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樂居買房 帥虎 發(fā)自北京

2022年以來(lái)，鄭州已出臺(tái)一系列調(diào)控政策，意在為樓市紓困。而近日，鄭州又印發(fā)《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》，明確目標(biāo)為：10月6日前，實(shí)現(xiàn)全市所有停工問題樓盤項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。當(dāng)下正處于“金九銀十”階段，在政策的加碼下，今年的鄭州還能延續(xù)往年的樓市旺季嗎？各類購(gòu)房者能否安心入場(chǎng)？哪些區(qū)域、板塊更值得關(guān)注？鄭州的樓市走向究竟如何？樂居買房就此專訪了克而瑞河南區(qū)域研展總監(jiān)楊景瑞。

楊景瑞表示，只要有購(gòu)房需求，不管是剛需還是改善類型，當(dāng)下都是好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。首先是價(jià)格合適，鄭州市場(chǎng)整體的銷售均價(jià)連續(xù)三年保持穩(wěn)定，后續(xù)預(yù)期也是求穩(wěn)；其次是利率合適，今年不論是國(guó)家還是城市層面，鄭州在利率方面做了兩次的調(diào)整，目前利率是4.1，這個(gè)利率已是近十年最低值；另外是政策合適，老人購(gòu)房、改善購(gòu)房在政策層面均已落位，所以綜合來(lái)看，目前是合適購(gòu)房的。但凡事無(wú)絕對(duì)，具體仍要結(jié)合實(shí)際情況來(lái)看待。

當(dāng)說(shuō)到哪類購(gòu)房者更值得在金九銀十抓緊“上車”時(shí)，楊景瑞認(rèn)為，還從自身的需求出發(fā)，剛改和高改類型的購(gòu)房者可以擇機(jī)上車。在目前的市場(chǎng)情形下，鄭州的價(jià)格是難以呈現(xiàn)漲幅的。很多房企通過(guò)提升產(chǎn)品力維度作為吸納客戶的一個(gè)要素，無(wú)論對(duì)于哪種類型的客戶來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品層面都是有保障的。所以剛改與高改這兩種類購(gòu)房者是可以選擇性上車的。

回歸到鄭州市場(chǎng)本身，楊景瑞提到，我們通過(guò)近半年對(duì)鄭州的熱銷項(xiàng)目監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，鄭州的熱點(diǎn)片區(qū)出現(xiàn)了兩個(gè)極端，分別是以改善為主的鄭東新區(qū)、金水區(qū)和以剛需為主的高新區(qū)。其實(shí)賣的都相對(duì)不錯(cuò)，但是有一個(gè)非常核心的要素是，這些賣的相對(duì)比較好的項(xiàng)目，都集中在三環(huán)之內(nèi)，或者是三環(huán)外圍的配套成熟的區(qū)域。那么在市場(chǎng)信心不足，加上疫情常態(tài)化的這些前提下，其實(shí)回歸配套，還有回歸地段的核心，是非常重要的一個(gè)趨勢(shì)，所以在未來(lái)，鄭州主城核心的區(qū)域和板塊，將會(huì)持續(xù)迸發(fā)出較高的市場(chǎng)熱度。

鄭州樓市未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)呢？楊景瑞分析到，2022年鄭州總體的成交量萎縮。從今年三月份以來(lái)，鄭州在持續(xù)釋放利好的政策，比如房票，紓困基金，還有利率下調(diào)等，但其根本的目的還是維穩(wěn)。雖然國(guó)慶、年終房企會(huì)加大優(yōu)惠力度，但也只是形成市場(chǎng)的短期波動(dòng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，鄭州的市場(chǎng)還是以趨穩(wěn)為主。

以下為采訪實(shí)錄：

Q:您覺得今年“金九銀十”還是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)嗎？為什么？

楊：關(guān)于購(gòu)房是不是好時(shí)機(jī)，這是一個(gè)需要客戶與市場(chǎng)相互匹配的問題?？陀^來(lái)看，只要有購(gòu)房需求，不管是剛需還是改善類型，當(dāng)下都是好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

原因有三：

首先是價(jià)格合適：鄭州市場(chǎng)整體的銷售均價(jià)連續(xù)三年保持穩(wěn)定，后續(xù)預(yù)期也是求穩(wěn)。

其次是利率合適：今年不論是國(guó)家還是城市層面，鄭州在利率方面做了兩次的調(diào)整。目前利率是4.1，這個(gè)利率已是近十年最低值。

另外是政策合適：老人購(gòu)房、改善購(gòu)房在政策層面均已落位，所以匹配需求來(lái)看，目前是合適購(gòu)房的。

但是就現(xiàn)階段鄭州的敏感性而言，項(xiàng)目交付的安全性以及客戶本身的后續(xù)支付能力都存有隱患，購(gòu)房者市場(chǎng)的觀望和信心缺失是客觀存在的。因此又不一定是好時(shí)機(jī)。

Q:剛需、剛改、高改，您更建議哪類購(gòu)房者在金九銀十抓緊“上車”？理由是？

楊：該不該抓緊上車，還是要做好自身的需求與置業(yè)敏感要素的匹配。

從近六個(gè)月的鄭州市場(chǎng)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，剛改的占比整體是上漲的，在目前的市場(chǎng)情形下，鄭州的價(jià)格是難以呈現(xiàn)漲幅的。很多房企通過(guò)提升產(chǎn)品力維度作為吸納客戶的一個(gè)要素。所以無(wú)論對(duì)于哪種類型的客戶來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品層面都是有保障的。

從購(gòu)房層面看，需要匹配購(gòu)房者的收入情況，還要考量目標(biāo)產(chǎn)品地段的價(jià)值因素，整體來(lái)權(quán)衡，你是購(gòu)房自住，還是資產(chǎn)配置這個(gè)行為。那么現(xiàn)階段來(lái)看，鄭州整體市場(chǎng)，又是回歸主城的，所以剛改與高改這兩種類購(gòu)房者是可以選擇上車的。

Q:在您看來(lái)，鄭州哪些片區(qū)、板塊，可能成為九、十月的市場(chǎng)熱門？

楊：我們通過(guò)近半年對(duì)鄭州的熱銷項(xiàng)目監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，鄭州的熱點(diǎn)片區(qū)出現(xiàn)了兩個(gè)極端，分別是以改善為主的鄭東新區(qū)、金水區(qū)和以剛需為主的高新區(qū)。其實(shí)賣的都相對(duì)不錯(cuò)，但是一個(gè)非常核心的要素是，這些賣的相對(duì)比較好的項(xiàng)目，都集中在三環(huán)之內(nèi)，或者是三環(huán)外圍的配套成熟的區(qū)域。那么在市場(chǎng)信心不足，加上疫情常態(tài)化的這些前提下，其實(shí)回歸配套，還有回歸地段的核心，是非常重要的一個(gè)趨勢(shì)，所以在未來(lái)，鄭州主城核心的區(qū)域和板塊，將會(huì)持續(xù)迸發(fā)出較高的市場(chǎng)熱度。

Q:可否請(qǐng)您作出預(yù)測(cè)，鄭州市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)，未來(lái)一段時(shí)間的走勢(shì)如何？

楊：對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)，2022年的總體的成交量萎縮，因?yàn)樾袠I(yè)和市場(chǎng)環(huán)境均發(fā)生了比較大的變化。從今年三月份以來(lái)。鄭州在持續(xù)釋放利好的政策，比如房票，紓困基金，還有利率下調(diào)等，其根本的目的還是維穩(wěn)。從三月份到現(xiàn)在的月度市場(chǎng)變化來(lái)看，也是基本趨于穩(wěn)定的，但是，不排斥在未來(lái)的一段時(shí)間之內(nèi)，比如國(guó)慶，或者年底沖刺的時(shí)候，房企在加大優(yōu)惠力度之后，市場(chǎng)上會(huì)有一波短期內(nèi)的波動(dòng)。但是整體來(lái)看，鄭州的市場(chǎng)還是以趨穩(wěn)為主。

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