正文

公攤和預(yù)售，可以并稱(chēng)為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的兩片烏云，籠罩在購(gòu)房者頭上遲遲不能消散。

用個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋扔?，預(yù)售屬于積雨云，矛盾不斷在其中累積，指不定哪一天突然下成瓢潑大雨；而公攤是雷陣雨，時(shí)不時(shí)下一陣，淋濕幾個(gè)不打傘的買(mǎi)房人。

但可悲的是，目前的形勢(shì)下，購(gòu)房者面臨的是無(wú)傘可打的尷尬局面。

01

本以為買(mǎi)了房能裝下我的夢(mèng)想

沒(méi)想到一公攤，只裝了一半

青島的李女士，18年花了120萬(wàn)買(mǎi)了房，購(gòu)房合同上寫(xiě)的是110平，公攤31.8%。結(jié)果到了收房的時(shí)候，一看實(shí)際面積才61平左右。

進(jìn)門(mén)就是超厚的墻壁，逼仄的空間，主臥甚至放不下一張雙人床，而像這樣的臥室還有3間。

后來(lái)李女士請(qǐng)驗(yàn)房師仔細(xì)算了一下，實(shí)際的公攤面積達(dá)到了46%，也就是說(shuō)有將近一半的錢(qián)，都花在了看不見(jiàn)摸不著的公攤上。

這讓李女士很不滿，但從開(kāi)發(fā)商那里得到的答復(fù)是，誤差主要體現(xiàn)在墻壁上了，外墻的一半厚度都計(jì)入到了公攤面積里。

李女士望著將近1米的墻壁陷入了沉思，心里想買(mǎi)房的時(shí)候也沒(méi)告訴我這墻這么厚?。?/p>

其實(shí)這就是開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)故意混淆了公攤、公攤率、套內(nèi)建筑面積等等專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，把本來(lái)就一知半解的購(gòu)房者繞暈，讓你稀里糊涂簽了合同，等收房就傻眼了。

像李女士這種情況，木已成舟，總不能把墻砸了吧，只能從費(fèi)用上向開(kāi)發(fā)商申訴，但房子卻沒(méi)法改造了。

更關(guān)鍵的是，取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等等費(fèi)用，是需要計(jì)算公攤面積的，也就是說(shuō)，李女士還要為多出來(lái)的這些公攤每個(gè)月再交一筆錢(qián)，即使她自己根本用不到。

有許多網(wǎng)友在新聞下評(píng)論，也表示自己遇到了各種公攤問(wèn)題，這一現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍了。

而公攤面積之所以亂象叢生，主要原因還是因?yàn)楣珨偯娣e的操作太靈活，而且缺乏必要的監(jiān)管。

02

公攤亂象幾時(shí)休

公攤最早是從香港傳入內(nèi)地的，按照我國(guó)在1995年和2001年分別出臺(tái)的兩條有關(guān)公攤面積的規(guī)則和管理辦法的內(nèi)容，公攤面積已經(jīng)有了一個(gè)明確的劃分，開(kāi)發(fā)商只要按照規(guī)定操作，按理說(shuō)是不會(huì)出現(xiàn)貨不對(duì)板的問(wèn)題。

但只要有30%的利益，開(kāi)發(fā)商就會(huì)鋌而走險(xiǎn)。由于公攤面積在樓房建成后無(wú)法準(zhǔn)確測(cè)量，真正的公攤面積，只有開(kāi)發(fā)商知道。而購(gòu)房者想要獲取信息，也只有開(kāi)發(fā)商口徑這一條來(lái)源。

這其中就滋生出大量可以操作的空間，比如上文李女士遇到的情況，開(kāi)發(fā)商就通過(guò)混淆概念來(lái)忽悠購(gòu)房者。另外，隱瞞、欺詐、逃避不解決問(wèn)題等等手段，開(kāi)發(fā)商玩的比孫子兵法還溜。

但話說(shuō)回來(lái)，在信息極其不對(duì)等的情況下，購(gòu)房者根本沒(méi)法做到未雨綢繆，就算是實(shí)地看房了，也沒(méi)法自己帶卷尺從電梯間量到樓梯間，況且還有無(wú)法測(cè)量的預(yù)埋管道、小區(qū)綠地等等位置。

而更為關(guān)鍵的是，地方政府監(jiān)管的缺失，無(wú)疑又助長(zhǎng)了公攤亂象的火苗。新華社半月談曾在今年早些時(shí)候發(fā)表過(guò)一篇評(píng)論文章，稱(chēng)公攤面積背后利益空間巨大。

公攤被挪作商用，本應(yīng)屬于業(yè)主的公共收益不知去向；公攤面積對(duì)應(yīng)的裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等易被重復(fù)征收……這些問(wèn)題不僅加劇了社會(huì)矛盾，更令購(gòu)房者心寒。

所以，針對(duì)公攤亂象，最好的解決方案只有取消這一條路。

但何時(shí)取消，怎么取消，仍是這條路上的兩座大山。

03

公攤面積能否取消

今年全國(guó)兩會(huì)上，政協(xié)委員洪洋提出要取消公攤，他說(shuō)公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，可將實(shí)際的公攤面積成本核算到使用面積中。

實(shí)際上，公攤面積是客觀存在的，而應(yīng)該取消的是目前對(duì)公攤面積的計(jì)價(jià)方式。

現(xiàn)行的建筑面積計(jì)價(jià)法，將公攤面積與套內(nèi)面積分開(kāi)計(jì)算，就會(huì)給購(gòu)房者一種花錢(qián)買(mǎi)了不屬于我的面積的不適感。

當(dāng)公攤面積不再作為建筑面積的一部分單獨(dú)計(jì)算時(shí)，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)只需要付套內(nèi)面積的房款，而公攤面積的費(fèi)用則分?jǐn)偟教變?nèi)面積中，這也會(huì)導(dǎo)致房屋的單價(jià)有所上升。

但換個(gè)角度想，購(gòu)房者想要的無(wú)非是一分錢(qián)一分貨。在買(mǎi)房子成開(kāi)盲盒的時(shí)代，不要期房，不要公攤，不都是為了能夠讓自己的錢(qián)花在對(duì)的地方嗎？購(gòu)房者不怕房?jī)r(jià)高，就怕錢(qián)花不明白。

那目前是取消公攤的好時(shí)候嗎？這個(gè)問(wèn)題其實(shí)跟取消預(yù)售制一樣，在目前房地產(chǎn)下行壓力巨大，開(kāi)發(fā)商普遍入不敷出的情況下，貿(mào)然取消可能會(huì)加重壓力，造成市場(chǎng)動(dòng)蕩，更不利于購(gòu)房者。

但從長(zhǎng)期來(lái)看，取消公攤面積是必然的，但公攤部分的費(fèi)用是不可能取消的，只會(huì)以另一種方式體現(xiàn)到房?jī)r(jià)中。

在這一方面，不如先借鑒一下香港。2013年，香港開(kāi)始實(shí)施“一手住宅物業(yè)銷(xiāo)售條例”，規(guī)定賣(mài)房促銷(xiāo)一手住宅物業(yè)的廣告內(nèi)，只能以實(shí)用面積表達(dá)物業(yè)面積。同時(shí)禁止作出房子的“失實(shí)陳述”。

如果違規(guī)，不僅要罰款，還有可能面臨3-7年的監(jiān)禁。

這一措施明確了購(gòu)房者支付房款時(shí)，是按照實(shí)用面積計(jì)價(jià)的，自此香港徹底告別公攤。中國(guó)內(nèi)地成為世界上唯一還在執(zhí)行公攤面積的地區(qū)，直至現(xiàn)在。

取消公攤?cè)沃氐肋h(yuǎn)，那些反對(duì)者會(huì)以取消后房?jī)r(jià)會(huì)大漲作為理由，以此阻礙相關(guān)法規(guī)的制定。但不取消公攤面積，房?jī)r(jià)該漲的時(shí)候難道就不漲了嗎？

公攤面積也是樓市調(diào)控中必不可少的一環(huán)，我們必須相信不合理的地方總有一天需要改正，而改正后的結(jié)果，也需要更強(qiáng)有力的手段來(lái)平衡。

至少不要再像爛尾樓一樣，讓購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)所有后果。