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樂居買房 發(fā)自北京 鞠風(fēng)超

今年1-8月份，超過200個城市發(fā)布了700+次穩(wěn)樓市政策。在各方努力下，目前各地的“保交樓”工作已經(jīng)取得積極進展。那么，今年的“金九銀十”還會再現(xiàn)往年的樓市盛況嗎？2022年的長沙，哪些片區(qū)、板塊值得重點關(guān)注？長沙樓市的成交、房價可能出現(xiàn)哪些變化？樂居買房就此專訪了湖南中原研究院執(zhí)行院長陳世霞。

陳世霞表示，8月，長沙內(nèi)五區(qū)住宅供需達到近10年的最低值，規(guī)模下降明顯。在新房成交低溫下，長沙二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房，但一二手總體規(guī)模進入歷史低點。從市場端的反饋來說，市場信心還在緩慢恢復(fù)中，并沒有快速反彈。

但歷史經(jīng)驗告訴我們，市場越低迷，越適合買房，因為房價的漲跌于你只是紙上貨幣，以相對低的價格買到合適的房子，早買早享受。所以，對于有自住剛需或改善需求的朋友來說，“金九銀十”是買房的好時機，錯過了金融危機的2008，又錯過了去庫存的2014，就不要再錯過2022了。

綜合購房需求以及市場推盤、優(yōu)惠分析來看，陳世霞建議剛需及剛改客戶“金九銀十”應(yīng)及時“上車”，因為今年市場壓力下不排除項目會推出更大力度的促銷手段去吸引客戶、提高認購。目前政策是寬松窗口期，剛需及剛改項目當(dāng)前市場壓力較大，競爭激烈；客戶對于價格較敏感，而“金九銀十”項目的優(yōu)惠力度有較大吸引力，后期待入市項目受限價影響價格將持續(xù)上揚，所以，對于剛需及剛改客戶而言：此時是“上車”的最佳時機。

高改項目面向高端客群，釋放優(yōu)惠的可能性較小，高改客戶資金充裕，選擇“上車”與否關(guān)鍵在于是否有值得入手的項目，目前長沙有綠城鳳起麓鳴、旭輝鉑悅湘江、江山印等多個地段稀缺、品質(zhì)高端的改善項目，“金九銀十”或?qū)⒓哟笸剖哿?，高改客戶的項目、房源選擇性增多，此時入手時機也較佳。

長沙目前市場的表現(xiàn)來看，還在筑底階段，未來穩(wěn)樓市政策仍存在繼續(xù)調(diào)整的空間。從短期來看，長沙未來4個月有一定的壓力，但相比中部武漢南昌來說，長沙房價最低，庫存壓力適中，總體非常健康穩(wěn)定的市場。熱點板塊熱點樓盤一房難求，遠郊板塊賣不動，中間板塊在客戶量有限下需要營銷促進成交。所以，未來4個月的銷量取決與政策的持續(xù)放松和開發(fā)商促銷力度的疊加效應(yīng)。

以下為采訪實錄：

Q1 今年“金九銀十”還是購房的好時機嗎？為什么？

陳世霞：傳統(tǒng)的“金九銀十”已來，先看一組長沙樓市的表現(xiàn)數(shù)據(jù)：8月，長沙內(nèi)五區(qū)住宅供應(yīng)量55萬方，與7月相比環(huán)比漲12%；成交量55萬方與7月相比持平，均價14589元/平，環(huán)比漲5%。但值得注意的是，供需都是近10年的最低值，規(guī)模下降明顯。

在新房成交低溫下，據(jù)統(tǒng)計，長沙二手房每個月新增2000套掛牌，累計掛牌總量房源68565套，今年二手內(nèi)五區(qū)月均成交3000套，已恢復(fù)去年下半年的平均水平，總體二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房表現(xiàn)，但一二手總體規(guī)模進入歷史低點。

對于購房者來說，如果你是自住剛需或改善需求來說，歷史經(jīng)驗告訴我們，市場越低迷，越適合買房，因為房價的漲跌于你只是紙上貨幣，以相對低的價格買到合適的房子，早買早享受。錯過了金融危機的2008，又錯過了去庫存的2014，希望你不要錯過2022。

Q2 剛需、剛改、高改，您更建議哪類購房人在金九銀十抓緊“上車”？理由是？

陳世霞：看購房者個人需求，買房宜早不宜遲。

今年1-8月長沙內(nèi)六區(qū)商品住宅供應(yīng)509萬方，成交555萬方，同比下滑均超過4成，成交均價12839元/㎡，同比上漲10%。

市場規(guī)?？s小，但長沙樓市中長期發(fā)展基礎(chǔ)面良好，價格穩(wěn)步上漲是長期發(fā)展趨勢；當(dāng)前市場活躍度低，傳統(tǒng)“金九銀十”市場促銷力度較大，今年市場壓力下不排除項目會推出更大力度的促銷手段去吸引客戶、提高認購。

剛需及剛改項目當(dāng)前市場壓力較大，競爭激烈，而客戶對于價格較敏感，“金九銀十”項目優(yōu)惠力度夠大，目前政策是寬松窗口期，后期待入市項目受限價影響價格將持續(xù)上揚，對于剛需及剛改客戶而言：此時是“上車”的最佳時機。

高改項目面向高端客群，釋放優(yōu)惠的可能性較小，高改客戶資金充裕，選擇“上車”與否關(guān)鍵在于是否有值得入手的項目，目前長沙有綠城鳳起麓鳴、旭輝鉑悅湘江、江山印等多個地段稀缺、品質(zhì)高端的改善項目，“金九銀十”或?qū)⒓哟笸剖哿?，高改客戶的項目、房源選擇性增多，此時入手時機也較佳。

Q3 在您看來，長沙的哪些片區(qū)、板塊，可能成為九、十月的市場熱門？

陳世霞：長沙主流客戶看重地段、性價比和配套。

目前已凸顯高價值的板塊，如濱江新城、大市府、梅溪湖、洋湖、天心濱江等，地段優(yōu)勢突出，占據(jù)長沙獨特江景、濕地、山體資源等，配套完善，品牌房企扎堆開發(fā)，品質(zhì)型項目多，改善型客戶偏好此類板塊，九、十月份加大供應(yīng)量可能性較大，或?qū)影鍓K熱度。

發(fā)展雛形初現(xiàn)的潛力型板塊，如麓谷二期、鵝秀、高鐵新城等，片區(qū)規(guī)劃加速落地，教育、商業(yè)等配套日益完善，品牌房企進駐積極性高，片區(qū)價值逐步兌現(xiàn)，而片區(qū)內(nèi)部競爭激烈，九十月促銷可能性較大，此時入手性價比極高，對于剛需、剛改客戶置業(yè)具備較強吸引力。

Q4 可否請您作出預(yù)測，長沙市場成交、房價等方面，未來一段時間的走勢如何？

陳世霞：主要從政策、供需和板塊三方面展開。

政策層面，全國樓市從收緊政策全面轉(zhuǎn)向?qū)捤烧?，長沙從網(wǎng)簽限售時間調(diào)整，再到存量盤活政策，以租換房票，再到二孩及以上家庭新增一套購房資格，再到長沙縣穩(wěn)樓市12條，起到了一定的促進作用，但就目前市場的表現(xiàn)來看，還在筑底階段，未來穩(wěn)樓市政策仍存在繼續(xù)調(diào)整的空間。

供需也是雙向下降。全年預(yù)計供需同比下降3-4.5成，總體量跌價漲。從短期來說，截至8月底內(nèi)六區(qū)庫存830萬方，按照近6個月的消化速度，去化周期至11.8個月的預(yù)警值，亦是四年來的最高值，雖然絕對值變化不大，但上升趨勢明顯，說明銷售速度放緩明顯。

預(yù)計下半年長沙內(nèi)六區(qū)還有新增供應(yīng)量569萬方，保守的來看，因去年集中供地中約4成左右為平臺公司兜底，加之房企資金問題放慢新開工節(jié)奏等因素影響，預(yù)計供應(yīng)量還會持續(xù)下跌，但總體量會高于上半年的供應(yīng)量，保守估計在400萬方。

從短期來看，長沙未來4個月有一定的壓力， 但相比中部武漢南昌來說，長沙房價最低，庫存壓力適中，總體非常健康穩(wěn)定的市場。

長期來看，每年凈流入人口20-30萬，總?cè)丝谌珖琶?7，中部省會排名第3，小學(xué)生人口排名中部省會第2，增長率排全國第二，這些數(shù)據(jù)都充分說明，基于人口增長對于住房需求的新增和換房需求的基本面相當(dāng)夯實。短期市場的壓力，在于新增供應(yīng)不足，市場觀望情緒濃厚所致。

板塊分化繼續(xù)加劇，供應(yīng)量決定銷量。目前的市場供應(yīng)量決定銷量，限價時代，供應(yīng)量集中在什么板塊，什么項目上，就已經(jīng)決定一大半，當(dāng)然前提是在發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，項目沒有硬傷。

總體來說，9月六區(qū)一縣預(yù)計41個項目有新開和加推動作，共4811套，67.52萬方，其中內(nèi)五區(qū)預(yù)計新增供應(yīng)4134套，58.1萬方，供應(yīng)量環(huán)比8月增長的前提下，成交量有望環(huán)比回暖，傳統(tǒng)的“金九銀十”的旺季熱銷，恢復(fù)去年同期水平，估計難再現(xiàn)，總體規(guī)模在下降，短期難有起色。

短期內(nèi)就目前長沙政策的放松很難起到市場回升的決定性作用，市場供給不足和客戶需求疲軟是關(guān)鍵，簡單來說，熱點板塊熱點樓盤一房難求，遠郊板塊賣不動，中間板塊在客戶量有限下需要營銷促進成交。未來4個月的銷量取決與政策的持續(xù)放松和開發(fā)商促銷力度的疊加效應(yīng)。

基于板塊供求關(guān)系，市場需求以及短期購買力等因素，板塊分化和產(chǎn)品競爭力分化繼續(xù)加劇，具備產(chǎn)品品質(zhì)和核心配套的改善產(chǎn)品會持續(xù)旺銷。

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