正文

「有專家預測未來十年房價：北京、深圳房價將漲到27萬/平方米，上海25萬/平方米，諸多熱門城市上榜，其中武漢、成都等城市也將漲到7萬/平方米?！?/em>

這是我2020年11月刷到的一條新聞。

“媽，我要買房！”

在家里人的幫助下，我于2020年12月在武漢洪山區(qū)購置了我人生中的第一套房產(chǎn)。

我的網(wǎng)名叫醋溜小白菜，是一個東北銀兒，由于工作原因，過去的五年一直在中國各地奔走，還記得初到武漢的時候，剛坐上車就被這座城市的面貌深深吸引，沿江兩岸的摩天大樓拔地而起，夜景更是美的出奇。在住建部“限高令”發(fā)布之前，武漢的超高層建筑就已經(jīng)位列全球第三，因此武漢看起來更加繁華，更加現(xiàn)代化。

于是，我就產(chǎn)生了落戶武漢，在這里安家的想法。

就在我簽完合同以為馬上就有家的時候，沒想到家沒等到，維權(quán)倒是等來了。買房沒多久，就聽到了樓盤停工的消息。于是，我在網(wǎng)絡(luò)上找到了組織，加進業(yè)主群，開始時刻關(guān)注樓盤復工的信息。日復一日，看著業(yè)主群里大家發(fā)的樓盤照片，去年如此，今年還是如此，歲月是一點也沒在我們小區(qū)里留下風霜。沒想到感情里沒受過什么傷，倒是讓開發(fā)商給我傷的透透的。

自從買完房，我整個人的生活和心態(tài)都發(fā)生了很大變化。原本風平浪靜中帶著一些憧憬的生活，如今因為爛尾的房子我時不時感到無力和苦惱。早知道掏空了6個錢包，換來一個沒有盼頭的現(xiàn)在，我真的后悔當初買房的決定。

和大多數(shù)買房朋友一樣，我現(xiàn)在一邊要還房貸，一邊要掏房租，比別人更鬧心的是，我的房子不知道什么時候能復工，疊加疫情帶來的種種影響，每一天都很喪。時間過了1年多，房子仍然立在坑里，并無進展。我的鄰居們也因為房子停工，各有各的難處：有業(yè)主離婚自己帶孩子的，有家里父母有慢性病的，有孩子明年就要上小學的…更不用提因為這個爛尾的房子天天晚上失眠掉頭發(fā)的，夫妻吵架影響感情和睦的。

作為一個樓盤處于半停工狀態(tài)的業(yè)主，我體驗到了維權(quán)的心酸和不容易。希望各方各環(huán)節(jié)都不要躺平，擺爛更不可取，不能韭菜割完了，留下一地雞毛。這一年多，維權(quán)的工作，我們一直都在進行。今天想把我們上千業(yè)主的訴求和疑惑講出來，也呼吁所有的開發(fā)商能把“保交房”的口號放在心上，你們的背后是千千萬萬個家庭。工地上的一?；?，吹落在我們每個普通身上，就成了壓在肩膀上的一座山。

買房至今，恍若一場噩夢，賭上了未來30年的收入來買房，至今我也沒有想清楚自己走錯了哪一步，我只想有個家，為什么這么難？

收到網(wǎng)友維權(quán)投稿，樂居特邀北京法學會不動產(chǎn)法研究會理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣為上千名業(yè)主提出的9個問題進行解答，并從法律角度給出業(yè)主維權(quán)建議。

1、假設(shè)部分業(yè)主購買房產(chǎn)為A地塊所售，但開發(fā)商違規(guī)誘導業(yè)主將購房款打入B地塊監(jiān)管賬戶，開發(fā)商、銀行和政府相關(guān)部門是否涉嫌違規(guī)操作？如果涉嫌違規(guī)，業(yè)主應(yīng)從哪些方面收集有效證據(jù)？

答：開發(fā)商違規(guī)誘導業(yè)主將購房款打入B地塊監(jiān)管賬戶，顯然屬于挪用了A項目的預售資金，屬于違規(guī)行為。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，預售資金只能用于該項目的開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用，除非項目徹底完工了，才能用于它處。即使是同一開發(fā)商，也不能轉(zhuǎn)移到其它項目。

如果政府相關(guān)部門及銀行也參與其中，也屬于違規(guī)操作，如果涉嫌違規(guī)，業(yè)主可以從以下兩個方面收集有效證據(jù)。第一，調(diào)取自己首付款的銀行流水，核實收款賬戶。第二，到貸款銀行調(diào)取放貸記錄，核實銀行放貸時，開發(fā)商的收款賬戶。必要的時候，還可以直接采取一些法律手段申請監(jiān)管賬戶的相關(guān)記錄。

2、根據(jù)《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情做好商品房交付有關(guān)工作的指導意見》（武房發(fā)【2020】5號），房屋延期不適用不可抗力，但目前開發(fā)商依舊準備以不可抗力因素（疫情）樓盤將整體延期3個月交付，且態(tài)度強硬。事實為開發(fā)商因違規(guī)挪用監(jiān)管資金，導致樓盤無法正常施工交付，針對這一情況，業(yè)主應(yīng)如何維護自身權(quán)益？如果需起訴開發(fā)商及有關(guān)部門，應(yīng)從哪些方面收集有效證據(jù)？

答：首先，盡快通過上述方式核實是否存在開發(fā)商轉(zhuǎn)移預售資金的情況，并做好相關(guān)取證。其次，盡快結(jié)合核實的具體情況及掌握的證據(jù)提起相關(guān)違法查處，要求相關(guān)主管部門對于存在的違法違規(guī)行為依法進行調(diào)查處理。第三，如果相關(guān)部門不作為或作為違法，還可以提起相關(guān)的查處之訴，進而督促相關(guān)部門履行其法定職責。第四，必要的時候，還可以提起相關(guān)的延期交房違約金之訴。第五，談判，在上述法律手段的基礎(chǔ)上，和開發(fā)商、相關(guān)部門等進行談判，進而推動問題解決。

直接起訴開發(fā)商屬于民事訴訟，往往需要構(gòu)成延期后才能起訴，需要收集開發(fā)商挪用預售資金的證據(jù)及延期的證據(jù)。針對這一情況起訴相關(guān)部門，往往需要先提起相關(guān)的違法查處，做好提起查處的取證。如果相關(guān)部門沒有依法作為，就可以提起訴訟了。

3、針對開發(fā)商故意“躺平”，業(yè)主群體已通過多種渠道維權(quán)，政府部門也已經(jīng)介入，并幫助開發(fā)商申請了紓困資金貸款，但樓盤施工進度依舊緩慢。面對這種情況，業(yè)主群體還能通過怎樣的方式或渠道維護自身權(quán)益，督促開發(fā)商盡快趕工完成交付？

答：遇到這種情況一定要讓開發(fā)商看到他的躺平是有成本有代價的，一定要充分使用法律賦予咱們業(yè)主的權(quán)利。一方面可以把手頭現(xiàn)在掌握的證據(jù)和信息用好，比如針對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的逃避資金監(jiān)管提起相關(guān)違法查處或訴訟。另一方面還可以通過政府信息公開等方式對這個項目做全面的調(diào)查和了解，進一步挖掘開發(fā)商的違法違規(guī)點。進而通過法律手段將這些違法違規(guī)點和相關(guān)的職能部門聯(lián)系在一起，要求相關(guān)部門去依法履職，依法推動問題解決。如果這些部門不作為或亂作為，還可以視情況對這些部門提起相關(guān)訴訟。

4、目前開發(fā)商已書面明確樓盤將延期三個月交付，并羅列施工計劃，但并未按期實施，經(jīng)常找借口拖延，業(yè)主是否有權(quán)要求開發(fā)商定期組織工地開放日，了解所購房產(chǎn)的施工質(zhì)量和進度？必要時，應(yīng)如何利用法律手段？

答：業(yè)主可以提出相關(guān)的監(jiān)督要求，同時可以申請相關(guān)部門對施工進展進行監(jiān)督?？梢越Y(jié)合上述法律手段搭建一個對話平臺，通過這個平臺來實施業(yè)主監(jiān)督。

5、雖然政府及開發(fā)商均承諾延期3個月之后可保證交付，但從目前施工進度來看，到交付時間完成整體施工難度極大，若未按期交付，業(yè)主可否申請延期還貸，需要走怎么法律流程？

答：業(yè)主和開發(fā)商之間是商品房買賣關(guān)系，和銀行之間是銀行按揭貸款關(guān)系，兩者雖然密切相關(guān)，但是又是相對獨立的。一般而言，如果銀行沒有違法違規(guī)或違約行為，恐怕無法實現(xiàn)延期還貸。所以，如果想實現(xiàn)延期還貸，首先需要核實銀行是否存在違規(guī)放貸問題。比如銀行放貸的時候樓棟主體是否已經(jīng)封頂，如果主體沒有封頂，說明銀行的放貸是有問題的，可以進而提起相關(guān)的違法查處，并可以視情況提起相關(guān)后續(xù)訴訟。

6、為保證樓盤正常交付，在政府部門的介入下，樓盤成立了共管賬戶，賬戶設(shè)在債權(quán)方旗下控股銀行，由政府相關(guān)部門、開發(fā)商及債權(quán)方共同監(jiān)管，且賬戶內(nèi)匯款需支付一半用于還款，這種情況是否合法？如果違法，相關(guān)資金可否追回？應(yīng)如何追回？

答：一般而言，存放預售房款（包括銀行按揭貸款放款在內(nèi)）的專用賬戶不應(yīng)該由債權(quán)方來共管，賬戶中收取的購房款更不能用于償還開發(fā)商的其它債務(wù)。在項目沒有完工之前，預售房款只能用于這個項目的開發(fā)建設(shè)，不能挪作它用。在現(xiàn)實生活中，追回是比較難的。但是如果相關(guān)部門好好履行監(jiān)管職責，以往還是有追回先例的。

7、政府、開發(fā)商經(jīng)常以保密條款為由不對共管賬戶情況進行公示，共管賬戶的相關(guān)情況業(yè)主是否有知情權(quán)？是否有權(quán)參與共管賬戶監(jiān)管？如果可以，應(yīng)如何申請參與？

答：既然共管賬戶都是收取的預售房款，那么業(yè)主是有知情權(quán)的。目前沒有明確規(guī)定，業(yè)主可以直接參與到賬戶的監(jiān)管工作，但是作為業(yè)主可以依法申請相關(guān)監(jiān)管部門履行監(jiān)管職責，通過一些間接的方式來實現(xiàn)監(jiān)管。也可以通過一些法律手段，嘗試搭建監(jiān)管平臺，參與其中。

8、如果開發(fā)商破產(chǎn)或樓盤爛尾，業(yè)主群體屬于第幾債權(quán)人？應(yīng)通過何種法律手段有效維護自身權(quán)益，保障能拿到自己的房子？

答：一般而言，對于住宅的業(yè)主，應(yīng)該屬于優(yōu)先債權(quán)。在破產(chǎn)流程中，債權(quán)一般分為優(yōu)先債權(quán)和普通債權(quán)，對于購買住宅的業(yè)主，常規(guī)歸為優(yōu)先債權(quán)的居多。如果開發(fā)商破產(chǎn)了，業(yè)主一定要積極參與到破產(chǎn)流程當中，一定要積極申報優(yōu)先債權(quán)。同時業(yè)主盡量團結(jié)起來，推選出強有力的代表，在債權(quán)人會議上代表業(yè)主的利益去發(fā)聲。而且務(wù)必關(guān)注好破產(chǎn)流程的每一個環(huán)節(jié)，不能被動隨著流程走，而是要積極參與其中，積極審查、表決重整相關(guān)草案或清算相關(guān)草案，任何一個流程都不能掉以輕心。

如果房屋爛尾了，爛尾樓案件是公認的商品房糾紛中最難做的一類案件，往往很難通過常規(guī)的民事訴訟實現(xiàn)訴求。在我們所做的爛尾樓案件中，幾乎所有實現(xiàn)訴求的項目都是綜合運用了民事、行政、信息公開、違法查處等多種手段，而不僅僅是靠單一方式。

遇到爛尾樓，首先，咱們業(yè)主需要認清一個基本現(xiàn)實：業(yè)主往往是最后知后覺，最容易房錢兩空的，主要原因一般有三個：

一是一般開發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會會第一時間出手，第一時間起訴，第一時間查封能查封的所有財產(chǎn)。其中就包括很多業(yè)主購買的房屋。而相關(guān)判決一旦生效，這些民間資本和銀行會第一時間去申請法院執(zhí)行，拍賣查封的房產(chǎn)，盡可能劃走開發(fā)商名下所有的錢。

二是開發(fā)商也往往會主動轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。在民間資本和銀行動手之前，開發(fā)商已經(jīng)先行一步。利用施工單位虛報工程款，利用員工虛報工資已經(jīng)不是秘密的秘密。

三是在先天上，業(yè)主就屬于弱勢群體，得到信息的時間往往是最晚的，反應(yīng)也是最慢的。做過不少爛尾樓的案子，接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業(yè)主，有時候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。該出手的時候不出手，坐等開發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰，夢想打順風車，等到最后房錢兩空。

所以，一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了，必須立刻展開行動，團結(jié)一切值得團結(jié)的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段，具體操作方式：

第一、盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等方式查清楚這個項目的預售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預售資金，以往收取的預售資金究竟用到哪里了？幾乎所有的爛尾樓都和開發(fā)商逃避預售資金監(jiān)管有關(guān)系。

第二、盡快提起相關(guān)的挪用預售房款資金查處申請，申請相關(guān)部門對這種違法行為進行調(diào)查處理。

第三、視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。也許這個時候開發(fā)商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發(fā)商看到其爛尾是有代價的。

第四、強有力的組織至關(guān)重要。組織問題是爛尾樓這類集團訴訟成敗的關(guān)鍵因素。

第五、優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買。所以選擇業(yè)主代表十分重要，一定要人品好，有時間，有頭腦，愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，且人數(shù)是單數(shù)。

第六、一定要有保密機制和反搭便車機制。

第七、如果樓盤徹底爛尾了，沒有復活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時候，可以申請開發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。比如一個項目主體已經(jīng)完工，這種情況不建議解除合同，可以把盡量推動復工作為第一目標。

最后，如果樓盤前景還不錯，相關(guān)的政府部門也很給力，也可以多方協(xié)商，進行重組或者另外要求一個新的開發(fā)商接盤。

9、目前樓盤尚未交付，業(yè)主群體能否成立類似業(yè)主委員會的合法組織進行維權(quán)？如果可以，應(yīng)通過何種合法途徑和手段？

答：尚未交付不能成立業(yè)委會，但是可以成立業(yè)主維權(quán)組織，還可以推選出業(yè)主代表組成維權(quán)小組。

1、民事訴訟。如果已經(jīng)構(gòu)成延期交房交房，可以直接起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。如果違約責任約定的比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。這種方案是最簡單直接的，但是往往沒法直接實現(xiàn)交房的目的，只能通過追究違約金或損失督促開發(fā)商盡快交房。

2、盡快通過信息公開調(diào)查等方式核實這個項目的建設(shè)手續(xù)，注意核實是否存在一些違法違規(guī)點。

3、針對挪用預售資金的情況，視情況提起相關(guān)的違法查處申請。

4、如果通過信息公開或者其他方式發(fā)現(xiàn)了這個項目存在違法違規(guī)問題，可以視情況提起相關(guān)違法查處，要求相關(guān)部門履行職責。

5、如果發(fā)了相關(guān)違法查處申請以后，相關(guān)部門沒有在2個月內(nèi)履行自己的職責，可以依法提起相關(guān)訴訟，督促相關(guān)部門去履行職責。

6、談判。談判可能會出現(xiàn)在上述任何一個維權(quán)過程中，上述法律手段也可以轉(zhuǎn)化為談判籌碼。