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專家預(yù)測(cè)黃金周全國(guó)樓市:剛需或現(xiàn)補(bǔ)償性購(gòu)房 城市分化料持續(xù)加劇
來(lái)源:樂居買房2022-09-30 10:51:41
摘要
在一線城市高熱維持,二三線回暖緩慢的現(xiàn)狀下,開發(fā)商或把握傳統(tǒng)“金九銀十”節(jié)點(diǎn)加速出清;對(duì)于置業(yè)群體來(lái)說(shuō),購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇顯得格外重要。

樂居買房訊 陳天賜 持續(xù)筑底的樓市,能否借黃金周的契機(jī),迎來(lái)全面回暖的開端,目前仍有待觀望;政策走向和房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期,是否足以支撐這個(gè)十一成為久違的置業(yè)窗口期,亦是購(gòu)房者關(guān)心的話題。天貓好房“好房黃金周 置業(yè)有標(biāo)桿”特別企劃,專訪全國(guó)數(shù)十位房產(chǎn)專家,剖析樓市近期現(xiàn)象與趨勢(shì),給予購(gòu)房者客觀的置業(yè)引導(dǎo)。

黃金周樓市分化或?qū)⒓觿?/strong>

隨著央行降息、多地限購(gòu)放開利好的到來(lái),不少城市在成交端有了些許起色。以上海為例,新房、二手房成交量已連續(xù)3月上漲,走出一個(gè)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的行情。

對(duì)此,上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,新房供應(yīng)端在未來(lái)將迎來(lái)放量,同時(shí)也會(huì)牽制二手房?jī)r(jià)格,黃金周期間雖然不具備大幅上漲的空間,但同樣,不具備大幅下跌空間。

同樣迎來(lái)小幅上漲行情的還有同為一線城市的深圳??硕鹕钲趨^(qū)域總經(jīng)理陳洪海指出,深圳市場(chǎng)全年整體是一個(gè)L型的呈現(xiàn),前三個(gè)季度基本上是L的豎線筑底了,下半年包括第四季度預(yù)計(jì)是L的平滑線,到年底會(huì)有一波拋物線上揚(yáng)的階段。

不過(guò),一些二線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)仍較冷,復(fù)蘇進(jìn)程緩慢。長(zhǎng)沙8月份住宅供需規(guī)模下降到近十年的最低點(diǎn);鄭州利率雖已降至4.1%,但新房均價(jià)連跌11個(gè)月,7月反漲0.3%后8月再降0.4%,市場(chǎng)回暖被打斷。

南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張輝表示,雖然政策底已現(xiàn),但是否可以抓住黃金周置業(yè)仍需要因人而異,因項(xiàng)目而異,因各個(gè)城市而異。

在一線城市高熱維持,二三線回暖緩慢的現(xiàn)狀下,開發(fā)商或把握傳統(tǒng)“金九銀十”節(jié)點(diǎn)加速出清;對(duì)于置業(yè)群體來(lái)說(shuō),購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇顯得格外重要。天貓好房&樂居北京站主編郭云柯建議,判斷是否為購(gòu)房時(shí)機(jī)的前提,既要看上市房源是否充足,也要關(guān)注優(yōu)惠力度,傳統(tǒng)的黃金周可能是房企加推的時(shí)機(jī),但釋放的優(yōu)惠或不如年末業(yè)績(jī)沖刺節(jié)點(diǎn)。

剛需或現(xiàn)補(bǔ)償性購(gòu)房 改善需求持續(xù)釋放

城市間分化加劇,不同購(gòu)房客群也逐漸分化。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),與2022年1-7月相比,1-8月30城代表城市中有19個(gè)城市120平以上改善型產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升,其中一、二線城市有12個(gè),改善需求韌性更高。

張輝指出,剛需群體由于受就業(yè)、薪水等各方面的影響相對(duì)來(lái)說(shuō)比較大,所以就需求釋放來(lái)說(shuō)比不過(guò)改善性群體。陳洪海也表示,對(duì)于剛需一族來(lái)講,綜合考慮的因素更多,對(duì)價(jià)格的敏感度更高,包括總價(jià)段、單價(jià)段、面積段、區(qū)位等因素也會(huì)考慮,所以觀望情緒會(huì)更濃,購(gòu)房的周期會(huì)拉長(zhǎng)。

湖南中原研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳世霞指出,目前政策正處于窗口期,近期待入市項(xiàng)目受限價(jià)影響價(jià)格或?qū)⒊掷m(xù)上揚(yáng),剛需項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力大,釋放優(yōu)惠的空間也更大。

在板塊選擇上,專家普遍建議重點(diǎn)關(guān)注中心城區(qū)核心板塊。在樓市整體下行壓力下,核心區(qū)域意味著更高的市場(chǎng)認(rèn)可度和更強(qiáng)的抗跌性,并且從市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)看,樓市恢復(fù)也會(huì)從核心板塊開始,再逐漸向外傳導(dǎo)。對(duì)于購(gòu)房者而言,這意味著能夠獲得更多的保障。

克而瑞河南區(qū)域研展總監(jiān)楊景瑞指出,在市場(chǎng)信心不足,以及疫情“常態(tài)化”的前提下,回歸配套和地段,是非常重要的一個(gè)趨勢(shì)。克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問(wèn)則建議,購(gòu)房者也可以重點(diǎn)關(guān)注一些價(jià)格倒掛的限價(jià)區(qū)域,“價(jià)格嚴(yán)重倒掛的稀缺板塊,買到就是賺到;若不是倒掛優(yōu)質(zhì)板塊,在黃金周期間有優(yōu)惠的項(xiàng)目,也是可以重點(diǎn)關(guān)注的。”

未來(lái)仍舊迷茫 救市更需堅(jiān)定

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在今年前8個(gè)月中,樓市調(diào)控政策共出臺(tái)了400多條,8月份北京、上海等一線城市也加入放松調(diào)控的陣營(yíng),但成交端一直未見起色。

近期更是出現(xiàn)了政策一輪游的現(xiàn)象。9月中旬,蘇州、青島、濟(jì)南相繼傳出放松限購(gòu)的消息,但蘇州放松限購(gòu)隔日取消,青島部分撤回,刪除了“二手住房不再限購(gòu)”內(nèi)容。

之所以會(huì)出現(xiàn)政策反復(fù)變動(dòng)的情況,張輝認(rèn)為這是由于國(guó)家對(duì)地方救市政策的預(yù)期模糊導(dǎo)致的。他談到,雖然樓市發(fā)展要“短期看政策”,但實(shí)際上目前的調(diào)控政策已經(jīng)明顯滯后了,“實(shí)質(zhì)性的放松政策搖擺不定,想要破除泡沫使樓市回暖,最需要的還是國(guó)家給各地一個(gè)明顯的政策預(yù)期?!?/p>

未來(lái),地方救市政策或?qū)⒗^續(xù)加強(qiáng)。對(duì)部分強(qiáng)二線城市來(lái)說(shuō),放松限購(gòu)等強(qiáng)力政策措施可能還將根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。而對(duì)于購(gòu)房者而言,未來(lái)怎么選,除了跟隨政策腳步外,還需要聚焦樓市供需節(jié)奏。

對(duì)此,陳世霞認(rèn)為,供應(yīng)量決定銷量,在限價(jià)時(shí)代,供應(yīng)量集中在什么板塊、什么項(xiàng)目上,就已經(jīng)決定了未來(lái)半年銷量的一大半,前提是板塊發(fā)展?jié)摿Υ?,?xiàng)目也沒有硬傷。

克而瑞四川區(qū)域研究總監(jiān)周娟亦表示,從市場(chǎng)供應(yīng)端來(lái)看,房企為沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo),通常會(huì)利用好黃金周節(jié)點(diǎn)加大供應(yīng)?!澳壳耙阎幸淮笈?xiàng)目即將推新,且大多位于優(yōu)質(zhì)區(qū)域,其中還包括較多純新項(xiàng)目,因此購(gòu)房選擇面變大,中簽的概率更高。”

綜合供求關(guān)系看,安徽省房地產(chǎn)研究會(huì)秘書長(zhǎng)汪遠(yuǎn)認(rèn)為,土地供給節(jié)奏、開發(fā)商推盤節(jié)奏,只有與主力人群購(gòu)買力吻合,也就是購(gòu)買力和供給比較匹配時(shí),市場(chǎng)才是比較良性的。“房?jī)r(jià)幾乎不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象,大漲沒有基礎(chǔ),政府也不會(huì)允許,下跌則沒有空間。但區(qū)域板塊分化已經(jīng)存在,未來(lái)會(huì)更加明顯?!保ㄍ辏?/p>

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