全國樂居網(wǎng) 資訊中心 焦點解讀

正文

業(yè)主要求不復(fù)工不還貸?律師:斷供有風(fēng)險
來源:樂居買房2022-07-14 17:22:42
摘要
用一輩子的積蓄買到爛尾樓,購房者怎能保持理性?

這兩天,業(yè)主告知停貸的名單越來越長了。從6月30日,江西景德鎮(zhèn)某大樓盤的業(yè)主自發(fā)組織發(fā)出的一份強(qiáng)制停貸告知書刷屏后,到后來的50多個,100多個,以及現(xiàn)在網(wǎng)傳的200多個…停貸事件愈演愈烈,停貸潮來勢洶洶。

據(jù)不完全統(tǒng)計,目前停貸項目最多的省份是河南,停貸項目最多的城市是鄭州,停貸最多的開發(fā)商是私企......這些項目爛尾時間大多是從2021年年中開始,而業(yè)主抱團(tuán)停貸也實屬無奈之舉,“與其錢房兩空,不如搏一搏?!?/p>

凄凄慘慘戚戚,樓盤爛尾時候,最難將息,確實是怎一個“愁”字了得呢!有些家庭,掏空了6個錢包買房,結(jié)果現(xiàn)在卻只能一邊租房一邊還房貸,一邊瀕臨失業(yè),一邊交房遙遙無期。更有甚者,馬上秋天開學(xué)了,小孩落不了戶,連上學(xué)都成了“水中月、鏡中花”。

預(yù)售制期房模式下,業(yè)主被公認(rèn)處在食物鏈的最底端。和以往的斷供不同,集體停貸大部分是因為樓盤爛尾,開發(fā)商資金斷裂,項目停工無法按照計劃向業(yè)主交付。既然項目無法按預(yù)期交付,為什么業(yè)主還要如期還貸?因為一般情況下,銀行為規(guī)避風(fēng)險,總是通過格式條款約定無論在建期房時發(fā)生何種風(fēng)險,都要求購房者在既未取得所購房屋、亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款,這明顯不合理地加重了購房者的責(zé)任。

停貸潮中的各方,沒有贏家。對此,樂居買房邀請北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣從法律層面對業(yè)主強(qiáng)制停貸的做法做出解讀,并且從法律角度給出業(yè)主建議。

房產(chǎn)律師 王玉臣

樂居買房:業(yè)主單方面“強(qiáng)制停貸“是否合規(guī)?

王玉臣律師:對于業(yè)主而言,房屋爛尾,買房目的無法實現(xiàn),但還要繼續(xù)還著貸款,從情理上來說確實很虧。尤其是在一些項目里,雖然銀行違規(guī)放貸不是直接導(dǎo)致爛尾樓的原因,但相關(guān)銀行也是難辭其咎。以住宅為例,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,在主體沒有完工之前,銀行是不能放貸的。遺憾的是一些銀行無視這個規(guī)定,提前放貸,尤其是部分錢款沒有放到監(jiān)管賬戶里,直接被開發(fā)商劃走轉(zhuǎn)移,成了爛尾樓的幫兇。

不過,在法律層面上,確實沒有明文規(guī)定出現(xiàn)這些情況后業(yè)主有權(quán)直接停貸。在這里有兩個法律關(guān)系,一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關(guān)系,屬于借貸;一個是購房人和開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。爛尾樓的出現(xiàn)屬于商品房買賣關(guān)系出了問題,和按揭貸款法律關(guān)系是相對獨立的。所以,不是直接就能賦予購房人可以斷供的權(quán)利。這是兩個合同,兩個法律關(guān)系。

因此,這種斷供的做法是有不小的風(fēng)險的。如果購房者在既沒有得到銀行的回應(yīng)和同意、又沒有得到法院的判決支持的前提下貿(mào)然停貸,往往會被判定為違約方,其個人征信就會受到影響,還可能被銀行訴到法院,甚至還可能被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

樂居買房:面對爛尾樓,業(yè)主該如何維護(hù)自己的權(quán)益?

王玉臣律師:首先,盡快核實這個項目的預(yù)售房款收取情況、監(jiān)管情況。幾乎所有的爛尾樓都和開發(fā)商逃避預(yù)售資金監(jiān)管,挪用預(yù)售資金有直接關(guān)系,而咱們國家早已明確規(guī)定,所有的預(yù)售房款必須存入專項的預(yù)售房款監(jiān)管賬戶,必須用于項目的開發(fā)商建設(shè),一直到徹底完工,只有在完工后才能挪作它用。其次,通過信息公開申請等方式對這個項目的開發(fā)建設(shè)做全面的調(diào)查和了解,進(jìn)一步核實這個項目是否還存在其它問題。

若核實發(fā)現(xiàn)存在挪用預(yù)售資金的情況或者其它違法違規(guī)行為,盡快提起相關(guān)的查處申請,申請相關(guān)部門對這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。如果通過核實,發(fā)現(xiàn)在這個過程中銀行部門也存在違規(guī)操作,還可以視情況提起相關(guān)的違法查處。

再次,如果交房已經(jīng)延期,還可以視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟,追究相關(guān)的逾期交房違約金。也許這個時候開發(fā)商沒錢付這筆違約金,但是一定要讓開發(fā)商看到其延期交房每增加一天都是有成本的,這種違約的成本不能由守約者業(yè)主來承擔(dān)。

很多爛尾樓或者延期交房的項目,存在開發(fā)商被強(qiáng)制執(zhí)行的問題,不乏執(zhí)行的范圍是購房人的房屋。所以平時務(wù)必注意查詢開發(fā)商的執(zhí)行情況,如果發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋被查封或被執(zhí)行了,要及時提起相關(guān)的異議,必要的時候,還要及時提起相關(guān)的執(zhí)行異議之訴。

在上述法律手段的基礎(chǔ)上,可以建立和開發(fā)商等多方主體談判的平臺,進(jìn)而推動開發(fā)商盡快完工交房。在這種類型的案件中,除了咱們業(yè)主,一般還可能涉及到五方主體:開發(fā)商、相關(guān)部門、法院、債權(quán)人(比如銀行)、施工人。

作為業(yè)主,要想更好地保護(hù)自己的合法權(quán)利,需要靈活、充分運用法律賦予咱們老百姓的權(quán)利,依法依規(guī)去做,千萬不要碰紅線,否則得不償失。

業(yè)主組織管理極為重要,業(yè)主要團(tuán)結(jié)起來,有組織有紀(jì)律,合法合規(guī)維權(quán)。首先,強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要。組織問題是爛尾樓這類集團(tuán)訴訟成敗的關(guān)鍵因素。沒有穩(wěn)定的組織架構(gòu)意味著這個維權(quán)集體是自由的、極為松散的、沒有約束的。其次,優(yōu)秀的業(yè)主代表至關(guān)重要。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力,業(yè)主代表叛變、或被收買。所以選擇業(yè)主代表十分重要,一定要人品好,有時間,有頭腦,愿意為大家付出。而且業(yè)主代表絕對不能只有一個兩個,一定要有多個,且人數(shù)是單數(shù)。再次,一定要有保密機(jī)制和反搭便車機(jī)制。在維權(quán)過程中,如果沒有反搭便車機(jī)制,維權(quán)很容易走向失敗。

最后,不到萬不得已的時候不要選擇自救模式或者破產(chǎn)模式,自救或申請開發(fā)商破產(chǎn)是最后實在萬不得已的做法,且都需要有很嚴(yán)格的前提條件。

樂居買房:今年的停貸潮,將對業(yè)內(nèi)產(chǎn)生什么影響?買房人的“集體停貸”訴求,釋放了什么信號?

王玉臣律師:以前也有停貸案例,但是沒現(xiàn)在這么多。“集體停貸”這種做法對業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的影響是很大的,一方面會喚醒更多的爛尾樓業(yè)主采用這種方式去維權(quán),一方面會加劇大家對樓市的悲觀態(tài)度。同時,需要相關(guān)部門、相關(guān)銀行能夠積極投入進(jìn)來,推動問題解決。買房人的集體“停貸”說明樓市爛尾問題已經(jīng)到了極其嚴(yán)重的地步,購房人的情緒也積累到一定的臨界點,需要通過一定合法合規(guī)的方式去疏解,去解決問題,最好不要再進(jìn)一步激化矛盾。

王玉臣律師表示,他一向比較支持購買現(xiàn)房,起碼能看得見摸得著。從他個人角度,比較建議取消預(yù)售。如果真的不能取消商品房預(yù)售,建議增加一個刑事條款,爛尾樓罪,讓轉(zhuǎn)移監(jiān)管資金的相關(guān)責(zé)任人員入刑,而不是僅僅限定在股東有限責(zé)任上。

房子爛尾,對大部分普通人來說,生活是會崩塌的?,F(xiàn)如今,全國上下都在救市,而救市成功的一大障礙就是購房者的信心仍有待恢復(fù),一方面是大家對未來的樓市缺乏信心,另一方面是購房者對于自己購買房子是否爛尾沒有信心。

萬一,用一輩子的積蓄買到爛尾樓,購房者又怎能保持理性?

重要提示:本頁面內(nèi)容,旨在為滿足廣大用戶的信息需求而采集提供,并非廣告服務(wù)性信息。頁面所載內(nèi)容不代表本網(wǎng)站之觀點或意見,僅供用戶參考和借鑒,最終以開發(fā)商實際公式為準(zhǔn)。商品房預(yù)售須取得《商品房預(yù)售許可證》,用戶在購房時需慎重查驗開發(fā)商的證件信息。本頁面所提到的房屋面積如無特別標(biāo)示,均指建筑面積。

樓盤點評

    暫無評論, 您可以發(fā)起評論