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坐標(biāo)：鄭州，時(shí)間：黃金周前的9月28日。鄭州市房管局主辦的《2022鄭州金秋‘惠’購(gòu)房節(jié)》在這一天正式啟幕。

??這次購(gòu)房節(jié)上，鄭州市房管部門倡議開發(fā)商，利用傳統(tǒng)“黃金周”和“銀十”，給購(gòu)房者八折優(yōu)惠賣房，優(yōu)惠時(shí)間為9月28日至10月31日。

??截至目前，美盛地產(chǎn)、正商、中海、萬(wàn)科、振興集團(tuán)、佳田、新城等房企15個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)450套房源已參加了這個(gè)購(gòu)房節(jié)活動(dòng)。

??這是鄭州主管部門今年第二次組織購(gòu)房節(jié)，卻是第一次提出“八折”賣房。

??這也是鄭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史上第一次由政府搭臺(tái)，主動(dòng)邀請(qǐng)開發(fā)商“八折賣房”。在全國(guó)房地產(chǎn)歷史上亦極其少見。

??“其實(shí)，一些樓盤市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格還在備案價(jià)的八折之下?！币晃粯I(yè)內(nèi)這樣點(diǎn)評(píng)，這意味著僅打八折恐怕市場(chǎng)還不買帳。

??“買方市場(chǎng)不可逆轉(zhuǎn)”

??10月7日下午，在一場(chǎng)總結(jié)包括黃金周在內(nèi)的今年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的行業(yè)內(nèi)部會(huì)議上，一位大佬說(shuō)到：“行業(yè)已發(fā)生了不可逆轉(zhuǎn)的的變化，買方市場(chǎng)真正到來(lái)了?！?/p>

??“房子不是說(shuō)賣就能賣得出去了，17萬(wàn)億的天花板已到頂。未來(lái)會(huì)逐步往下走，但房地產(chǎn)也絕不會(huì)掉到地板上去！”

??其實(shí)，再多看看幾個(gè)城市黃金周開發(fā)商的表現(xiàn)，就能更直觀而深刻的明白“買房市場(chǎng)”的意思。

??比如為了促銷，定期推出特價(jià)房，已是包括北京在內(nèi)，所有城市開發(fā)商，黃金周促銷的標(biāo)配。

??更精準(zhǔn)的營(yíng)銷策略是“限時(shí)特價(jià)房”、“聯(lián)動(dòng)特價(jià)房”，包括大品牌。在長(zhǎng)沙，萬(wàn)科長(zhǎng)沙6盤聯(lián)動(dòng)推出“司慶鉅惠周”，除了100套特價(jià)房外，認(rèn)購(gòu)最高可享1%國(guó)慶額外優(yōu)惠；保利推出“超級(jí)王牌購(gòu)房計(jì)劃”，聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)沙、常德、岳陽(yáng)、益州、衡陽(yáng)、湘潭等6城11樓盤聯(lián)動(dòng)推出300套特價(jià)房，最低首付僅3萬(wàn)起。

??黃金周置業(yè)禮包，早就不是砸金蛋，送物業(yè)費(fèi)；還送蘋果手機(jī)、送冰箱、送五菱MINI10年使用權(quán)；還有送首付，更有甚者送貸款！

??“你買房，我還貸”！合肥肥東徽創(chuàng)金悅江南郡告知購(gòu)房者，在“9.26-10.7”期間購(gòu)買指定房源，每月最高5000元房貸補(bǔ)貼，補(bǔ)貼在貸款審批放款后發(fā)放，補(bǔ)貼最長(zhǎng)36個(gè)月。

??另外一家金輝云縵熙境花園的樓盤打出跳漲傭金的海報(bào)：到店傭金上漲至2.975%跳3.4%，單套傭金最高可達(dá)6萬(wàn)，跳點(diǎn)傭金最高7萬(wàn)。

??8折購(gòu)房，主城5萬(wàn)起，買房送寶馬，0元月供購(gòu)房，甚至買一套送一套！

??很多城市，在這個(gè)黃金周出現(xiàn)了歷史上從未有過(guò)的促銷政策，看的購(gòu)房者眼花繚亂。

??剛需樓盤在煎熬

??面對(duì)歷史上從未有過(guò)的促銷政策，購(gòu)房者會(huì)買單嗎？

??廣州樓市的回答頗有代表性：“兩極分化”。增城、南沙等外圍區(qū)新盤價(jià)格打折，但仍成交平淡；海珠琶洲TOD總價(jià)千萬(wàn)元的大平層，加推即獲得去化超9成的驚人成績(jī)。

??廣州供貨大軍增城，多盤啟動(dòng)中介渠道帶客。位于鳳崗板塊的保利水木芳華，國(guó)慶期間推出11棟，均價(jià)1.7萬(wàn)元每平米，較上期優(yōu)惠8%。新塘板塊的路勁星堂加推#4棟新品，均價(jià)2萬(wàn)元，首付低至15萬(wàn)，還可以享受兩年首期免費(fèi)分期。石灘板塊港龍皇朝·龍灣壹號(hào)均價(jià)毛坯1.1萬(wàn)元每平米，上期精裝1.6萬(wàn)元；同板塊敏捷綠湖首付打出“69萬(wàn)起買豪裝三房”優(yōu)惠。

??但據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，增城的新塘、荔城和朱村板塊，項(xiàng)目首日去化率僅為11%、13%和17%。

??去化比較理想的板塊，集中在海珠琶洲、荔灣大坦沙等核心城區(qū)。其中海珠琶洲南TOD項(xiàng)目，單價(jià)10萬(wàn)+，加推首日去化率達(dá)到95%！荔灣大坦沙凱德雙橋北塔吹風(fēng)4.5-5.2萬(wàn)元認(rèn)籌客戶超過(guò)200個(gè)。

??鄭州也有賣得好的鄭東新區(qū)，主要靠?jī)蓚€(gè)熱盤，華潤(rùn)幸福里、海馬公園二期；蘇州的旭輝號(hào)稱黃金周日均成交67套；西安的龍湖青云闕開盤市場(chǎng)反饋效果較好，加上西安龍湖其他樓盤，1-5日西安龍湖成交金額達(dá)到4.1億元；長(zhǎng)沙大王山板塊也有華潤(rùn)和保利的項(xiàng)目熱銷。

??但全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有城市級(jí)熱銷，很多城市除了核心區(qū)域幾個(gè)品質(zhì)熱盤之外，更多板塊，更多剛需樓盤還在煎熬。

??房產(chǎn)營(yíng)銷新陣地來(lái)了

??中南·熙悅是沈陽(yáng)市沈扶新區(qū)一個(gè)河景住宅，在黃金周里也推出了特價(jià)房源，并給經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)備了帶看獎(jiǎng)、成交獎(jiǎng)，購(gòu)房者成交后砸金蛋贈(zèng)電器自然也是少不了的黃金周特惠。

??截至黃金周結(jié)束，這個(gè)項(xiàng)目成交了7套，不算多。但相對(duì)競(jìng)品3套的成交數(shù)據(jù)，還是明顯勝出。7套中有兩套75平米的房源有別于傳統(tǒng)的拓客渠道，客戶來(lái)自于線上，來(lái)自于中南·熙悅在天貓好房的直營(yíng)店。

??中南·熙悅跟全國(guó)數(shù)百開發(fā)商的樓盤一起成為率先嘗試到天貓好房平臺(tái)開項(xiàng)目直營(yíng)店的樓盤。

??打動(dòng)中南·熙悅的理由是阿里9億用戶的流量支持，和一個(gè)有生態(tài)的不打烊的在線陣地。在這個(gè)陣地上以淘寶天貓“開店”的模式，吸納開發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)駐，把一套套房源作為商品展示，在大流量下實(shí)現(xiàn)在線精準(zhǔn)匹配。

??在這個(gè)陣地上的店可以不打烊。黃金周里售樓處再晚總有下班的時(shí)候。在天貓好房的項(xiàng)目店上，是7*24小時(shí)服務(wù)機(jī)制，承接客戶需求。

??在這個(gè)陣地上也可以有其他各種商戶開店，比如渠道商可以開營(yíng)銷店，房產(chǎn)交易商可以開店提供咨詢、過(guò)戶服務(wù)，甚至某些商家可以提供看房專車服務(wù)。

??在這個(gè)陣地上各種店家，在統(tǒng)一商品基礎(chǔ)表達(dá)和交易商業(yè)規(guī)則后，就可以一起培養(yǎng)起店鋪氛圍，吸引購(gòu)房者在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)在線實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。

??當(dāng)早上7點(diǎn)，中南·熙悅售樓處未開門，但有客戶逛淘寶發(fā)現(xiàn)天貓好房中南·熙悅項(xiàng)目店而咨詢留資時(shí)，商機(jī)就被無(wú)縫承接了。

??天貓好房出現(xiàn)的很及時(shí)。在市場(chǎng)缺乏信心的時(shí)候，急需新的辦法，新的渠道，新的勢(shì)力，來(lái)捕捉買房需求，給市場(chǎng)新的突破。

??除了沈陽(yáng)中南，在廣州，黃埔的時(shí)代天韻，南沙的時(shí)代天逸；在無(wú)錫建發(fā)的項(xiàng)目，在武漢萬(wàn)科公園5號(hào)……在這個(gè)黃金周里來(lái)自天貓好房線上直營(yíng)店線索的成交逐步多了起來(lái)。

??在線下渠道分銷、老帶新，線上安居客、貝殼、開發(fā)商自營(yíng)平臺(tái)之外，天貓好房經(jīng)過(guò)2年的努力，已經(jīng)開始成長(zhǎng)為房地產(chǎn)在線交易領(lǐng)域的新平臺(tái)。

??“新二租”要在線形成新生態(tài)

??9月28日，第三屆中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字化峰會(huì)在杭州阿里舉行，從峰會(huì)透露的數(shù)據(jù)上看，天貓好房的成長(zhǎng)速度相當(dāng)快。

??截至5月25日，天貓好房CBA戰(zhàn)略第1階段平臺(tái)基礎(chǔ)信息建設(shè)方面取得較大成果。房源通50萬(wàn)+，客源通100萬(wàn)+，交易通基建完成，累計(jì)服務(wù)100萬(wàn)客戶。

??截至9月28日的峰會(huì)，天貓好房宣布平臺(tái)已經(jīng)入駐10631家商戶，包括來(lái)自全國(guó)300+城市品牌開發(fā)商、樓盤項(xiàng)目、新房渠道公司、經(jīng)紀(jì)公司、租房公司、交易中心等各類房產(chǎn)交易合作伙伴。

??新房、二手房、租房，俗稱“新二租”的三大房產(chǎn)領(lǐng)域的交易合作商正在越來(lái)越多的進(jìn)駐天貓好房。

??顯然，與其他線上平臺(tái)不同，天貓好房更致力于以“開店”的模式，做一個(gè)“新二租”在線交易的新生態(tài)。

??在天貓好房上，新房、二手房、租房三大領(lǐng)域的多種協(xié)作和混業(yè)經(jīng)營(yíng)的生態(tài)模型，正在建立中。在新房領(lǐng)域，天貓好房與開發(fā)商、渠道合力，線上分銷新生態(tài)也初見端倪。

??項(xiàng)目在天貓好房開通直營(yíng)店，把一套套房源陳列進(jìn)商鋪，把促進(jìn)案場(chǎng)的權(quán)益及活動(dòng)，在店內(nèi)用商品貨架陳列出來(lái)，可以捕捉在線客戶，給準(zhǔn)客戶推薦天貓好房店鋪里的房源鏈接，然后通過(guò)一套策略，促進(jìn)客戶留資，在線交訂，再到到案看房完整鏈條，最后完成成交。

??在二手房和租房領(lǐng)域，進(jìn)駐天貓好房的經(jīng)紀(jì)公司商戶，通過(guò)天貓好房ETC公盤系統(tǒng)，公盤聯(lián)賣，建立在天貓好房上的二手房經(jīng)紀(jì)商戶的協(xié)作新生態(tài)。

??實(shí)際上，經(jīng)紀(jì)商戶、渠道商戶在天貓好房上將實(shí)現(xiàn)新房、二手房的聯(lián)營(yíng)。經(jīng)紀(jì)商戶可以陳列二手房房源賣二手房，也可以賣新房，也可以租房。渠道商未來(lái)也能賣二手房。

??在這個(gè)新平臺(tái)上，新房業(yè)務(wù)、二手房業(yè)務(wù)、租房業(yè)務(wù)、以及其他房產(chǎn)交易增值服務(wù)的商品交易壁壘有可能被打通，真的實(shí)現(xiàn)商戶的混業(yè)經(jīng)營(yíng)，從而對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)單一業(yè)務(wù)的沖擊。

??在天貓好房生態(tài)里租房是最領(lǐng)先的一步：從7月26日“天貓好房租房交易平臺(tái)”上線運(yùn)營(yíng)兩個(gè)月，到9月26日，線上閉環(huán)交易累計(jì)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)單，在線交易門店超5000家，可交易房源超50萬(wàn)、“喵屋匯”會(huì)員累計(jì)超500萬(wàn)。就在剛剛啟動(dòng)的雙11活動(dòng)預(yù)熱中，僅十一黃金周幾日，喵屋匯會(huì)員就增長(zhǎng)至600萬(wàn)+。

??開發(fā)商仍需奇謀

??在“黃金周”，這個(gè)新房集中營(yíng)銷的一個(gè)傳統(tǒng)時(shí)刻，天貓好房正在各城慢慢體現(xiàn)它的力量。

??黃金周之后，銀十還要繼續(xù)；雙11，雙12業(yè)即將到來(lái)。

??當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到不可逆轉(zhuǎn)的買方市場(chǎng)的時(shí)候，眼花繚亂的促銷對(duì)購(gòu)房者而言已變得越來(lái)越乏味。

??此刻，不論誰(shuí)搭臺(tái)，并不能保證“八折”就能賣掉房子，開發(fā)商仍需奇謀。

??在這個(gè)以大數(shù)據(jù)為根本生產(chǎn)力的時(shí)代，數(shù)字化方式將成為一種不可或缺的營(yíng)銷力量。通過(guò)在線店建立營(yíng)銷陣地，不僅可以運(yùn)用在線精準(zhǔn)營(yíng)銷、在線內(nèi)容種草實(shí)現(xiàn)商品信息的展示和透?jìng)?，更為?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)線上和線下交易閉環(huán)奠定了基礎(chǔ)。而線上店更是買房人對(duì)開發(fā)商最直接高效的接觸點(diǎn)，更是在房產(chǎn)交易生態(tài)中開發(fā)商聯(lián)接上下游及其他交易方合作伙伴的鏈接點(diǎn)。

??房產(chǎn)賣方市場(chǎng)的火光熄滅，需要用平臺(tái)聚合行業(yè)各方微光去重新點(diǎn)燃，天貓好房正在做這個(gè)聚合者。