正文

??5月以來，樓市調(diào)控放松的節(jié)奏明顯加快。多城“官宣”首付比例下調(diào)至20%。

??這其中，多為三四線小城。眼看房地產(chǎn)市場勢頭正盛，一座二線城市坐不住了，也想沐浴政策春風。

??沒錯，又是鄭州。

??繼3月初引爆整個房產(chǎn)圈的“鄭州救市19條”后，5月27日，鄭州不少人的朋友圈，被“首付20%”“鄭州打響首付20%第一炮！”的新聞刷屏，部分房企稱首套房最低首付已降至20%。

??然而，沸騰了沒多久，5月31日，業(yè)內(nèi)人士透露，此舉在受到市場廣泛關(guān)注后，已被叫停。

??01

??為啥？

??有人信誓旦旦，“這個政策僅限少量的客戶試水，僅限首套房，而且沒有明確文件下達，鬧大了不禁你禁誰?！?/p>

??這不對啊，就在年初，重慶、佛山均有“兩成首付”消息傳來，同為新一線城市，怎么沒見當?shù)卣钚薪梗?/p>

??還有的人如此分析，“下調(diào)的只是首付比例，總房款可沒降啊，利息還高了?，F(xiàn)在購房者也不那么好騙了，大家手里沒錢，自然不會上車。韭菜根也是有尊嚴的。

??你看最近鬧得很厲害的鄭州永威金棠項目，鄭州高薪人才引進的400位碩博業(yè)主都能被套住，多次維權(quán)收效甚微，大老板就是跟你玩捉迷藏的心酸和無力感。

??別的城市是想盡辦法吸引人才，鄭州是用爛尾樓套住人才，普通人還敢上車嗎？”

??說得有一定道理，但還不是最主要的原因。

??02

??最近，各種利空消息真的太多了。

??多家房企股票暴跌，疫情間斷往復(fù)，裁員消息不斷爆出。疊加生育率一路走低，人口老齡化帶來的各種負面影響，都壓在了我們這一代買房人身上。

??而落實到城市層面，鄭州自己的經(jīng)濟，其實也還沒有完全恢復(fù)。政府報告顯示，一季度，河南全省GDP增速為4.7%，低于“全國線”4.8%。

??河南省宏觀經(jīng)濟研究院副院長高亞賓表示，“作為二季度的最后一個月，6月份對河南至關(guān)重要，河南必須要在這個月開足馬力，為下半年經(jīng)濟發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)?！?/p>

??就在前幾日，媒體報道，河南多家村鎮(zhèn)銀行毫無預(yù)警地關(guān)閉了線上取款和轉(zhuǎn)賬渠道。400多億的存款無法存取款，引發(fā)儲戶恐慌。

??據(jù)天眼查顯示，這些銀行都由同一家企業(yè)——河南新財富集團所實際控制。而這家投資公司涉嫌非法吸收公眾存款，目前已處于立案偵查階段。

??很難不陰謀論一把，整個河南的地方債務(wù)問題是否已經(jīng)處于暴雷邊緣。

??作為整個河南的龍頭老大，打工人口的聚集流向，鄭州受到的經(jīng)濟下行壓力自然首當其沖。

??連續(xù)四年，鄭州土地出讓金下跌。18年，約1400億；19年，約1300億；20年，約1000億；21年，約960億。

??今年前4個月，河南全省社會消費品零售總額同比增長1.1%，增速比一季度回落2.4個百分點。手里沒錢，賬戶余額持續(xù)走低，那作為大宗消費物品的房子，鄭州人還有能力買嗎？

??03

??很多人其實忽略了一件事。

??首付比例降低，剛需用戶也許會被打動，上車套牢。但其實，斷供的風險是由購房者和銀行共同承擔的。

??低首付意味著得放更多剛需低收入人口進入樓市。這對銀行風險控制而言，債務(wù)危機爆發(fā)的可能性更高。將還款能力低的人拉進信貸體系內(nèi)部，個人破產(chǎn)的同時，銀行也會新增很多大額壞賬。

??銀行不愿意做房貸，地方政府喊出花也沒用。

??雖然媒體們天天喊著房地產(chǎn)信心恢復(fù)了，但到底行不行，只有資本市場才看得懂。近期多家房企股票暴跌就是例證。

??由此可以看出，現(xiàn)在鄭州的房地產(chǎn)環(huán)境確實還是很嚴峻的。3月初的鄭州“救市19條”頒布后，3月鄭州新房房價環(huán)比下降0.7%，4月環(huán)比下降0.3%，熱度并沒有被拉起來。

??杭州5月中旬發(fā)布降低購房資格門檻、縮短免稅年限等新政后，樓市回暖明顯。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，新政后2天二手住房的日均掛牌量，是新政前近1月里日均凈掛牌量的近7倍。多位中介表示，從17日開始，二手房的咨詢量明顯增加。

??而鄭州的救市力度，其實是比杭州高的，結(jié)果迥然而異。可以看出，城市的經(jīng)濟地位，購房者對當?shù)貥鞘星熬暗目春貌攀悄芗せ顦鞘械淖罡驹颉?/strong>

??現(xiàn)在杭州行情不錯，說明力度可行。但像鄭州的弱新一線城市想要激活房地產(chǎn)市場，恐怕除了房地產(chǎn)本身的要素以外，還得考慮更多。