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樂居買房 陳天賜 發(fā)自北京

在即將過去的2022年中，樓市救市政策不斷，但遲遲未見起色。除了臨近年底“三支箭”齊發(fā)拯救房企、在供應(yīng)側(cè)密集發(fā)力之外，針對(duì)需求端的托舉也在近日被重新強(qiáng)調(diào)。

12月中旬的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，國(guó)家繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時(shí)提到要“支持剛性和改善需求，解決好新市民、青年人等住房問題”，保證房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。

目標(biāo)很多，重點(diǎn)很多，導(dǎo)致了一系列變化。得到信號(hào)的房企、購房者在重新審視市場(chǎng)和自身需求；疫情、收入下降等危機(jī)因素疊加，傳統(tǒng)的剛需改善等分類漸漸不適應(yīng)當(dāng)下樓市，新興購房群體的崛起也在不斷促進(jìn)市場(chǎng)大洗牌。

那么，在這一年中，剛需、改善結(jié)構(gòu)情況如何？90后新市民的購房需求和心態(tài)發(fā)生了什么轉(zhuǎn)變？未來房企的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨勢(shì)又將會(huì)走向何方？

剛需疲軟，改善稱王

經(jīng)歷了兩年的樓市動(dòng)蕩期，如今的購房者心態(tài)更加成熟，視角更加理性。在居家辦公和三胎政策的影響下，購房者開始傾向于選擇多戶型、功能性的住房，改善需求快速釋放。

中指研究院數(shù)據(jù)表明，2022年1-10月，30個(gè)代表城市中18個(gè)城市120-144平方米成交套數(shù)占比有所增長(zhǎng)，24個(gè)城市144-200平方米和23個(gè)城市200平方米以上大戶型成交套數(shù)占比均有一定提升。

另外，23個(gè)城市90平方米以下面積段產(chǎn)品成交占比下降，剛需群體購房意愿進(jìn)一步走低，剛需產(chǎn)品表現(xiàn)整體較2021年明顯轉(zhuǎn)弱。

（數(shù)據(jù)來源：中指研究院）

購房者對(duì)未來的預(yù)期不足，是造成這一現(xiàn)象的主要因素。2022年我國(guó)居民失業(yè)率處在高位，居民收入預(yù)期下降，置業(yè)信心不足。其中剛需購房者觀望情緒較重，部分轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

以北京、上海為例，二手房因購房門檻相對(duì)較低而更受剛需人群青睞。2022年上半年北京成交比重接近50%，同比提升4.51%；而上?？們r(jià)500萬以下的二手房交易占比也高達(dá)72%。可見，二手房市場(chǎng)的小戶型供應(yīng)吸引了大量傳統(tǒng)的剛需。

另一方面，近年來新房供給端的轉(zhuǎn)變也促進(jìn)了改善需求的膨脹。面積段出現(xiàn)一定增大趨勢(shì)，同時(shí)近兩年土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，地方政府推地傾向于中心區(qū)地塊，也帶動(dòng)新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1-10月，30個(gè)代表城市新房成交套總價(jià)均值及中位數(shù)普遍出現(xiàn)上行，有24個(gè)城市套總價(jià)均值同比出現(xiàn)明顯上升，三線城市整體上升規(guī)模最大。

即便是傳統(tǒng)剛需群體，在市場(chǎng)的變化中也不得不摒棄“犧牲居住品質(zhì)換取更低價(jià)格”的金科玉律。更何況，追求更好的生活也已經(jīng)成為新市民、青年人的重要置業(yè)考慮，新的剛性需求，變得越來越多元。

“新剛需”出現(xiàn)

當(dāng)前，已經(jīng)進(jìn)入婚育年齡的90后，誕生于物質(zhì)生活充沛的時(shí)代，成長(zhǎng)在居民居住水平迅速提升的近二、三十年，對(duì)居住空間體驗(yàn)感的追求大大提升，傳統(tǒng)剛需“低價(jià)”“湊活”的標(biāo)簽被慢慢撕下。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第七次人口普查的相關(guān)數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)家庭戶人均居住面積已經(jīng)達(dá)到了41.76㎡，其中，城市家庭的人均居住面積也已經(jīng)達(dá)到36.52㎡，已經(jīng)超過韓國(guó)、日本、法國(guó)的27.9㎡、32.9㎡、33㎡。一些在工作城市沒房的年輕人，往往在老家有房，真正無處安身的人已經(jīng)很少。

而且，目前市面上大部分房子是在近二十年里新建的，能夠達(dá)到較為舒適的人居環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

以上種種原因，使得大城市的新市民、年輕人開始追求“首套即改善”，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠，寧愿先租房住著，也不能接受蝸居，或是為了買房大幅降低自己的生活水平。

這些群體，如今的市場(chǎng)將其稱之為“新剛需”。他們依然沒有擺脫剛需的本質(zhì)，即自住，同時(shí)需求更加多元，對(duì)品質(zhì)更加敏感，有豐富的居住經(jīng)驗(yàn)。

這些特點(diǎn)導(dǎo)致了“新剛需”群體對(duì)目前市面上的大面積、多戶型住宅更有意向，而隨著二三線城市限購、限貸政策放開，無論是二胎家庭改善還是剛需自住，三房都是購房的底線需求。

同時(shí)，住宅的空間布局、節(jié)能環(huán)保，以及物業(yè)服務(wù)、社區(qū)氛圍等因素也出現(xiàn)在他們的考慮范圍中。

單純按剛需、剛改、改善、豪宅來劃分的客群定位和產(chǎn)品定位思路，顯得過于粗暴了。新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，必須提供多元的生活方式，必須要有對(duì)生活的想象力。

新房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性變化 細(xì)分市場(chǎng)潛力巨大

受到市場(chǎng)需求持續(xù)變化的影響，近年來新房供給逐步向改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)新房供應(yīng)高端化。

從近幾年的產(chǎn)品來看，擁有功能性更強(qiáng)、高端配置下沉、產(chǎn)品細(xì)分等特點(diǎn)的戶型逐漸占據(jù)主流。在相同面積的產(chǎn)品中，帶有中西廚融合、書房或儲(chǔ)藏室的戶型明顯更加熱銷。

不僅如此，一梯兩戶已經(jīng)成為“標(biāo)配”。雙套房設(shè)計(jì)、主臥浴缸等高端配置，也開始出現(xiàn)在100平面積段的戶型中，更加豐富了功能性。

另外，過去針對(duì)傳統(tǒng)剛需、改善的劃分，實(shí)際上缺少了對(duì)不同生活方式的包容。隨著需求的不斷分化，開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的功能細(xì)分也要迭代。

如針對(duì)多孩家庭的收納空間，針對(duì)自由職業(yè)者的大面積工作空間，針對(duì)養(yǎng)老客戶的陪伴空間等等。家庭生活的畫卷不一定要圍繞柴米油鹽，也可以圍繞愛好、個(gè)性化而展開。

住宅的需求進(jìn)一步拓展，將側(cè)面帶動(dòng)開發(fā)商產(chǎn)品品質(zhì)的全方位提升，包括方位、結(jié)構(gòu)、材料、空間、功能、使用等屬性，促進(jìn)從“粗放型”到“專業(yè)化、智能化”的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變。

這種趨勢(shì)也將倒逼開發(fā)商在土地市場(chǎng)做出策略調(diào)整。由于新房產(chǎn)品供應(yīng)要盡可能符合不斷高端化的市場(chǎng)需求，在限價(jià)的前提下能夠發(fā)揮的成本空間進(jìn)一步縮小，因此部分無新房限價(jià)的遠(yuǎn)郊地段或?qū)⒏苊駹I(yíng)房企重視。（完）