正文

編者按：

信息轟炸的時代，我們安靜記錄買房點滴，關(guān)注普通人買房故事，以細(xì)致入微的視角，靜觀樓市，體察民生。

樂居買房 高高 發(fā)自北京

七點鐘，微微走出辦公室時，天已經(jīng)黑了。記得上一次按時下班，天還亮著。

轉(zhuǎn)眼間，2022年已經(jīng)進入深秋。大城市的奔波忙碌讓微微無暇享受生活，只有銀行卡的余額才能證明流逝的時光自己也曾度過。

“都說開發(fā)商年末會搞大促，價格合適。”她想借此機會在老家買一套屬于自己的房子，不需要太大但一定要溫馨。

估摸著賬戶余額已經(jīng)足夠首付，到了周末，微微開始在網(wǎng)上查看樓盤。不料一番搜索后卻發(fā)現(xiàn)，如今市場里的“剛需盤”，已和自己印象里的相差甚遠。

在微微的計劃里，一套7、80平米的小兩居，就很適合她這樣的剛需族；既溫馨、打掃起來不費勁，總價也比較友好。但是在她老家，市面上的新房大都在100平米以上，主力戶型一般都超過120平米了。

按單價10000元/平米計算，80平米和120平米戶型的總價相差四十萬，首付至少相差十二萬。這意味著微微還得再攢十幾萬才能買得起這些新的“剛需盤”。無奈之下，她只能將目光轉(zhuǎn)向二手房市場。

微微的情況在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場并不少見，近年來，新房市場成交戶型逐漸增大，三房及以上戶型已經(jīng)成為主力。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，今年上半年，主要城市三、四房成交比例高達80%，而二房戶型的成交比例只有14.05%。與此同時，二手房成交比重不斷增長，二房戶型成交占比顯著上升且在多個重點城市已經(jīng)成為二手房交易的主力戶型。

行業(yè)深度調(diào)整期，樓市雖不景氣，但住房剛性需求仍然存在，只是概念已經(jīng)隨著時代發(fā)展有了新的定義。

印象中，我們對于剛需的定義總是以低價為中心，戶型、位置、品質(zhì)、配套等因素可以不同程度的降低，反正也只為解決基本的居住需求，“錢少還要啥自行車”。

但隨著社會發(fā)展與居民消費觀念的轉(zhuǎn)變，人們對住房的要求越來越高，房子不僅僅只是一處居所，更承載了對于美好生活的向往。即使物質(zhì)條件不夠，很多人也不愿在住房這種問題上將就，住房剛需不再與門檻低劃等號，而是不斷升級且向多元發(fā)展。

新房市場持續(xù)向“新剛需”演變

根據(jù)國家統(tǒng)計局第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數(shù)達到14.9億間，人均住房建筑面積已經(jīng)達到了41.76平米。從基本面看，我國已經(jīng)進入了“不缺房”時代。

近年來我國城市化快速發(fā)展，大部分房子都是近二十年新建的，居住水平達標(biāo)。而且一二線城市的外來務(wù)工人群很多都在老家有房子，只是在工作地沒有而已，所以目前很多樓市放松限購，大家買房更傾向于改善項目。

2022年上半年，我國一線城市的經(jīng)營性土地成交價同比上漲29%，二線城市同比上漲11%。從供給端看，重點城市地價居高不下，開發(fā)商為保證利潤，在拿地之際就已經(jīng)鎖定了溢價較高的改善型方向，減少了對傳統(tǒng)剛需市場的關(guān)注。

傳統(tǒng)剛需轉(zhuǎn)向二手房市場

在新房領(lǐng)域大力建設(shè)改善及高端盤的同時，二手房市場開始大幅承接傳統(tǒng)的剛需群體。

過去二十年，我國商品房銷售近200億平米，其中大量房源是剛需戶型，這些中小面積戶型價格普遍較低，在區(qū)域及配套上往往更具優(yōu)勢，作為過渡房在二手房市場的交易率非常高，可以為傳統(tǒng)剛需群體解決房屋從無到有的難題。

以北京為例，二手房兩房因購房門檻相對較低而更受剛需人群青睞。今年上半年其成交比重接近50%，較去年提升4.51%；而二手房市場成熟的上海，今年上半年總價500萬以下的二手房交易占比也高達72%。可見，二手房市場的小戶型供應(yīng)吸引了大量傳統(tǒng)的剛需，于此新房市場的傳統(tǒng)剛需客群也越來越少。

住房剛需的多元化進程

進入后城市化發(fā)展階段，相對“能住”而言，人們對房子有了更多元的需求，尤其是疫情封控期間，長時間居家生活，對住宅舒適度要求更高。

去金融化后房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性減弱?？陀^存在且不以樓市調(diào)整變化而轉(zhuǎn)移的自住需求才算得上是房地產(chǎn)市場真正的剛需，它既包含房屋從無到有，也有多孩家庭對于更換大戶型房屋的需要。

所以對于當(dāng)下的剛需群體來說，房子不僅要滿足基本的居住要求，還需要幫助業(yè)主實現(xiàn)個性化的生活方式、自我表達、感情歸屬等多方面的滿足。

近年來，很多熱銷戶型已經(jīng)呈現(xiàn)出改善設(shè)計下沉到剛需樓盤的現(xiàn)象，例如相同的面積中，很多剛需盤也會加入中西廚、儲藏室等功能區(qū)設(shè)計，一些小戶型也會有私梯入戶、主臥浴缸、雙套房等相對高端的配置。

其實，剛需房是開發(fā)商為營銷創(chuàng)造的詞匯。嚴(yán)格來說，只有在農(nóng)村和城市都沒有房子的人，才能算得上是買房剛需，但如果照此劃分，就很少有人屬于真正意義上的剛需。近年來各種報告頻繁提及，我國超9成家庭擁有至少一套住房，所以剛需本身就是一個偽命題。

以前根據(jù)客群屬性，將購房需求粗暴地劃分為剛需、剛改、改善、高端的做法，在現(xiàn)在的市場中越來越站不住腳。面積、戶型、配套等固有認(rèn)知搭配出的不同需求層次的樓盤，也需要注入新元素。（完）