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樂居買房 高高 發(fā)自北京

年關(guān)將近，房地產(chǎn)行業(yè)在困頓之中匍匐前行了一年，也“調(diào)整”“回暖”了一年，但年末市場(chǎng)交出的答卷依舊清晰表明，樓市寒冬仍未過去。

土地，作為房地產(chǎn)關(guān)鍵的“原材料”，其市場(chǎng)一度呈現(xiàn)出“面粉比面包貴”的盛況。時(shí)至今日，隨著2022年全國(guó)土拍塵埃落定，土地市場(chǎng)也跌落神壇，走入低溫運(yùn)行軌道。

在樓市持續(xù)釋放利好政策，高層多次強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，防疫形勢(shì)向穩(wěn)趨好、經(jīng)濟(jì)社會(huì)活力逐漸恢復(fù)等積極因素作用下，2023年樓市能否明顯回暖？土拍“低氣壓”還會(huì)持續(xù)多久？民營(yíng)房企能否重燃拿地?zé)崆椋?/p>

房企拿地能力降低，土地市場(chǎng)持續(xù)低溫

2021年后期以來，在“三道紅線”、預(yù)售資金監(jiān)管收緊等作用下，房地產(chǎn)金融性減弱，房企靠“三高”模式?jīng)_擊規(guī)模的“美夢(mèng)”隨之破滅。行業(yè)深陷調(diào)整期，購(gòu)房者信心受挫、猶豫觀望。

前線銷售不佳，后方融資亦不樂觀，房企現(xiàn)金流吃緊，債務(wù)壓力增大，拿地意愿和能力日漸降低，以致今年土地市場(chǎng)持續(xù)低溫運(yùn)行，總體供求面積萎縮，成交金額大幅下降，整體溢價(jià)率下滑，底價(jià)成交盛行，流拍現(xiàn)象更是屢見不鮮。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為8455萬平方米，同比下降53.8%；土地成交價(jià)款7591億元，同比下降47.7%；商品房銷售面積121250萬㎡，同比下降23.3%。

今年除一線城市外，多數(shù)集中供地城市土拍熱度仍維持在低位。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月多城土拍溢價(jià)率僅為2.9%，武漢、南京、長(zhǎng)沙、鄭州等大部分重點(diǎn)城市集中土拍以底價(jià)成交為主，其中長(zhǎng)沙成交的21幅地塊均為底價(jià)成交。

城市間分化加劇，高能級(jí)城市更受青睞

全國(guó)樓市整體下行之際，土地市場(chǎng)“馬太效應(yīng)”也愈加顯現(xiàn)，不同城市及區(qū)域間分化加劇。一線城市及商業(yè)價(jià)值較高的二、三線城市土地市場(chǎng)較為活躍，大部分東北地區(qū)、中西部地區(qū)以及其他區(qū)域低能級(jí)城市土拍表現(xiàn)不盡如人意。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年前11個(gè)月，一、二、三四線城市宅地成交面積分別同比下滑38.6%、41.3%、32.3%；供地縮量分別為51.4%、45.4%、32.5%。從城市群來看，華北、長(zhǎng)三角、珠三角和中西部四大城市群宅地成交量累計(jì)同比分別下滑39.0%、25.6%、41.3%和36.1%，而東北同比下滑高達(dá)80.9%，可謂是“冰火兩重天”。

2022年1-11月各能級(jí)城市宅地成交量同比

數(shù)據(jù)來源：中指研究院，國(guó)金證券研究所

房企拿地仍聚焦核心城市。目前，北京、蘇州、南京、武漢、徐州、無錫等地已經(jīng)推出或計(jì)劃推出第五批次集中供地；而東北地區(qū)的長(zhǎng)春、沈陽等城市至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率也不足三成。

房企間分化加劇，央國(guó)企拿地積極，地方國(guó)資托底

與2021年相比，大部分民營(yíng)房企今年以來現(xiàn)金流更趨緊張，變賣身家維持生計(jì)者不計(jì)其數(shù)，僅存的資金也多用于現(xiàn)有項(xiàng)目“保交付”，無力拿地?cái)U(kuò)大規(guī)模。而資金狀況相對(duì)較好的央國(guó)房企在土地市場(chǎng)表現(xiàn)積極，地方國(guó)資也在第三次土拍后期承擔(dān)了主要角色。

如今，昔日“黑馬系”民營(yíng)房企紛紛“躺平”，拿地比例不斷減少，而“國(guó)家隊(duì)”在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)卻十分亮眼。在今年第一、二次集中供地中，央國(guó)房企拿地非?；钴S；從第三次集中供地起，地方國(guó)資進(jìn)場(chǎng)，拿地金額占比持續(xù)提升，成為名副其實(shí)的拿地主力。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，房企權(quán)益拿地前5名分別為華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)和招商蛇口；前20名里，僅有濱江和龍湖兩家民營(yíng)房企。

供地質(zhì)量有所提升，利潤(rùn)空間擴(kuò)大

與2021年第一次集中供地中，眾房企薄利搶地形成鮮明對(duì)比，今年多個(gè)城市地塊利潤(rùn)空間更加充足。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年我國(guó)土地市場(chǎng)成交地塊計(jì)容樓面地價(jià)同比增長(zhǎng)33.4%，一線城市地塊利潤(rùn)空間更普遍維持在10%以上。而這與供地質(zhì)量提升，城市調(diào)整土拍規(guī)則等息息相關(guān)。

一方面，房企深陷流動(dòng)性危機(jī)，拿地動(dòng)力不足，為保后期項(xiàng)目銷售與利潤(rùn)，投資時(shí)會(huì)更加關(guān)注重點(diǎn)城市的核心板塊；而各地為了提升企業(yè)拿地積極性，陸續(xù)提高優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比，如南京加大軟件新城等區(qū)域地塊的供應(yīng)、杭州加大中心城區(qū)地塊占比等，以優(yōu)質(zhì)供應(yīng)刺激需求。

另一方面，集中供地22城自2021年下半年以來，紛紛調(diào)整土拍規(guī)則，包括設(shè)置溢價(jià)率上限、降低起拍價(jià)、延遲土地款交付周期、下調(diào)保證金比例、調(diào)整供地節(jié)奏，“少量多次”供給等，以更加靈活的方式滿足企業(yè)多樣化拿地需求。

暖政頻發(fā)助行業(yè)紓困，短期內(nèi)房企拿地或繼續(xù)低位

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，而土地市場(chǎng)的良性運(yùn)作對(duì)其健康發(fā)展具有重要意義。11月以來，政策頻頻發(fā)力為行業(yè)紓困，樓市各方信心有所提振，在中央定調(diào)下，“穩(wěn)”成為2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

暖政之下，房企融資環(huán)境改善，“保交付”工作將得到更好地落實(shí)，后期購(gòu)房者信心會(huì)有所提升，銷售端回暖也會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響；再者，本輪政策受益方多為優(yōu)質(zhì)房企，明年土地市場(chǎng)大概率也會(huì)從“國(guó)家隊(duì)”擔(dān)當(dāng)拿地主力向更多元、更具活力的方向發(fā)展。

但短期內(nèi)，政策效果難以在房企投資端充分體現(xiàn)。目前房企的首要工作還是保證流動(dòng)性，拿地信心也依賴于市場(chǎng)的帶動(dòng)。然而，現(xiàn)在全國(guó)各地還處于轟轟烈烈的抗“羊”大戰(zhàn)中，三年疫情對(duì)購(gòu)房者信心的打擊也非朝夕間就能恢復(fù)，市場(chǎng)回暖任重道遠(yuǎn)。

展望明年的土地市場(chǎng)，克而瑞研究中心認(rèn)為，土地購(gòu)置面積仍將處于歷史低位，料全年同比下降2%至5%。整體房地產(chǎn)行業(yè)雖融資環(huán)境有寬松預(yù)期，但銷售端資金回暖仍需較長(zhǎng)時(shí)間。資金面沒有根本改善下房企拿地態(tài)度不會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

2022年末之際，天貓好房特別推出“愿不枉，愿勇往”房地產(chǎn)市場(chǎng)年終報(bào)道，通過對(duì)本年度我國(guó)樓市的全面洞察，向購(gòu)房人群傳遞客觀真實(shí)的行業(yè)信息，為其買房決策提供參考，助力年末置業(yè)。更多詳情請(qǐng)留意后續(xù)報(bào)道。（完）