誰都沒有想到,上海解封后,首先出現(xiàn)反彈的竟然是『租房市場』。
近期,不少租客在社交平臺上表示,正在租住中或續(xù)約時,遭遇了房租上漲的問題:比如有房租在5000元的房子提價1000元,漲幅高達20%。
許多租客收到了房東或中介漲房租的通知。漲價不太離譜的,考慮到搬一次家就是脫一層皮,咬咬牙也就答應了。但一部分人不滿漲價的無理要求,決定重新找房。
本以為疫情過后,一部分人已經(jīng)“逃離上?!?,待租的空房應該比比皆是,甚至同樣的預算還能有更多更好的選擇??扇f萬沒想到,實際的租房市場令人失望。
城市房產網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,上海市內各區(qū)域除虹口和普陀區(qū)環(huán)比微降外,其余各區(qū)環(huán)比平均上漲約10%左右。
表中可以看到,幾個租房熱度最高的區(qū)域,租金環(huán)比上漲幅度也是最高。如黃浦(15.19%)、閔行(9.46%)、靜安區(qū)(8.75%)、浦東新區(qū)(6.61%)。
問題來了,為何所謂“離滬潮”下,房租還會上漲?
“離滬潮”真的發(fā)生了嗎?
盡管在社交媒體上曾一度彌漫“逃離上?!钡恼撜{,但從實際數(shù)據(jù)上來看,目前還無法推導出 “離滬潮”的發(fā)生。
從鐵路運行數(shù)據(jù)看,6月7日至6月13日,上海日均預計發(fā)送旅客約為3.24萬人,日均預計到達旅客2.492萬人。兩者幾乎持平,相比2021年同期的25.1萬人(發(fā)送)和26.6萬人(到達),都存在較大差距。
造成差距的原因,推測可能與上海鐵路目前尚未完全恢復常態(tài)、班次相對較少有關。
而在其他出行方面,根據(jù)高德地圖的遷徙大數(shù)據(jù),蘇州、嘉興、杭州、南通、無錫五個長三角城市與上海的人口流動關系最為密切,而與2021年同期相比,今年上海到這些城市的意愿遷出指數(shù)和實際遷出指數(shù)反而都是降低的。
2021年6月8日,上海到蘇州的意愿遷出指數(shù)為32.01,實際遷出指數(shù)為19.11,分別是2022年6月8日遷出指數(shù)的2.85倍和5.79倍;而從上海到嘉興與杭州的遷出指數(shù)僅次于蘇州,與去年同期相比,今年上海到這兩地的實際遷出指數(shù)也分別下降了3.32倍和4.1倍。
拋去目前交通不便、各地防疫隔離措施較嚴等因素,“離滬潮”好像并沒有按照預想的那樣到來。
上海,這座國內數(shù)一數(shù)二的國際化大都市,依然擁有讓人著魔的吸引力。
大部分漂泊在一線城市的打工者坦言:上海/北京/深圳是魔鬼,家鄉(xiāng)也是魔鬼,但在這里(一線城市),起碼還能喝到肉湯。
租金上漲,何人為之?
近日,關于上海房租上漲的信息見諸各大社交平臺,也有某如租客反映,續(xù)約租金的漲幅在7%或更高。
據(jù)第一財經(jīng)記者采訪了解,上述非理性漲價的案例確實存在,但更多位受訪租客反饋顯示,租期內未遇到房東漲租的情況,續(xù)租時則多為正常漲幅或不漲。
租金上漲,到底怎么來的?網(wǎng)絡上眾說紛紜:
封控隔離催生了高品質住房需求。封控兩個月期間,不少租賃需求被積壓,很多有更換房子需求的租客不得已只能暫緩。同時,嚴格的居家政策,催生了不少新的租賃需求??硕饐柧碚{查顯示,疫情居家期間,人們對于書房和衛(wèi)生間的需求激增。不難想象,很多租客受夠了封控在家的各種不便,一解封就迫不及待改善居住條件,如更換有品質的小區(qū),或從群租狀態(tài)轉為單人租住等。
開學季、畢業(yè)季高峰期到來。近期也是開學季,很多家長會傾向于在學校附近租房,以便孩子上學?!袄缟虾J⒋蠡▓@租金掛牌價格上漲5-7%不等,因為學區(qū)因素,疊加房屋品質也不錯,房東有漲價的意愿?!鄙虾V性禺a市場分析師盧文曦表示。另有中介人士表示,部分學區(qū)集中的區(qū)域房租漲幅可能在10%左右。而眾所周知,畢業(yè)季的到來,更是租房高峰的直接誘因。
二房東、中介壟斷趁機坐地起價。上海租房市場,絕大多數(shù)房源都掌握在大大小小的中介、二房東手中,極少有人是房東直租。疫情影響下,人員無法流動,空置房自然也在空置。而空置期間,房租、人工、物業(yè)等費用依然在產生,在積壓了兩個月后,為了抵消成本提高利潤,這些中介二房東自然會想到漲價。并且,這些中介二房東往往手握大量同一區(qū)域的房源,普漲一輪后,很容易讓租客認為這一區(qū)域全部房源租金都上漲了。
仔細想想,上述幾種似乎每條都合乎道理。
事實上,據(jù)業(yè)內人士透露,近幾月上海房源供應則明顯不足,從新增房源來看,上海5月新增房源19304套,環(huán)比降2.80%,同比下降56.99%。
克而瑞租售研究總監(jiān)李見林說,受疫情影響,4月、5月份的新增房源都不到2萬套,過去上海的月均房源供應則在5萬套,高峰時期掛牌量可以達到7萬套,當前市場的供應明顯不足。
在上海中原地產市場分析師盧文曦看來,市場實際上是從封凍格局中走出來的,雙方有相互博弈的過程,租金也有自然增長的過程,所以即便掛牌價格合理上浮也并不意外。
“當前大部分業(yè)主比較理性客觀地掛牌,漲幅比較微弱。對房東而言,能租掉是最重要的,畢竟多掛300-500元后,萬一沒有成交,空掛1個月就損失好幾千元?!?/p>
事實上,將時間線拉長,當前上海租金的漲幅并不算多。
有業(yè)內人士分析回憶:“從2020年到2021年7月份,上海的房租一直都是上漲的狀態(tài),有些板塊可能同比漲了20%”。有租客表示,2020年小區(qū)內房租在1.3萬-1.5萬的房源,同戶型在2021年6月掛牌價達到了1.9萬元。
不過,“在一番管控之后,上海的租金從去年7月份開始有所下調,2022年一季度環(huán)比下跌。疫情期間,我們的預期是,人員處于不流動的狀態(tài)中,按照常理來說,租金應該延續(xù)向下的趨勢,但是實際上是沒有的?!鄙鲜鰳I(yè)內人士表示。
“其實,房租一年一漲,一次漲幾百,在上海很正常。”在上海中山公園板塊的中介告訴第一財經(jīng)記者,“只不過今年受疫情影響,大家原本覺得房價可能會跌,但是現(xiàn)在反而漲了,所以感到很意外。”
疫情過后的上海,猶如劫后余生,北外灘長草、迪士尼荒蕪或許只是這場疫情留下的一點痕跡,很快便會恢復如常。而上海的租房市場,應該也亦如前者,在疫情后短暫波動,隨后恢復如常。
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