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樂居買房 鞠風(fēng)超 發(fā)自北京

當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處調(diào)整階段，受政策環(huán)境優(yōu)化、疫情得到有效控制等因素帶動，部分地方樓市活躍度略有好轉(zhuǎn)，深圳就是值得探究的鮮活樣本。今年的“金九銀十”能否迎來更多購房人入場？深圳哪些片區(qū)、板塊值得重點(diǎn)關(guān)注？未來一段時(shí)間，深圳成交、房價(jià)可能出現(xiàn)哪些變化？樂居買房就此專訪了房產(chǎn)專家克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海博士。

陳洪海表示，今年“金九銀十”的市場到了一個(gè)相對白熱化的階段，各大樓盤為了爭取有限的剛需和改善客戶群會加快走量沖業(yè)績。雖然難現(xiàn)往年的火熱盛況，但對于剛需和改善客戶來說，可以在“金九銀十”爭取一些相對較大的優(yōu)惠力度。所以，在低潮時(shí)期抓緊“上車”，利率、購房成本降低，不失為置業(yè)良機(jī)。

綜合不同購房人群的置業(yè)需求，陳洪海分析，剛改和高改實(shí)際上是今年“金九銀十”上車的主力軍。對于剛需的客戶來說，選擇過程會多方比較、優(yōu)中選優(yōu)，觀望情緒會更濃，購房的周期也會拉長。

改善需求更加注重地段的稀缺性，比如招商蛇口太子灣，僅有的一塊住宅用地就是璽家園，戶型面積為123-425㎡，均價(jià)12萬/㎡，但是項(xiàng)目周邊的二手房已經(jīng)達(dá)到了20萬/㎡，一二手房倒掛的情況非常明顯。前海、蛇口以及寶中三地屬于改善型熱門板塊。

性價(jià)比高的剛需板塊，一般來講是在一些郊區(qū)，比如光明、坂田、龍華、民治和紅山。今年光明集中供地上調(diào)價(jià)格，意味著光明已經(jīng)走出2021年“土拍價(jià)低谷”。光明區(qū)深業(yè)頤瑞府，毛坯限價(jià)是4.53萬/㎡，可能會吸引一波剛需客戶的關(guān)注。除此之外，現(xiàn)房項(xiàng)目因?yàn)椴簧婕暗侥懿荒苋缙诮桓兜膯栴}也會比較有吸引力?？偠灾?，對于剛需客來講，可選擇的余地比較大。

據(jù)克而瑞深圳的判斷，到年底，深圳樓市可能會有一波略微的上揚(yáng)。市場全年整體是一個(gè)L型的呈現(xiàn)，前三個(gè)季度基本上是L的豎線筑底了，下半年包括第四季度應(yīng)該是L的平滑線，到年底有一波拋物線上揚(yáng)的階段，整體上來講，房價(jià)是趨穩(wěn)的，上漲的空間也會在嚴(yán)格的把控范圍內(nèi)。

未來房地產(chǎn)市場的情況主要取決于深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)，是否有調(diào)整的空間。二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整的進(jìn)展，關(guān)系到是否會帶來深圳二手房市場的振興，一二手房聯(lián)動帶來的價(jià)格差會導(dǎo)致一手房市場是否呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。目前來看，市場還是向好的方向在轉(zhuǎn)變，從筑底到開始回升，可能回升的幅度沒有太大。對于房地產(chǎn)市場來講，到年底市場是一個(gè)往上走的翹尾階段。

以下為采訪實(shí)錄：

Q1 今年“金九銀十”還是購房的好時(shí)機(jī)嗎？為什么？

陳洪海：今年以來，全國的一線城市，除了上海北京以外，基本進(jìn)入了一個(gè)買方主導(dǎo)的市場，客戶的觀望情緒比較濃厚。目前處于以存量房交易為主的時(shí)代，“金九銀十”的市場也算是到了一個(gè)相對白熱化的階段，各大樓盤鉚足干勁沖業(yè)績。與此同時(shí)，為了爭取有限的剛需和改善客戶群，樓市頻現(xiàn)多種花樣營銷手段，比如首付分期、支持批量購買商品房等措施來加大營銷力度。

雖然，今年樓市的“金九銀十”難現(xiàn)往年的火熱盛況，但仍然是一個(gè)購房的好時(shí)機(jī)。尤其是對于剛需和改善客戶來說，可以爭取一些相對較大的優(yōu)惠力度；利率、購房成本降低的情況之下，在低潮時(shí)期抓緊“上車”，不失為置業(yè)良機(jī)。

Q2 剛需、剛改、高改，您更建議哪類購房人在金九銀十抓緊“上車”？理由是？

陳洪海：很明顯，現(xiàn)在就是改善類更適合購房的朋友們“上車”。目前，剛需改善和高端改善在市場上表現(xiàn)得更為活躍，無論一手房還是二手房，這樣的需求占主流。對于剛需一族來講，綜合考慮的因素更多，對價(jià)格的敏感度更高，包括總價(jià)段、單價(jià)段、面積段、區(qū)位等因素也會考慮，所以觀望情緒會更濃，購房的周期會拉長。因此，目前來講，剛需更加內(nèi)卷，而剛改和高改實(shí)際上已進(jìn)入了一個(gè)上車的高峰期。當(dāng)然，這也要取決于一二手房的情況，以及區(qū)位地段，是否國企央企，操盤的項(xiàng)目等因素。

總體而言，剛改和高改實(shí)際上是今年“金九銀十”上車的主力軍。對于剛需的客戶來說，選擇過程會多方比較、優(yōu)中選優(yōu)，購房周期會加長，難度也會加大，所以他們可以持續(xù)關(guān)注天貓好房的好房源推薦，以及我們克而瑞的一些樓盤性價(jià)比點(diǎn)評榜單。

Q3 在您看來，深圳的哪些片區(qū)、板塊，可能成為九、十月的市場熱門？

陳洪海：改善的需求，包括剛需改善和高端改善。改善需求更加注重地段的稀缺性，比如招商蛇口太子灣，僅有的一塊住宅用地就是璽家園，戶型面積為123-425㎡，均價(jià)12萬/㎡，其中126㎡最低單價(jià)10.0萬/㎡；423㎡最低單價(jià)13.6萬/㎡。但是，太子灣璽家園周邊的二手房已經(jīng)達(dá)到了20萬/㎡，這么看來，一二手房倒掛的情況是非常明顯的。這種改善盤算是高端改善，項(xiàng)目蓄客、包括預(yù)計(jì)的開盤去化率都會非常高。這一類型的板塊主要是在前海、蛇口以及寶中三地，比較熱門。

性價(jià)比高的剛需板塊，一般來講是在一些郊區(qū)。光明、坂田、龍華，包括民治和紅山等其實(shí)都是剛需的板塊。今年光明集中供地上調(diào)價(jià)格，在深圳的三輪土拍中，價(jià)格漲幅都是數(shù)一數(shù)二的。這意味著光明已經(jīng)走出2021年“土拍價(jià)低谷”。隨著地鐵配套的規(guī)劃與通達(dá)、市政配套的打造以及產(chǎn)業(yè)與人才的集聚，光明向好必將回歸市場價(jià)值。光明區(qū)深業(yè)頤瑞府，毛坯限價(jià)是45000，就可以吸引一波剛需客戶的關(guān)注。大家現(xiàn)在買房越來越謹(jǐn)慎，越來越考慮性價(jià)比、一二手房倒掛的情況，也越來越關(guān)注新土拍的項(xiàng)目，限價(jià)和目前在售項(xiàng)目的價(jià)格中間是否有價(jià)差。除此之外，還會考慮現(xiàn)房項(xiàng)目，因?yàn)椴簧婕暗侥懿荒苋缙诮桓兜膯栴}。所以對于剛需客來講，其實(shí)可選擇的余地比較大。

Q4 可否請您作出預(yù)測，深圳市場成交、房價(jià)，未來一段時(shí)間的走勢如何？

陳洪海：當(dāng)前，“房住不炒”成為樓市調(diào)控的主基調(diào)。為支持剛性和改善性住房的正常需求，各地房地產(chǎn)政策正在進(jìn)一步放松。深圳的購房政策依然保持著極度嚴(yán)苛的態(tài)勢，目前市場也處于一個(gè)持續(xù)筑底的階段，商品房的庫存量也不大，市場比較理性，房子正在回歸居住屬性。

我們克而瑞深圳的判斷，房產(chǎn)市場會有一個(gè)翹尾的階段，也就是說到年底，市場可能會有一波略微的上揚(yáng)。市場全年整體是一個(gè)L型的呈現(xiàn)，前三個(gè)季度基本上是L的豎線筑底了，下半年包括第四季度應(yīng)該是L的平滑線，到年底可能會有一波拋物線上揚(yáng)的階段，整體上來講，房價(jià)是趨穩(wěn)的，上漲的空間也會在嚴(yán)格的把控范圍內(nèi)。

未來房地產(chǎn)市場的情況主要取決于深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)，是否有調(diào)整的空間?？v觀上海的新房市場高漲，主要原因也是二手房倒掛的項(xiàng)目相對偏多，而深圳目前這種項(xiàng)目實(shí)際上是非常少的，但凡是出現(xiàn)這種項(xiàng)目，在市場上都出現(xiàn)一房難求的狀態(tài)。

所以，要看二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整的進(jìn)展，是否會帶來二手房市場的振興，一二手房聯(lián)動帶來的價(jià)格差是否會導(dǎo)致一手房市場呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。目前來看，在沒有出臺優(yōu)化二手房指導(dǎo)價(jià)政策之前，整體市場出現(xiàn)了一個(gè)相對比較低迷的狀況，各個(gè)板塊之間分化越來越明顯，整個(gè)的商品房市場，目前處于一個(gè)筑底的階段。

所以，未來只能比現(xiàn)在要好。現(xiàn)在是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，市場呈現(xiàn)回歸的態(tài)勢，所以我們對于未來的判斷就是：市場還是向好的方向在轉(zhuǎn)變，從筑底到開始回升，可能回升的幅度沒有太大。對于房地產(chǎn)市場來講，到年底市場是一個(gè)往上走的翹尾階段。

今年十一期間，天貓好房推出“好房黃金周，置業(yè)有標(biāo)桿”樓市特別企劃，通過“上車吧，買房人”“優(yōu)選項(xiàng)目巡禮”“假日案場直擊”等內(nèi)容，提供專業(yè)高效的購房指導(dǎo)并推薦熱門好房，服務(wù)置業(yè)群體。更多詳情請留意后續(xù)報(bào)道。（完