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剛需,我可能已經(jīng)不配了
來源:樂居買房2022-10-19 15:41:31
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行業(yè)深度調(diào)整期,樓市雖不景氣,但住房剛性需求仍然存在,只是概念已經(jīng)隨著時代發(fā)展有了新的定義。

編者按:

信息轟炸的時代,我們安靜記錄買房點滴,關(guān)注普通人買房故事,以細(xì)致入微的視角,靜觀樓市,體察民生。

樂居買房 高高 發(fā)自北京

七點鐘,微微走出辦公室時,天已經(jīng)黑了。記得上一次按時下班,天還亮著。

轉(zhuǎn)眼間,2022年已經(jīng)進入深秋。大城市的奔波忙碌讓微微無暇享受生活,只有銀行卡的余額才能證明流逝的時光自己也曾度過。

“都說開發(fā)商年末會搞大促,價格合適。”她想借此機會在老家買一套屬于自己的房子,不需要太大但一定要溫馨。

估摸著賬戶余額已經(jīng)足夠首付,到了周末,微微開始在網(wǎng)上查看樓盤。不料一番搜索后卻發(fā)現(xiàn),如今市場里的“剛需盤”,已和自己印象里的相差甚遠。

在微微的計劃里,一套7、80平米的小兩居,就很適合她這樣的剛需族;既溫馨、打掃起來不費勁,總價也比較友好。但是在她老家,市面上的新房大都在100平米以上,主力戶型一般都超過120平米了。

按單價10000元/平米計算,80平米和120平米戶型的總價相差四十萬,首付至少相差十二萬。這意味著微微還得再攢十幾萬才能買得起這些新的“剛需盤”。無奈之下,她只能將目光轉(zhuǎn)向二手房市場。

微微的情況在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場并不少見,近年來,新房市場成交戶型逐漸增大,三房及以上戶型已經(jīng)成為主力。據(jù)CRIC數(shù)據(jù),今年上半年,主要城市三、四房成交比例高達80%,而二房戶型的成交比例只有14.05%。與此同時,二手房成交比重不斷增長,二房戶型成交占比顯著上升且在多個重點城市已經(jīng)成為二手房交易的主力戶型。

行業(yè)深度調(diào)整期,樓市雖不景氣,但住房剛性需求仍然存在,只是概念已經(jīng)隨著時代發(fā)展有了新的定義。

印象中,我們對于剛需的定義總是以低價為中心,戶型、位置、品質(zhì)、配套等因素可以不同程度的降低,反正也只為解決基本的居住需求,“錢少還要啥自行車”。

但隨著社會發(fā)展與居民消費觀念的轉(zhuǎn)變,人們對住房的要求越來越高,房子不僅僅只是一處居所,更承載了對于美好生活的向往。即使物質(zhì)條件不夠,很多人也不愿在住房這種問題上將就,住房剛需不再與門檻低劃等號,而是不斷升級且向多元發(fā)展。

新房市場持續(xù)向“新剛需”演變

根據(jù)國家統(tǒng)計局第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示,2020年中國住房總面積超過500億平方米,家庭戶擁有住房間數(shù)達到14.9億間,人均住房建筑面積已經(jīng)達到了41.76平米。從基本面看,我國已經(jīng)進入了“不缺房”時代。

近年來我國城市化快速發(fā)展,大部分房子都是近二十年新建的,居住水平達標(biāo)。而且一二線城市的外來務(wù)工人群很多都在老家有房子,只是在工作地沒有而已,所以目前很多樓市放松限購,大家買房更傾向于改善項目。

2022年上半年,我國一線城市的經(jīng)營性土地成交價同比上漲29%,二線城市同比上漲11%。從供給端看,重點城市地價居高不下,開發(fā)商為保證利潤,在拿地之際就已經(jīng)鎖定了溢價較高的改善型方向,減少了對傳統(tǒng)剛需市場的關(guān)注。

傳統(tǒng)剛需轉(zhuǎn)向二手房市場

在新房領(lǐng)域大力建設(shè)改善及高端盤的同時,二手房市場開始大幅承接傳統(tǒng)的剛需群體。

過去二十年,我國商品房銷售近200億平米,其中大量房源是剛需戶型,這些中小面積戶型價格普遍較低,在區(qū)域及配套上往往更具優(yōu)勢,作為過渡房在二手房市場的交易率非常高,可以為傳統(tǒng)剛需群體解決房屋從無到有的難題。

以北京為例,二手房兩房因購房門檻相對較低而更受剛需人群青睞。今年上半年其成交比重接近50%,較去年提升4.51%;而二手房市場成熟的上海,今年上半年總價500萬以下的二手房交易占比也高達72%。可見,二手房市場的小戶型供應(yīng)吸引了大量傳統(tǒng)的剛需,于此新房市場的傳統(tǒng)剛需客群也越來越少。

住房剛需的多元化進程

進入后城市化發(fā)展階段,相對“能住”而言,人們對房子有了更多元的需求,尤其是疫情封控期間,長時間居家生活,對住宅舒適度要求更高。

去金融化后房地產(chǎn)行業(yè)的投資屬性減弱??陀^存在且不以樓市調(diào)整變化而轉(zhuǎn)移的自住需求才算得上是房地產(chǎn)市場真正的剛需,它既包含房屋從無到有,也有多孩家庭對于更換大戶型房屋的需要。

所以對于當(dāng)下的剛需群體來說,房子不僅要滿足基本的居住要求,還需要幫助業(yè)主實現(xiàn)個性化的生活方式、自我表達、感情歸屬等多方面的滿足。

近年來,很多熱銷戶型已經(jīng)呈現(xiàn)出改善設(shè)計下沉到剛需樓盤的現(xiàn)象,例如相同的面積中,很多剛需盤也會加入中西廚、儲藏室等功能區(qū)設(shè)計,一些小戶型也會有私梯入戶、主臥浴缸、雙套房等相對高端的配置。

其實,剛需房是開發(fā)商為營銷創(chuàng)造的詞匯。嚴(yán)格來說,只有在農(nóng)村和城市都沒有房子的人,才能算得上是買房剛需,但如果照此劃分,就很少有人屬于真正意義上的剛需。近年來各種報告頻繁提及,我國超9成家庭擁有至少一套住房,所以剛需本身就是一個偽命題。

以前根據(jù)客群屬性,將購房需求粗暴地劃分為剛需、剛改、改善、高端的做法,在現(xiàn)在的市場中越來越站不住腳。面積、戶型、配套等固有認(rèn)知搭配出的不同需求層次的樓盤,也需要注入新元素。(完)

標(biāo)簽: 房價 二手房 買房 剛需盤
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