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現(xiàn)在做什么事，都講究一個成團。

素人選秀節(jié)目，團！乘風破浪，團！疫情買菜，團！買房，也團！

咋說呢，房子雖然沒有白菜價，但買房子的方式越來越像買白菜了。

團購買房，價格優(yōu)惠，相對有保障，怎么看都是利好。但實際情況卻是，沒死在看房的路上，卻死在了成團的夜晚。

01

團購是怎么個團法

據(jù)不完全統(tǒng)計，6月以來，包括廣州增城、山西太原、廣東中山、遼寧沈陽、浙江桐廬、安徽銅陵、云南普洱、四川巴中、湖北黃岡、吉林長春等城市都發(fā)布過“購房團購”相關政策或活動。

這其中，大部分是三四線城市，少部分是樓市降溫明顯的二線省會城市，總的來說，都是人口流出壓力比較大的省份。

也好理解，這些城市本身缺乏較大的產(chǎn)業(yè)留住人才，主要財政收入也是以房地產(chǎn)為主，也就形成了房子越蓋越多，人越來越少的局面。所以必須積極調(diào)動當?shù)厝速I房，從政策內(nèi)容看也相符。

例如吉林長春，政策主要面向機關單位和國有企事業(yè)單位，以及大專院校、科研院所。

也就是說體制內(nèi)的公務員，或者在高校工作的人是有機會參與團購買房。這就和以前公務員、教師等編制內(nèi)的人員買房有優(yōu)惠的政策差不多，而這些人也大部分都是當?shù)厝恕?/p>

當然也有例外，比如四川眉山，就主要聚焦市外購房群體，但這也與眉山本身的城市定位有關，眉山的產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要以文旅和康養(yǎng)為主，住房消化確實需要一部分外來人口解決。這也體現(xiàn)了我們目前因城施策的特點。

不過無論是針對哪一類群體，團購的價格限制都大同小異。比如浙江桐廬，一次性團購10套房和20套房的，價格可以分別下降3%和5%；湖北黃岡對20人以上的團，價格優(yōu)惠不低于3%。

同時，也有不少城市規(guī)定，開發(fā)商給予的團購優(yōu)惠，不計入商品房備案價格跌幅比例范圍，也就是開發(fā)商以團購打折方式出售房源，不會影響樓盤的價格浮動。所以對于開發(fā)商來說，團購房其實是單獨拿出來賣的。

而準備成團的購房者由于消費力集中，再加上有政策支持，于是有了很大的議價權利，在這過程中，團體的安全性比個人購房者更高，降低被騙或者是被套路的概率，如果出現(xiàn)問題，在后期維權方面也比個人購房者更有優(yōu)勢。

所以，團購買房本質(zhì)上來看，其實是開發(fā)商與團購企業(yè)代表之間的一次博弈，政府并不從中受利。想買房，只需要在自己單位團購人，就可以了。

按這個道理，應該很容易成團才對，那為何政策出臺這么多，卻鮮見成功成團的呢？

02

為什么成團難？

眾所周知，地方公務員的收入，是與地方財政掛鉤的，地方財政沒錢，公務員就沒工資。

事業(yè)單位呢，剛入行的年輕人，手里沒錢買房，中層的干部，或許還會考慮置換。

農(nóng)民和大學生想要買房，大概需要掏空家里的積蓄才有機會。

加上幾年疫情下來，體制內(nèi)外收入都有所下降，所以沒錢是第一層因素，但不是最關鍵的因素。

二，需求太少。

商品房，本質(zhì)是商品，必然遵循基本的供需關系。

目前，我國住房庫存量已經(jīng)達到了一個非?？鋸埖牡夭?，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，當下全國的狹義庫存總量為5.98億平方米，而廣義庫存達到驚人的38.47億平方米。

按人均住房面積40平米來算，目前已建成的樓房庫存足夠1495萬人居住，相當于半個北京市，如果將未建成的也包括進去，這個數(shù)字將達到9617萬。

足足有一億人的住房庫存，正在或即將矗立在中國的大地上。

供給太多，但需求完全不足，大部分三四線城市，庫存去化周期都在20年以上。

在沒有新增長極的三四線城市，越?jīng)]錢，就越想賣地，賣地越多，庫存就越多。但由于產(chǎn)業(yè)單一，人才都往外跑，導致二手房空置率居高不下，庫存更無法消化。簡單的邏輯，卻足以拖垮任何一個小城市。

再加上樓市整體信心不足，團購就算有優(yōu)惠疊加，實際效果依然會打折扣。這也就說明，當整個市場信心依然處于相對底部的話，那么團購所起到的提振效果就會相對有限；而對于一些已經(jīng)觸底并開始回升的城市來說，團購所起到的作用才會更加明顯。

另外，團購買房也有它的弊端。那就是房源質(zhì)量無法保證，容易產(chǎn)生跟風購買，反而忽略自身需求的現(xiàn)象。再加上開發(fā)商有可能也會以團購作為噱頭，清倉手中的尾盤，房源質(zhì)量大概率會參差不齊，就算在收房時出現(xiàn)問題，購房者也有可能因為價格便宜反而不再追究。

種種因素作用下，成團就變成了一個難以實現(xiàn)的愿望。

03

小結

從小麥換房，到號召公務員買房，再到號召領導買房，財政重壓之下，小城市出過不少讓人啼笑皆非的奇葩事件，足以看出他們手中的牌已經(jīng)不多了，團購有可能是最后的底牌了。

但從實際情況看，真正能夠成團的城市卻少之又少，這張牌最終能起到的作用，恐怕也只杯水車薪，如果不能找到產(chǎn)業(yè)升級的方向，吃老本永遠沒有未來。

房地產(chǎn)遲早要褪去金融屬性，回歸居住屬性，大多數(shù)三四線城市必須盡快認清這點。