǎng)友感慨：“提前還其實(shí)是賺錢啊。”

春節(jié)前出現(xiàn)的提前還貸潮，不少購(gòu)房人調(diào)侃說(shuō)“不理財(cái)，年終獎(jiǎng)就留給房貸。”不少銀行還因此關(guān)閉了線上預(yù)約申請(qǐng)通道。

年前年后提前還房貸熱一直在持續(xù)著，明明很多人受疫情影響收入大跌，為什么還要提前還貸呢？提前還房貸多好，銀行早回款！可是為什么銀行不歡迎呢，甚至有些銀行提前還房貸還要排隊(duì)排好幾個(gè)月？樂(lè)居邀請(qǐng)北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣，用專業(yè)的角度為大家答疑解惑。

問(wèn)：為什么會(huì)出現(xiàn)提前還貸熱？

王玉臣：首先，大部分城市的房?jī)r(jià)普遍下降，眼下房屋的升值空間已經(jīng)跑不贏房貸利息了。今年雖然還有極少部分城市的房?jī)r(jià)還在上漲，但很多城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有上漲，還有下降，大家對(duì)樓市的信心也是普遍下降。

其次，近期新的房貸利率不斷下調(diào)。而之前的房貸利率有不少是很高的，比如百分之五點(diǎn)多，甚至還有百分之六點(diǎn)多的。還款周期越長(zhǎng)，利息就會(huì)越高，和新的房貸利率政策相比，差額也會(huì)越大。

再次，受疫情影響，很多人的收入受到了影響，每月還房貸對(duì)于很多購(gòu)房人而言其實(shí)是一筆不小的開(kāi)銷，給生活帶來(lái)不小的壓力，而且這種壓力是持續(xù)性的。所以，有一部分購(gòu)房人可能就會(huì)索性選擇籌錢（通過(guò)出售其它房產(chǎn)、向父母兄弟姐妹借款等方式）一次性把貸款還了省事。

第四，還有一部分人原本是投資買房，當(dāng)樓市不景氣的時(shí)候，需要及時(shí)撤場(chǎng)止損，將貸款還了房子賣掉。再加上現(xiàn)在很多投資領(lǐng)域并不景氣，比如很多理財(cái)收益并不高，還不如直接抽回投資償還房貸更劃算。

問(wèn)：為什么銀行不歡迎提前還房貸？

王玉臣：銀行掙錢的一個(gè)主要渠道就是通過(guò)對(duì)外放貸，賺取貸款利息。而房貸利息又是其中很重要的一類，并且屬于比較優(yōu)質(zhì)的貸款類別。一方面周期越長(zhǎng)，收取的利息就越高。另一方面，之前的很多房貸利率比現(xiàn)在的房貸利率是要高不少的，兩者對(duì)比，差額隨著時(shí)間的延續(xù)會(huì)越來(lái)越大。當(dāng)提前還款出現(xiàn)時(shí)，對(duì)于一些貸款客戶，銀行收回的利息會(huì)受到影響，利息可能會(huì)減低不少，銀行的收入就會(huì)有所降低，這是一些銀行不愿意看到的。所以有的銀行就會(huì)通過(guò)收取違約金或補(bǔ)償金、預(yù)約排隊(duì)等方式給提前還貸的購(gòu)房人設(shè)置障礙。

問(wèn)：銀行有權(quán)不讓提前還款嗎？提前還房貸是否可以收取違約金、補(bǔ)償金？

王玉臣：首先，《民法典》第五百三十條規(guī)定：“【債務(wù)人提前履行債務(wù)】債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)?！彼匀绻崆斑€貸不損害銀行的利益，銀行是無(wú)權(quán)拒絕的。

提前還房貸是否可以收取違約金或補(bǔ)償金除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定，很多時(shí)候是以協(xié)議約定為準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒(méi)有相關(guān)的協(xié)議約定，則銀行就無(wú)權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金或違約金。有一點(diǎn)需要注意，一些銀行的按揭貸款合同文本中，往往會(huì)約定提前放貸需要支付違約金，這一點(diǎn)對(duì)咱們購(gòu)房人是不利的。這些約定的條款實(shí)際上就是格式條款，有些人會(huì)認(rèn)為這些格式條款是霸王條款，是無(wú)效的。但是，在司法實(shí)踐中這種條款認(rèn)定無(wú)效的概率是極低的。

總之，“排隊(duì)提前還貸”的話題飽受爭(zhēng)議，不支持提前還貸的人認(rèn)為房貸是普通人這輩子能借到的利率最低、金額最大的一筆錢，是對(duì)抗通貨膨脹最好的工具；但實(shí)際上，有一大批是傷不起的高位站崗買房人。提前還貸行不行，還是得以“購(gòu)房者的投資收益率能否超過(guò)房貸利率”作為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一。