樂居買房 陳硯硯 發(fā)自北京
房子,一直是縈繞在中國人心頭的夢。三十而立、齊家治國的美好愿景,催生著老百姓對安居樂業(yè)住所的期待。但爛尾,儼然已經(jīng)成為橫亙在老百姓買房之路上的“頭號”障礙。
爛尾之痛,伴隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的始終。自2008年房價開始走高,數(shù)量眾多的開發(fā)商涌入市場,資本開始無序擴(kuò)張。經(jīng)過10余年的發(fā)展,爛尾樓已經(jīng)遍布全國各地。據(jù)易居研究院《2022年全國爛尾樓研究報告》,截至2022年7月16日,全國樓盤爛尾率約為3.85%,爛尾面積為2.31億平米,足以說明中國樓盤爛尾的數(shù)量之多、情況之嚴(yán)重。
近三年,由于天災(zāi)人禍,房地產(chǎn)行業(yè)遭遇重創(chuàng),墮入“冰窟”。政府“三道紅線”政策收緊、房企資金鏈斷流、融資難、債務(wù)到期多重因素疊加,給開發(fā)商沉重一擊,停工、延期、爛尾問題層出不窮。
房企從缺錢少工,到最后交房無望,是一條可以預(yù)見的劇情線,而延期交付則成為壓垮購房者的最后一根稻草。
“交付難”引發(fā)連鎖反應(yīng),“保交樓”應(yīng)運而生
今年7月,一場聲勢浩大的“停貸潮”席卷全國。來自全國近百座城市的至少270個延期交付項目的業(yè)主,以星火燎原之勢聯(lián)合發(fā)布停貸告知書,一時間引發(fā)極大社會反響。
事件立即引起相關(guān)部門高度重視。工、農(nóng)、中、建、交、郵儲6家大型國有商業(yè)銀行以及興業(yè)銀行、平安銀行、光大銀行等合計超15家銀行密集出面發(fā)聲,表示涉及的業(yè)務(wù)規(guī)模較小,整體風(fēng)險可控。
銀保監(jiān)會有關(guān)部門表示,將引導(dǎo)金融機構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置,加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同,支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作?!氨=粯?,穩(wěn)民生”概念首次出現(xiàn)。
7月28日,中共中央政治局召開會議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢,部署下半年經(jīng)濟(jì)工作,審議《關(guān)于十九屆中央第九輪巡視情況的綜合報告》。會議指出,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生。
這是首次將“保交樓,穩(wěn)民生”概念上升到國家層面,對外界釋放了新的政策信號,標(biāo)志著自此,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到“交付時代”。
爛尾的蝕骨之痛,擊穿了多少家庭的幸福圖景。時代的一粒沙,落在個人頭上,就是一座難以跨越的山。
多措并舉,中央地方聯(lián)手力保交房
今年7月末,“保交樓”紓困成了樓市政策的重要著力點。
8月份,住建部、財政部、央行等多部門宣布出臺措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付,規(guī)模為2000億元。這是“保交樓”推進(jìn)以來,國家層面上首次予以的專項支持。
此后,中央各部門就保交樓多次發(fā)聲,申明支持立場,并給出配套措施。9月底的央行貨幣政策委員會2022年第三季度例會上提到,要推動“保交樓”專項借款加快落地使用、并視需要適當(dāng)加大力度,引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持,維護(hù)住房消費者合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
10月底,央行發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于金融工作情況的報告》中明確,要保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,滿足剛性和改善性住房需求,支持保交樓、穩(wěn)民生,推動建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。緊隨其后,11月中旬多部門聯(lián)合下發(fā)“金融16條”,對商業(yè)銀行“保交樓”配套融資予以細(xì)則指導(dǎo)。
直至11月21日,“保交樓”工作獲得真金白銀的支持——央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合明確,央行擬發(fā)布保交樓貸款支持計劃,將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款,支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”,封閉運行、??顚S?。
臨近年底兩個月,穩(wěn)融資“三支箭”銀行信貸、債券融資、股權(quán)融資,以及第四支箭“內(nèi)保外貸”、央地合作等持續(xù)落地,“保交樓”專項貸款也增至達(dá)4000億元,萬科郁亮將其形容為“微光”正在逐步變成“曙光”。
中央強勢出手的同時,各地方政府也在主動推動保交付工作,并積極探索多種方式和可能。鄭州、南寧、紹興等地,成立了地方性專項紓困基金。除了用資金手段外,包括深圳龍崗、海南澄邁等地方政府,創(chuàng)新利用多種方式盤活項目,包括引入國企央企、信托介入等方式盤活當(dāng)?shù)赝9ろ椖俊?/p>
一雙雙有力的大手,從四面八方伸出來,托住了正在墜落的樓市。
“保交樓”成效初顯,杜絕爛尾還需“內(nèi)力”
在穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的導(dǎo)向下,經(jīng)過各方對保交樓的全力推進(jìn),實體層面已開始逐步顯現(xiàn)相對積極的信號,表現(xiàn)之一為竣工面積數(shù)據(jù)的修復(fù)。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,8月單月,房屋竣工面積同比下降約2.5%,降幅較7月大幅收斂33.5個百分點;環(huán)比數(shù)據(jù)來看,8月單月的竣工面積則大幅增加42.5%;10-11月竣工面積更是連續(xù)增長,漲幅分別為41.5%、60.8%。這表明近期國家及各地保交樓的政策取得了積極的效果。
今年下半年,隨著國家各部委發(fā)布“保交樓”相關(guān)政策約20次,多地“保交樓”工作也取得明顯成效。10月以來,來自洛陽、常德、南寧、哈爾濱等地的多個延期交付、有爛尾風(fēng)險的項目,取得了實質(zhì)性復(fù)工復(fù)產(chǎn),部分甚至已經(jīng)順利完成交房交證。轟轟烈烈的“保交付”運動,已經(jīng)取得實質(zhì)上的進(jìn)展。
誠然,林林總總的政策措施“組合拳”,確實給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一些積極的變化。最明顯的當(dāng)屬融資環(huán)境的改善,短期內(nèi)成效顯著,讓“血量告急”的房企及時回血,獲得喘息的余地。
但俗話說“救急不救窮”,長遠(yuǎn)來看,種種資金扶持、政策傾斜都只能解決眼前已經(jīng)出現(xiàn)的爛尾問題。行業(yè)仍需前行與發(fā)展,如何避免“一邊改錯又一邊犯錯”的尷尬局面、徹底杜絕爛尾沉疴,仍需監(jiān)管方、房企、市場共同發(fā)力。
作為監(jiān)管方,無論是政府部門還是銀行,都應(yīng)當(dāng)履職盡責(zé)。政府作為監(jiān)管主體,要管好房企和市場,出臺更加明確具體有針對性的政策和法律法規(guī),堵上監(jiān)管漏洞;提升治理水平,促進(jìn)市場健康合理有序。作為資金管理的主要責(zé)任方,銀行需做好金融服務(wù)工作,管好“錢袋子”。
各位開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)摒棄以往長期依賴高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式,野蠻跑馬圈地。時代的風(fēng)向已經(jīng)變化,危機意識必不可少,實行健康、穩(wěn)健、可持續(xù)的財務(wù)策略,做好投資評估,強化商業(yè)道德感,避免過大杠桿帶來不可承受的風(fēng)險。
當(dāng)然,作為整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的最后一環(huán),消費者也需要強化意識。普通購房者要想盡可能避免遭遇爛尾,就必須提高緊惕,不貪便宜、輕信他人,了解并學(xué)習(xí)一些行業(yè)知識和選房訣竅多多益善。提前做好背調(diào),選擇靠譜的開發(fā)商品牌和購房平臺尤為重要。
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