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樂(lè)居買房訊 陳天賜  近期頻登熱搜的多地爛尾樓業(yè)主強(qiáng)制停貸事件，不僅再次將爛尾樓“維權(quán)難”推上風(fēng)口浪尖，也引發(fā)部分網(wǎng)友對(duì)期房、預(yù)售制的質(zhì)疑。對(duì)此，樂(lè)居買房專訪了長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的盈科律師事務(wù)所律師曹婷婷。

采訪現(xiàn)場(chǎng)

強(qiáng)制停貸有風(fēng)險(xiǎn) 解除合約需謹(jǐn)慎

7月14日，在“停貸事件”愈演愈烈的態(tài)勢(shì)下，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行等多家銀行紛紛發(fā)布公告，回應(yīng)按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，并表示業(yè)主單方面停貸會(huì)影響征信，暫未執(zhí)行相關(guān)保護(hù)措施。

對(duì)于爛尾樓業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果最終錢房?jī)煽?，還落得征信污點(diǎn)，真可算作“人間慘劇”。

對(duì)此，曹婷婷表示，根據(jù)目前公開(kāi)的停貸告知書，可以發(fā)現(xiàn)業(yè)主并未署名或簽名，內(nèi)容也不涉及解除合同的相關(guān)條款，僅是與各部門、銀行、開(kāi)發(fā)商的溝通文件，因此不具有解除合同的效力，如果業(yè)主實(shí)際也沒(méi)有斷供的話，不會(huì)構(gòu)成違約。

同時(shí)，她還進(jìn)一步給出了法律解釋：業(yè)主在購(gòu)房過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)“合同”，一是與開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同，二是與銀行之間的貸款合同。在司法實(shí)踐中，法院會(huì)先審理購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的訴訟，然后再審理與銀行的訴訟。

也就是說(shuō)，只有在解除購(gòu)房合同的基礎(chǔ)上，才可進(jìn)行貸款合同的解除，而二者都解除的購(gòu)房者，則不需承擔(dān)貸款返還義務(wù)。但如果未經(jīng)法定程序解除與銀行的擔(dān)保貸款合同，購(gòu)房者直接向銀行斷供、強(qiáng)制停貸，將要承擔(dān)違約責(zé)任。

針對(duì)爛尾樓業(yè)主是否要向法院提出訴訟，曹律師也給出了自己的建議：“貿(mào)然斷供的風(fēng)險(xiǎn)很大，解除合同后，能否從開(kāi)發(fā)商處獲得退款也很難保證。就目前已經(jīng)爆雷的這些開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)狀況和償債能力而言，購(gòu)房者勝訴后能順利獲得清償?shù)目赡苄允中??！?/p>

在她看來(lái)，更關(guān)鍵的是相關(guān)部門能否在短時(shí)間內(nèi)給予爛尾樓業(yè)主政策幫扶，加大對(duì)房貸展期的政策支持。由地方政府、監(jiān)管部門和銀行積極促進(jìn)開(kāi)發(fā)商加快其他地區(qū)、其他不良項(xiàng)目的資產(chǎn)處置，加快去庫(kù)存進(jìn)行資金回籠，多方推動(dòng)停工的項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)交樓。

與此同時(shí)，對(duì)于一些還未交付，但通過(guò)客觀現(xiàn)狀等跡象，可以預(yù)見(jiàn)爛尾概率較高的項(xiàng)目，曹律師建議，如果購(gòu)房者有確切證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)惡化，可以中止履行合同義務(wù)。對(duì)于已先期履行了大部分支付義務(wù)的，可要求開(kāi)發(fā)商提供有能力繼續(xù)履行合同的擔(dān)保或相關(guān)證明；開(kāi)發(fā)商不能提供的，應(yīng)盡快尋求監(jiān)管部門的介入，及時(shí)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管，保證資金用于該項(xiàng)目的建設(shè)。

監(jiān)管資金違規(guī)挪用 業(yè)主維權(quán)更需重拳

7月14日晚，西安出臺(tái)新政，明確指出“商業(yè)銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)轄區(qū)住建部門核實(shí)同意，擅自撥付監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金；無(wú)法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任”。

如果銀行確實(shí)存在違規(guī)行為，購(gòu)房者應(yīng)如何反映、處理？

曹婷婷首先列舉了三類銀行違規(guī)使用預(yù)售資金的情況：

一是開(kāi)發(fā)商利用自身的非監(jiān)管賬戶收取房款，以達(dá)到隨意支取的目的；

二是開(kāi)發(fā)商針對(duì)工程施工、裝飾裝修等項(xiàng)目與總包、分包單位簽訂“陰陽(yáng)合同”，通過(guò)其他第三方公司，從監(jiān)管賬戶中違規(guī)套取監(jiān)管資金；

三是銀行在實(shí)際審批資金時(shí)出了問(wèn)題，監(jiān)管部門未積極履行監(jiān)管義務(wù)。

曹婷婷談到，如果是第一種情況，購(gòu)房者需加強(qiáng)法律意識(shí)，《商品房預(yù)售許可證》和《商品房買賣合同》中都會(huì)列明項(xiàng)目的監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬戶，購(gòu)房人要嚴(yán)格按照合同約定將定金、首付、分期付款都轉(zhuǎn)到開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管賬戶，以保護(hù)自己的資金不進(jìn)入到開(kāi)發(fā)商的非監(jiān)管賬戶。

但她也直言，如果遇到后兩種情況，單純依靠購(gòu)房者自身很難解決問(wèn)題。因此，更需要當(dāng)?shù)胤抗懿块T嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，對(duì)監(jiān)管賬戶資金批復(fù)相關(guān)的文件和監(jiān)管資金走向進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。

而如果確是銀行在實(shí)際審批中未履行監(jiān)管義務(wù)，則將涉嫌違法犯罪，業(yè)主可以向公安部門報(bào)案，公安進(jìn)行刑事立案后，偵查違法審批的主體及違法挪用資金的走向，可以追究責(zé)任人的刑事責(zé)任，并追回監(jiān)管資金。

取消預(yù)售路漫漫 資金存、取監(jiān)管需“兩手硬”

近年來(lái)，取消預(yù)售制的聲音越來(lái)越強(qiáng)烈。

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，預(yù)售制可以幫助企業(yè)迅速回籠資金，投入下一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。但任何行業(yè)都不會(huì)永遠(yuǎn)處于上升通道。一旦行情生變，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不利，預(yù)售制的弊端便顯現(xiàn)出來(lái)：房企高周轉(zhuǎn)停滯、資金鏈斷裂，拆東補(bǔ)西造成部分項(xiàng)目施工中止，延期乃至爛尾現(xiàn)象明顯增加。

對(duì)于是否取消預(yù)售制，相關(guān)部門和各界專家看法不一。曹婷婷認(rèn)為，在目前房?jī)r(jià)調(diào)控、開(kāi)發(fā)商資金壓力較大的情況下，并不是取消預(yù)售制的好時(shí)機(jī)，因?yàn)闀?huì)大大提升開(kāi)發(fā)商的資金成本、加大資金壓力，可能導(dǎo)致更多企業(yè)破產(chǎn)，最終也將損害購(gòu)房者的利益。

她表示，如何在現(xiàn)有制度下，盤活企業(yè)和資產(chǎn)，真正實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”才是解決問(wèn)題的途徑。

曹婷婷從預(yù)售資金的“存”和“取”兩方面進(jìn)一步提出解決方案。在預(yù)售資金“存進(jìn)”銀行賬戶時(shí)，可以參考建設(shè)單位按施工進(jìn)度向施工單位支付工程款的模式，在購(gòu)房者支付完首付款、存入監(jiān)管賬戶以后，按揭貸款可由銀行根據(jù)項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度按比例發(fā)放。這樣，既保證了開(kāi)發(fā)商具有一定資金啟動(dòng)項(xiàng)目，也可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度撥付資金，保證項(xiàng)目的順利完成。

而從預(yù)售資金的“取出”而言，銀行與監(jiān)管部門的監(jiān)管一定程度上有自己的局限性，如果可以讓購(gòu)房者參與到監(jiān)管中，或者可以通過(guò)某種途徑實(shí)時(shí)知曉資金的支出情況，將更有力地監(jiān)督開(kāi)發(fā)商合法合理地使用資金，保證項(xiàng)目建設(shè)?！叭绱艘材苤厥皬V大購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商、銀行以及各監(jiān)管部門的信心，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展?！辈苕面谜f(shuō)道。（完）