正文

樂居買房訊 高高 從6月30日江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭項目全體業(yè)主打響“強制停貸”第一槍開始，據(jù)不完全統(tǒng)計，“停貸事件”已經(jīng)波及25個省、自治區(qū)的80多個城市，牽涉項目之多、影響范圍之廣、涉及金額之高著實罕見。

事件發(fā)生后，有關(guān)監(jiān)管層、銀行、地方政府等部門采取了積極果斷的處置措施，時至今日，這場風波已呈現(xiàn)出逐步得到化解的趨勢。

各方積極化解風波，力促“保交付”

銀保監(jiān)會一周三次回應(yīng)“保交樓”。 7月21日晚間，銀保監(jiān)會表示，將主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進項目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。同時，指導(dǎo)銀行做好客戶服務(wù)工作，加強與客戶溝通，依法保障金融消費者的合法權(quán)益。此前的7月14日及17日，銀保監(jiān)會已經(jīng)兩次就“保交樓”做出回應(yīng)。

多地出臺預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)。為防范延期交付風險，多地出臺措施，加強對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管和對房地產(chǎn)項目的全周期監(jiān)管。西安出臺13項措施，從土地出讓、工程建設(shè)、預(yù)售管理等多個方面加強監(jiān)管；汕頭出臺商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法，強調(diào)“商品房預(yù)售款?？顚Ｓ谩?，并對開發(fā)商可提取的商品房預(yù)售款具體額度做出明確要求；滄州發(fā)布《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》提出，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，同時還建立了商品房預(yù)售資金直接收取機制等。

多家銀行積極響應(yīng)。7月14日，建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、交通銀行、中國銀行六大銀行發(fā)布公告，表示風險總體可控，并承諾維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護消費者合法權(quán)益。

部分房企以實際行動力促“保交付”。世茂集團日前表示，根據(jù)工程進度、資源保障將項目分判出正常交付和攻堅交付，正常交付保品質(zhì)、逾期重罰；攻堅交付項目群策群力積極溝通，推動其進入良性循環(huán)?；幽陱娬{(diào)“業(yè)主會更看重行動甚過表態(tài)”，未復(fù)工項目正在積極制定復(fù)工方案。陽光城則表示2022年不再以銷售額為目標，而是確立“保交付、保生產(chǎn)”為全年最重要工作任務(wù)等。

“停貸”風波至今，得益于監(jiān)管部門、地方政府和房企等多方共同努力，根據(jù)公開渠道披露已有50多個涉事樓盤復(fù)工，涉險房企停工勢頭已經(jīng)有所緩解。

此次“停貸潮”并非孤立事件，折射出房地產(chǎn)市場中，由開發(fā)商、銀行與購房人組成的復(fù)雜房屋資金鏈條上，風險承受力最弱的購房人往往是受害最深的一方，房地產(chǎn)行業(yè)亟需一次全面的“體檢”和整改。

做好開發(fā)商風險排查工作，防范風險向業(yè)主轉(zhuǎn)移

根據(jù)易居研究院統(tǒng)計，已公開停貸告知書的項目中，涉及的開發(fā)商多為恒大、新力、奧園、佳兆業(yè)等運營狀況不佳的已出險房企，其數(shù)量占比達58%。

自2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整以來，很多涉險房企現(xiàn)金流問題尚未解決而又債務(wù)壓身，用于保交房的資金非常有限，而復(fù)工又需大量資金持續(xù)注入，其項目爛尾風險自然難以緩解。此次“停貸”風波更多是這些房企原有項目風險的集中釋放，按揭貸款前置于項目早期開發(fā)環(huán)節(jié)致使開發(fā)商大量流動性風險被身為借款人的居民吸收，業(yè)主被迫暴露在巨大的風險之下。

有鑒于此，首先要做好房企的風險排查工作，理清存在流動性風險及資產(chǎn)負債衰退風險的開發(fā)商，并根據(jù)不同開發(fā)商的風險特征制定相應(yīng)的解決方案。對于資質(zhì)尚可但存在流動性風險的開發(fā)商，可為其提供較好的融資條件，以保其項目交付不至爛尾；對于有負債風險的開發(fā)商，在其風險未暴露之前可對其進行資產(chǎn)債務(wù)重整等，盡力通過各種市場化手段消化風險，避免風險向業(yè)主轉(zhuǎn)移。

其次，地方政府也應(yīng)減少行政干預(yù)，為開發(fā)商創(chuàng)造相對寬松的政策及市場環(huán)境。在 “穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價”之下，部分城市采取了類似暫停網(wǎng)簽等限制開發(fā)商降價銷售的生硬措施。如此在表面上似乎穩(wěn)住了房價，但開發(fā)商的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)卻大幅降低，流動性風險上升，新項目的爛尾風險也相應(yīng)增加。因此，只要開發(fā)商降價促銷還未出現(xiàn)有價無市，房價走勢具有可控預(yù)期，地方政府就應(yīng)該減少對市場房價的過多干預(yù)，避免形而上式的“穩(wěn)房價”。

強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，?？顚Ｓ谩氨＝桓丁?/strong>

預(yù)售資金監(jiān)管本應(yīng)承擔保障預(yù)售房屋按期施工、交付的責任，按揭貸款進入預(yù)售監(jiān)管賬戶的流程也非常明確，但實際操作卻并非如此；貸款未足額進入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、預(yù)售資金被挪用至其他項目、監(jiān)管銀行未對商品房預(yù)售資金盡到使用監(jiān)管義務(wù)、銀行擅自撥付監(jiān)管資金等現(xiàn)象時有發(fā)生。

自去年恒大出險后，各地政府相繼加大了對預(yù)售資金的監(jiān)管。強化預(yù)售資金的監(jiān)管無疑會促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運營，但改革非一日之功，前期預(yù)售資金被挪用導(dǎo)致后期項目資金不足出現(xiàn)掣肘等問題都需要時間解決。

因此，相關(guān)部門需盡快完善相關(guān)制度，出臺全國性統(tǒng)一預(yù)售資金監(jiān)管指導(dǎo)原則，理清開發(fā)商、銀行、地方監(jiān)管部門、購房者在商品房預(yù)售資金管理賬戶上的權(quán)利與責任關(guān)系，明確預(yù)售資金監(jiān)管主體責任，優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金支取程序，給予業(yè)主較多的主動權(quán)。同時，對于預(yù)售資金要做到?？顚Ｓ?，避免出現(xiàn)挪用導(dǎo)致項目停工爛尾等問題，保證項目如期保質(zhì)交付到業(yè)主手中。

正視按揭貸款初衷，協(xié)調(diào)各方權(quán)責利保障購房者合法權(quán)益

針對停貸事件，中國銀行原副行長王永利日前撰文指出，在我國，住房按揭貸款并不完全以作為抵押物的房產(chǎn)作為償還貸款本息的全部保障。換言之，如果借貸人違約，放貸銀行按合同處理抵押物所得款不足以償還欠款本息時，仍可對其進行延伸追索，借款人不能償還的話會被告上法庭、并影響征信；但就國際嚴格意義來說，按揭貸款的借款人對貸款本息只負有限責任，不足的部分，由銀行承擔損失。

王永利撰文中還指出，我國開發(fā)商在商品房尚未建成驗收合格之前，就可按照設(shè)計圖、樣板房等進行全款預(yù)售，而這種行為在國際上也是被嚴格限制的。項目在建時即收到購房者的全部房款，會極大降低開發(fā)商的財務(wù)風險，而此時若其將此款用做它處造成本項目資金不足，那便是將風險推向了購房者。

不可否認，在建房全款預(yù)售和按揭貸款一度推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。但在行業(yè)發(fā)展增速放緩的調(diào)整周期內(nèi)，因其引發(fā)類似“停貸”的群體性社會事件和系統(tǒng)性金融風險的可能性明顯增加。我們必須正視按揭貸款初衷，從根源上解決問題。

首先必須明確，所有按揭貸款只以作為抵押物的房產(chǎn)作為償還貸款本息的全部保證，借款人只以房產(chǎn)承擔有限責任。銀行對于按揭貸款擁有對抵押物處置以外的追索權(quán)，往往導(dǎo)致其對開發(fā)商選擇及項目建設(shè)重視不足。而在違約風險共擔之下，銀行勢必會強化對開發(fā)商甄選，重視在建房工程監(jiān)管，嚴格控制揭貸款的發(fā)放，以防范出現(xiàn)違約風險，于此購房者的合法權(quán)益也會得到更好的保護。

其次，為支持“保交付”，降低房地產(chǎn)行業(yè)過度金融化風險，商業(yè)銀行應(yīng)在市場運行邏輯與法制化理念基礎(chǔ)上，理清房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的市場邏輯，合理管理行業(yè)金融風險，避免由于權(quán)責利不平衡導(dǎo)致對普通購房者的傷害。

各地住建局也要明確自身責任，嚴格把關(guān)商品房預(yù)售證的發(fā)放，禁止地方房管部門在開發(fā)商只建了樣板房后就下發(fā)預(yù)售證，使按揭貸款借款人暴露在項目早期開發(fā)環(huán)節(jié)，過早地承擔開發(fā)商項目風險。

停貸不是目的，解決問題才是核心。通過各方努力，完善監(jiān)管制度，解決資金困頓，幫助樓盤復(fù)工，保障業(yè)主正當權(quán)益，維護樓市健康發(fā)展，促進社會經(jīng)濟平穩(wěn)運行，這才是涉事各方都希望看到的。（完）