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克而瑞CEO張燕:住房進(jìn)一步回歸居住屬性,改善型產(chǎn)品漸成市場(chǎng)主力
來(lái)源:樂(lè)居買房2022-12-07 15:26:46
摘要
在全行業(yè)深度劇烈調(diào)整中,居民對(duì)住房的認(rèn)知正一步步回歸居住屬性,即便是新一代成長(zhǎng)起來(lái)的年輕租客,對(duì)居住品質(zhì)要求也在不斷提升。

今年以來(lái),改善型需求逐漸成為各地樓市的主力。

近日,易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕表示,從今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)上來(lái)看,剛需、首改類產(chǎn)品比重呈全線收縮態(tài)勢(shì),而改善類住宅產(chǎn)品成交占比全面上揚(yáng)。

“在全行業(yè)深度劇烈調(diào)整中,居民對(duì)住房的認(rèn)知正一步步回歸居住屬性,即便是新一代成長(zhǎng)起來(lái)的年輕租客,對(duì)居住品質(zhì)要求也在不斷提升。”

改善型產(chǎn)品漸成主流

張燕指出,今年以來(lái),80-100平方米面積段的剛需住宅產(chǎn)品較2021年共計(jì)下行約2.7個(gè)百分點(diǎn)。而形成鮮明對(duì)比的是,120平方米以上改善類住宅產(chǎn)品成交占比全面上揚(yáng),尤其是140-160平方米面積段的產(chǎn)品,增幅為各面積段之最,達(dá)到1.4個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是,在北上廣深4個(gè)一線城市,100-120平方米面積段產(chǎn)品的銷售規(guī)模首次超過(guò)90-100平方米面積段產(chǎn)品,一躍成為市場(chǎng)成交的主力。

今年11月份,一線市場(chǎng)的成交情況證明,多個(gè)主流城市的熱銷項(xiàng)目集中在高競(jìng)爭(zhēng)力、具備稀缺性、與客戶需求高匹配度的樓盤。

市場(chǎng)需求的指揮棒在變,房企產(chǎn)品定位也隨之發(fā)生明顯遷移??硕鹱钚掳l(fā)布的《2022中國(guó)房企產(chǎn)品力白皮書》顯示,超過(guò)四成房企的產(chǎn)品定位呈現(xiàn)同比上升態(tài)勢(shì)——這意味著企業(yè)越來(lái)越愿意開發(fā)高品質(zhì)的大戶型產(chǎn)品,新房市場(chǎng)的改善型產(chǎn)品為主流的特征已很明顯。

其中,全口徑銷售金額榜TOP30房企中,有19家房企的產(chǎn)品定位同比上升,這些房企也基本占據(jù)著中國(guó)一二線城市的中高端產(chǎn)品市場(chǎng)。此外,均價(jià)比值高于1.2以上的房企數(shù)量較2021年增加兩家至11家。

購(gòu)房主流需求發(fā)生變化

在全行業(yè)資金全面吃緊背景下,“保交付”成為企業(yè)存活的命脈,房企也紛紛將其提升到現(xiàn)階段發(fā)展的重中之重。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì),2022年行業(yè)內(nèi)僅有個(gè)別幾家房企將產(chǎn)品體系進(jìn)行了迭代升級(jí)。截至今年10月,有20家規(guī)模房企基于市場(chǎng)環(huán)境變化調(diào)整了公司產(chǎn)品戰(zhàn)略。

購(gòu)房者的主流需求為何在這段時(shí)期發(fā)生變化?在張燕看來(lái),是內(nèi)外因多重因素導(dǎo)致的。首先,經(jīng)過(guò)多年行業(yè)發(fā)展,人們對(duì)住宅產(chǎn)品的需求實(shí)現(xiàn)了“從無(wú)到有”,目前處在“從有到優(yōu)”轉(zhuǎn)向“從優(yōu)到精”的穩(wěn)定發(fā)展階段。

其次,由于三孩政策放開以及疫情反復(fù),對(duì)人們的生活習(xí)慣、社會(huì)心理,乃至家庭結(jié)構(gòu)等方面均產(chǎn)生影響,市場(chǎng)改善型需求激增,大面積段產(chǎn)品市場(chǎng)成交比重上揚(yáng)。

另外,隨著未來(lái)購(gòu)房客群顯現(xiàn)年輕化趨勢(shì),房企在住宅產(chǎn)品的功能、顏值、科技、健康、服務(wù)等方面需要持續(xù)升級(jí)才能滿足新客群的心理預(yù)期。

張燕分析指出,“隨著居民生活理念改變,房子不僅是日常居住舒適場(chǎng)所,更是容納興趣愛好、閑情雅致的精神棲息地。比如,當(dāng)前風(fēng)靡的‘小家化’‘酒店化’潮流下,臥室套房配置也不再拘泥于傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單功能組合,適合多孩家庭的臥室設(shè)計(jì)逐漸涌現(xiàn)。而且,疫情防控常態(tài)化又催生出長(zhǎng)期居家需要的‘隔離套房’,居家辦公和學(xué)習(xí)空間,以及庭院式種植陽(yáng)臺(tái)等?!?/p>

“租戶也越來(lái)越愿意為居住環(huán)境買單,白皮書數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)主流城市的租房主力已轉(zhuǎn)變?yōu)?0后、95后的年輕一代,占比達(dá)到68%。年輕人更注重生活品質(zhì)和儀式感,也愿為更好的居住體驗(yàn)買單。市場(chǎng)上租賃產(chǎn)品已日趨多元,囊括了企業(yè)員工住宿、成熟的集中式公寓產(chǎn)品、滿足中高端租賃需求的服務(wù)式公寓等。”張燕指出。

展望2023年,張燕認(rèn)為,戶型仍將是居民看房考慮的第一要素,且關(guān)注點(diǎn)已從住房本身擴(kuò)展至社區(qū)環(huán)境。后疫情時(shí)代,地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)改善細(xì)節(jié)提升居住體驗(yàn)感,以及對(duì)居者的人文關(guān)懷。

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