正文

??5月15日，央行“首套房商業(yè)貸款利率較LPR利率減20個(gè)基點(diǎn)”的消息一出，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生不小漣漪。樓市“強(qiáng)心針”接踵而至，行業(yè)略有起色，再加上央媽出馬，市場(chǎng)后續(xù)表現(xiàn)不禁引人期待。

??但是，也別高興得太早。我們不妨算筆賬：假如按照貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內(nèi)共減少利息支出約2萬(wàn)元。乍一看，好像確實(shí)是省了哈？

??事實(shí)上，這筆貸款光30年的利息甚至都比本金50萬(wàn)要高，區(qū)區(qū)2萬(wàn)元還值得還貸人歡呼雀躍嗎？有利好新政出臺(tái)固然是好事，但力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠啊。

??此舉被解讀為政府出手“救市”。2022年以來(lái)，各項(xiàng)“救市”操作頻頻，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)到底怎么樣了？

??5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年1—4月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，各項(xiàng)指標(biāo)一起“溜滑梯”，均呈下降。

??探底探底，樓市的“底”究竟在哪？怕是誰(shuí)也說(shuō)不清。

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??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

??這是自1998年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)下降，甚至2008年全球金融危機(jī)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也依然保持堅(jiān)挺（除了2020年上半年突發(fā)疫情影響）。從2019年1月-2022年4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速情況可以看出，2021年2月開(kāi)始，樓市投資開(kāi)發(fā)增速就沒(méi)有增加過(guò)。

??此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況亦可從施工情況窺得一二。1—4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積818588萬(wàn)平方米，同比持平。其中，住宅施工面積577692萬(wàn)平方米，同比下降0.1%。房屋新開(kāi)工面積39739萬(wàn)平方米，下降26.3%。其中，住宅新開(kāi)工面積28877萬(wàn)平方米，下降28.4%。房屋竣工面積20030萬(wàn)平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面積14662萬(wàn)平方米，下降11.4%。

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??隨處可見(jiàn)的“下降”著實(shí)讓人有點(diǎn)觸目驚心。分析原因，大致有二：

??一是新房銷售低迷。商品房銷售面積同比下降20.9%，開(kāi)發(fā)商真是開(kāi)心不起來(lái)。4月全國(guó)商品住宅銷售額僅7175億元，同比去年下降49%，接近腰斬，甚至還不如2020年碧桂園一家的全年操盤銷售額。銷售難成為房企的第一道坎。

??數(shù)據(jù)表明，1—4月份，商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

??4月末，商品房待售面積55735萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.4%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)14.8%。如何“促銷售、去庫(kù)存”，成為擺在開(kāi)發(fā)商面前不可逾越的頭號(hào)問(wèn)題。

??二是房企融資困難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。房企拿不到錢，自然沒(méi)有資源開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。大部分開(kāi)發(fā)商還欠著一屁股債，現(xiàn)金流恐怕都很緊張。加之國(guó)內(nèi)信貸政策的收緊，也讓開(kāi)發(fā)商紛紛尋求境外資本進(jìn)行融資。

??數(shù)據(jù)表明，1—4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長(zhǎng)129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預(yù)收款15357億元，下降37.0%；個(gè)人按揭貸款8037億元，下降25.1%。

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??房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，億萬(wàn)老百姓的生活都離不開(kāi)“住”這個(gè)永恒的話題。

??我們當(dāng)然不希望這個(gè)行業(yè)過(guò)熱過(guò)亂、肆意崩壞；但是，這不意味著我們可以容忍它任其躺平、擺爛，畢竟，日本的前車之鑒真是太痛了。

??盡管情況還是不容樂(lè)觀，再加上這該死的疫情反復(fù)無(wú)常，我們也還是應(yīng)該懷抱希望，不是嗎？