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上半年房企業(yè)績“滑鐵盧”,要“活下去”的不止華為
來源:樂居買房2022-08-26 10:43:21
摘要
一線城市長期來看房價仍面臨一定的上漲壓力,短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出,但可以局部放松調(diào)控。二線及三四線城市建議全面取消限購,支持居民自住以及改善性購房消費,促進房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)態(tài)。

今年上半年,普遍不好過。

一邊是疫情卷土重來,gdp一度負增長,一邊是各行業(yè)績?nèi)嫦禄?,就連華為,都把活下去作為主要綱領(lǐng)了。

而另一邊的房地產(chǎn),年中財報一出,哀鴻一片,仍在正增長的企業(yè)屈指可數(shù),巨虧幾十億、盈利暴跌成為行業(yè)常態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前已有超50家房企上半年業(yè)績預(yù)虧,沒有虧損的也并不好過,龍頭企業(yè)同樣遭遇盈利“黑天鵝”。

暴雷、欠債、爛尾……這些因素固然是業(yè)績下滑的原因,但從根本來看,仍然是需求和信心問題。

01

不是房企不爭氣

是行業(yè)普遍滑鐵盧

從已經(jīng)發(fā)布的2022上半年房企財報來看,虧損額最多的是建業(yè),已經(jīng)超過50億。虧損規(guī)模同樣驚人的藍光發(fā)展,2021年便虧掉超百億,今年上半年再度預(yù)計凈利潤虧損46億元。

而就算沒有虧損,盈利狀態(tài)也大幅下滑。比如頭部房企碧桂園,預(yù)計上半年核心凈利潤45到50億元,而2021年同期碧桂園的歸母凈利潤達150億元。

招商蛇口凈利潤預(yù)計同比降幅達到50.6%;綠地控股上半年歸母凈利潤42.01億元,同比下降也達到了48.98%。

民企、國企紛紛滑鐵盧,說明這已不是簡單的公司經(jīng)營狀況能解釋的,在整體市場不景氣的環(huán)境下,盈利已經(jīng)成了只存在于幻想中的泡影了。

而房企們?yōu)榱吮M快回款,解決債務(wù)危機,點子也是層出不窮。主要來看,以價換量是主要手段,通過大面積降低項目均價來換取需求。比如碧桂園、榮盛、金科等房企都將自己的項目,尤其是尾盤降價出清,但這也會導(dǎo)致銷售成本增加,毛利率下滑。

在8月18日舉行的投資者會上,碧桂園總裁莫斌表示,市場下行周期之久超預(yù)期,從去年6月份到現(xiàn)在仍然處在下行期。

歷史上,房地產(chǎn)下行周期最長的是2014年1月-2015年3月,單月銷售面積負增長持續(xù)時間15個月,第7個月單月增速最低點-16.3%。

而從去年6月到現(xiàn)在,持續(xù)下行周期已達到14個月,其中去年10月單月銷售面積同比增速最低點為-21.7%,已低于歷史上銷售單月增速的最低水平。

房地產(chǎn)寒冬仍在持續(xù),除了最近暴雷的龍光和富力以外,下半年仍將會有房企違約,CAIC數(shù)據(jù)顯示,年內(nèi),有12家房企債券到期規(guī)模超百億,有8家為民營房企。

而這些房企究竟有沒有能力還得起債,目前看來已經(jīng)不是未知數(shù)了,因為肯定還不起。

02

市場復(fù)蘇何時來

不久前,又一波限購松綁潮來臨。不同的是,這次的參與者包括了一線城市。8月20日上午,上海舉行臨港新片區(qū)三周年新聞發(fā)布會,過程中發(fā)布《關(guān)于支持中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨立綜合性節(jié)點濱海城市的若干政策措施》,其中明確提到:

優(yōu)化人才購房條件,在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上,在臨港新片區(qū)限購1套住房,所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。

上海成了第一個明文規(guī)定取消限購的一線城市。雖然只是臨港片區(qū),但很有可能會掀開一線城市限購松動的序幕。

畢竟在此之前,廊坊就已經(jīng)取消限購限售,北京也出臺過子女可作為共同借款人幫助老人還貸這種政策。廣州也曾有放松限購的傳聞,據(jù)媒體報道,6月6日從廣州12345政務(wù)服務(wù)便民熱線獲悉,非廣州戶籍居民購房的社保條件的確有所更新。

一線城市的入場,說明政策仍有釋放空間,新一輪調(diào)控或許就在路上。因為從數(shù)據(jù)看,壓力山大,連一向樂觀的國家統(tǒng)計局,都用上了“房地產(chǎn)仍在筑底階段”這樣的略顯悲觀的話術(shù)。

確實,7月銷售面積同比下降29%,依賴賣地收入的三四線地方財政不容樂觀。上半年略顯瘋狂的政策調(diào)控收效甚微,但通過這種大范圍的政策調(diào)控,我們也能看出一點端倪。

那些從四限、土地、貸款等不同方面入手,政策組合拳打得好的城市,收效往往更為顯著。而不敢全面放開,始終以單方面政策放松為主要手段的城市,樓市就始終刺激不起來。

但樓市需求和信心不足的問題,仍無法得到很好的解決。未來,必須要通過各種刺激政策齊發(fā)力,因地制宜,才有可能盤活樓市。

具體而言,一線城市長期來看房價仍面臨一定的上漲壓力,短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出,但可以局部放松調(diào)控,參考上海。二線及三四線城市建議全面取消限購,支持居民自住以及改善性購房消費,促進房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)態(tài)。

不過房地產(chǎn)泡沫是必須經(jīng)歷陣痛才能擠出來的,現(xiàn)在或許已經(jīng)到了歷史的關(guān)鍵時刻,也可能只是攀向下一個頂峰的蟄伏,而我們普通人能做的,只有抓好手里已有的籌碼,不到萬不得已,千萬別撒手。

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