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樂居買房訊 8月10日，一個也許要被記入房地產(chǎn)“史冊”的日子。

當天下午港股收盤，龍湖集團盤中跌超18%，弘陽地產(chǎn)跌超14%，大發(fā)地產(chǎn)跌超13%，碧桂園跌超8%，旭輝永生服務(wù)跌超10%。

旋即有消息傳來，稱龍湖之所以暴跌，原因是“坊間傳言，龍湖商票存在逾期情況”。

作為民企穩(wěn)健派代表，即便身處行業(yè)普遍下行周期，龍湖去年和今年的營收依然稱得上還不錯。當晚交易所就發(fā)布公告稱，截至8月10日，龍湖集團無商票違約和拒付記錄，相關(guān)謠傳并不屬實，對于這種通過謠傳擾亂市場秩序的行為予以譴責(zé)。

無中生有、捕風(fēng)捉影，龍湖遭中傷純屬冤枉。但始于去年下半的爆雷潮，卻像伏于陰影里的刺客，不時就跳出來刺痛一票人的神經(jīng)。

施工現(xiàn)場。圖文無關(guān)

6.6萬億？4464億？

8月7日晚，某2021年TOP30房企被曝，將暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息。

相較于該品牌今年3月債券展期，這次的情況無疑更加嚴重，連利息都沒錢還了。

有人士統(tǒng)計，目前大約有32家房企處于風(fēng)雨飄搖之際，其負債總額大約6.6萬億。按當下的行情，單靠房企自己的力量，顯然是無濟于事。

對于廣大購房者而言，房企出險，交付安全問題首當其沖。平安證券曾測算，2017-2021年全國住宅高層平均建安占同期全國住宅均價約24%，統(tǒng)計范圍內(nèi)的23家主要出險或展期房企2021年合同負債總額2.48萬億。

按照預(yù)售前投入建安總投資25%假設(shè)，測算預(yù)售后剩余建安投入4464億。

最直白的理解，如果沒有這超過4000億的資金注入，那么凡涉及項目就都或多或少存在延期乃至爛尾的風(fēng)險。

也正因此，“保交樓”成為房地產(chǎn)行業(yè)近期最高頻的詞匯。從中央到地方，相關(guān)政策密集出臺。

多家企業(yè)近日也陸續(xù)披露了交付成績單。1-7月，恒大宣布完成保交樓任務(wù)13.9萬套、1561萬平方米；正榮地產(chǎn)宣布完成22600余套房屋交付，累計交房35個項目/批次；佳兆業(yè)集團宣布在杭州、紹興、武漢、長沙等多個城市，累計交付6400套房。

此外還有碧桂園稱上半年在214個城市累計如約交付1070個批次，超25萬套房；綠地控股宣布“累計交付全國百余個項目共計面積933.7萬平方米”……

紓困基金？AMC？

不過實際情況可能還遠未達到數(shù)據(jù)所呈現(xiàn)的這般樂觀。

保交樓需要大量真金白銀，而房企建設(shè)資金大多源自項目銷售回款及融資?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月重點30城新房市場成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%；供應(yīng)環(huán)比下降31%，同比下降43%。融資端，中指研究院數(shù)據(jù)指出，7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%。

自身供血仍不通暢的情況下，依靠各方現(xiàn)金流“輸血”救急，且不說資金規(guī)模較大、籌措不易，還可能釀成新的風(fēng)險：如果以往用杠桿撬動的項目資產(chǎn)面臨貶值風(fēng)險，銷售和融資的壓力也得不到緩解，那么即使拉來資金保證了這一批房屋的交付，建成后企業(yè)可能已無力續(xù)建下一批項目。

有人說，鄭州最近不是出臺了100億規(guī)模的房地產(chǎn)紓困基金，多家銀行和AMC也有所行動了？

確實，通過基金發(fā)揮杠桿作用，先救活一部分項目、幫助房企盤活資金，然后再推動更多樓盤復(fù)工、交付，原則上完全說得通，但在執(zhí)行時卻存在很多不確定性。

比如，此類幫扶對項目要求往往較高，比如公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否清晰，有無查封或凍結(jié)等情況，內(nèi)部是否有股東間的糾紛擔(dān)保，以及整體項目的貨值有多少。

簡單來說，已經(jīng)賣完的，或者資不抵債的項目，多數(shù)是不太可能符合基金要求的，也就很難得到幫助從而盤活。

而目前爛尾風(fēng)險最嚴重、最“渴望”得到救助的，往往也是這些資金無法平衡的項目，比如預(yù)售資金、開發(fā)貸被抽走的。

無論是政府、銀行還是AMC機構(gòu)，畢竟也擔(dān)心資金投入后能否見效；如果遇到因業(yè)主購房成本高導(dǎo)致的降價難，以及市場供大于求引起的盤活難，不能實現(xiàn)后續(xù)的銷售，資產(chǎn)沉淀下來，那就有新的麻煩了。

所以，各地一方面推進復(fù)工保交樓，同時也在持續(xù)放松調(diào)控，修補市場信心，比如一線城市放松落戶限制、環(huán)京干脆取消限購限售，等等，核心還是要讓購房者別再觀望、盡早入場，如此才能保證盤活目的的實現(xiàn)。

重組一批？破產(chǎn)一批？

在日前舉行的2022年博鰲房地產(chǎn)論壇上，保交付無疑也是與會嘉賓重點討論的議題?！皩Σ煌髽I(yè)分類對待、救助”的觀點，被不少人士提及，概括而言就是，已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約的企業(yè)，要進行風(fēng)險隔離，讓地方政府、監(jiān)管部門以及資產(chǎn)管理公司介入；沒有債務(wù)違約的企業(yè)，要注入流動性。

國務(wù)院參事、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽所長夏斌告訴媒體，要分類處理好當下的“爛尾樓”“斷貸”問題，由央行及其他金融機構(gòu)先拿錢救助是必須的，但必須要有代價，不能浪費金融資源。

他表示，選擇怎樣的救助方式，不能以頭部企業(yè)、非頭部企業(yè)劃分，不能以國有、民企劃分，而應(yīng)秉持市場原則，在守住保交樓、穩(wěn)社會前提下，重組轉(zhuǎn)型一批房產(chǎn)公司、破產(chǎn)一批早已經(jīng)營不善、資不抵債的房產(chǎn)公司，同時要有具體方案出臺。

國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華也認為，對于有困難的企業(yè)要區(qū)別對待，那些問題較輕、可以通過債務(wù)重組實現(xiàn)自救的房企，要給予流動性支持以及稅費減免；已資不抵債的、完全沒有救助可能的企業(yè)，應(yīng)當讓市場淘汰。

同時，對于沒有債務(wù)問題的房企，應(yīng)繼續(xù)在流動性上給予支持，使它們盡快恢復(fù)生產(chǎn)與投資。