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專家看好、政策規(guī)劃落地,“環(huán)京第一城”房價神話,即將重現(xiàn)?
來源:樂居買房2022-03-23 19:09:27
摘要
“中道崩殂”的“環(huán)京第一城”房價,還會回暖嗎?

因為一則《三女孩被困燕郊檢查站 大雪紛飛中挨凍一夜》的新聞,和微博大V燒傷超人阿寶對于燕郊房價的樂觀議論,燕郊——這個與通州僅隔一河的環(huán)京小城又重回大眾視野。

燕郊,隸屬于河北省廊坊市三河市,因其向西30公里直達天安門的地理優(yōu)勢,被各路媒體和平頭百姓稱其為“環(huán)京第一城”。

這座區(qū)域面積僅108平方千米的小城鎮(zhèn),兩個天通苑即能覆蓋,承載了無數(shù)扎根北京、拖家?guī)Э诘那嗄耆说南蛲蛪粝搿?/p>

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就在幾年前,燕郊經(jīng)歷了一場轟轟烈烈的樓市大戰(zhàn)。眾多炒房客伺機入場,各路媒體炒作吹捧,房價一天一個樣。

硝煙散去,惟余一地雞毛。

現(xiàn)今加快推進京津冀一體化進程,京唐城際鐵路燕郊段即將通車,燕郊房價回暖聲音再起,這個“中道崩殂”的“環(huán)京第一城”樓市神話,是否即將重現(xiàn)?

01

說起燕郊樓市,魏小佳就是一聲嘆息。

來自河北的她,供職于一家還算知名的北京互聯(lián)網(wǎng)公司。而丈夫則在保險行業(yè)做銷售。日常開支尚能維持,可掏空家里六個錢包,也難上車北京環(huán)內(nèi)一套房。

“當時是2016年,我們本來還在猶豫,正好燕郊房價剛開始上漲,感覺未來前景還可以,就決定落戶燕郊?!?/p>

沒想到,帶給魏小佳的是意外之喜。北京出臺930新政、提高首付比例,剛需客群開始外溢,疊加市政府東遷通州、大興國際新機場開建等規(guī)劃利好,燕郊樓市一路走高,尖峰時刻甚至有小區(qū)達到4萬元/平。

圖源:安居客

幸福來得太突然。魏小佳開心得冒泡泡,“真是買對了”。雖然每天得7點左右起床,晚上10點半以后才能到家。但是生活有奔頭、有希望。

水漲船高的燕郊樓市引來了大批炒房客,也令眾多房企開發(fā)商進駐跑馬圈地。酒吧、夜店、劇本殺、輕食店......各種大城市才有的娛樂項目開始在這座小城落地開花,各項周邊配套也開始規(guī)劃。

“燕郊距離行政副中心通州實在太近了,肯定會隨著堅挺的通州房價一路上漲,說不定過幾年,燕郊還可能被并入北京呢……”魏小佳如此憧憬道。

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02

然而,生活總是難如夢想般美好。上帝可能會為你開一扇窗,但總會很快關上。

為抑制過熱的燕郊樓市,2017年6月,廊坊市出臺購房新政,外地戶籍需有3年社?;蚣{稅證明,并且限購一套,本地戶籍限購兩套。隸屬于廊坊“北三縣”的燕郊樓市,遭遇當頭棒喝。

“當時想花錢辦燕郊社保,都不好弄?!蔽盒〖颜f。就這樣,很多北京燕郊通勤往返的底層打工者們,一夜間失去燕郊買房資格。野蠻生長的燕郊房價直接腰斬,自此跌落神壇,時至今日都未能回暖。

安居客數(shù)據(jù)顯示,燕郊2022年3月二手房均價18086元/平方米,環(huán)比下跌1.43%。許多熱門小區(qū)的掛牌價,不及當初售價的一半。

圖源:安居客

魏小佳不是沒想過賣房離場,只是二手房房源掛上去了,也是有價無市。

那么,棄房斷供可行嗎?

有網(wǎng)友自述稱,2017年在燕郊花426萬買了套房,四年還了16萬本金、64萬利息,如今這套房在二手市場跌到235萬,于是他選擇斷供。當初426萬買的房子,現(xiàn)在賬面縮水191萬,加上64萬利息、律師費等,虧了超兩百萬。

可以看出,斷供并非是銀行直接收房、一了百了那么簡單,拋開應該償還的本息、罰金不提,如果房子被拍賣,所得款抵不上房貸,購房者仍要背上一身債務。

“現(xiàn)在就是走一步看一步吧,”魏小佳苦笑道,“疫情反復帶來的通勤問題實在是太大了。以后可能會換個北京市里老破小或者天津的房,方便孩子上學。”

“這幾年,我們也攢了些錢。雖然二套有點難,咬咬牙也能買得起,好歹也能算城里人了?!?/p>

如今走在燕郊街頭,道路兩旁的門店商家門可羅雀,寂寞地開在陽光里。不時有三三兩兩的上班族低頭經(jīng)過,行色匆匆。

03

相較普通購房者魏小佳,從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的金先生,顯然更懂此中門道。

在金先生看來,燕郊的房,只要你想買,就一定有辦法。限購政策下還是有很多“空子”可鉆:

可以買燕郊不限購的商住兩用房;或者通過中介先全款買房,五年后再辦理網(wǎng)簽過戶;也可以與有燕郊本地戶口的人辦理假結婚,購房前簽署財產(chǎn)協(xié)議,整個流程不到半年就可以走完。

雖然現(xiàn)今燕郊樓市實在慘淡,但金先生還是抱持樂觀態(tài)度:“北京房價5、6萬,甚至十萬比比皆是,燕郊有京津冀一體化的利好,22號線通車后,通勤國貿(mào)CBD才一個多小時,京唐城際鐵路燕郊段也將在今年通車。房價怎么不可能再次雄起?”

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誠如金先生所言,2021年6月,北京軌道交通M22號線河北段工程正式開工建設,設有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站4座地下車站,工程建設期為2021年至2025年,燕郊人乘地鐵進京有望成為現(xiàn)實。

而燕郊地鐵房也確實像金先生估計的,在當?shù)貥鞘衅毡椴痪皻獾漠斚?,一路走高?2號線潮白大街站的周邊二手房均價普遍在2.1-2.3萬元/平,較之燕郊1.8萬元/平的均價高出了不少。

除此之外,金先生還算了一筆賬:“現(xiàn)在燕郊的存量房僅有7000套左右,2021年拍出的土地僅有少量幾塊,其中一半還是商業(yè)用地。

而三河市的人口數(shù)量則比2020年暴漲了30萬,絕大部分都是燕郊的流入。這么一算,燕郊的房地產(chǎn)市場未來肯定供不應求?!?/strong>

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進亦贊同此觀點,他認為,燕郊地區(qū)價格大幅下滑,市場需求不足是主要原因。2017年6月限購以來,符合資質的購房者大幅減少,導致住宅交易疲軟。

針對未來走勢,嚴躍進強調(diào),北三縣未來和副中心接軌的概率增加,城市規(guī)劃較好,還是有較好的發(fā)展機會的。

對于燕郊樓市,很多非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也在關注。微博大V、燒傷超人阿寶也認為:“燕郊的低房價,完全是被限購政策硬壓下來的。啥時候政策一調(diào)整,房價立馬反彈。而隨著通州發(fā)展,買不起通州房子的新居民在房價低廉的燕郊置業(yè),會成為大勢所趨。

已在燕郊置業(yè)了的,只要等幾年,回本的希望是很大的?!?/p>

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04

誠然金先生分析得不無道理,但還是存在一些橫亙現(xiàn)實的隱憂。

最實際也最迫切的,就是每日往返的通勤問題。且不論北京22號線2025年才落地開通,中間尚存多少變數(shù)猶未可知。根據(jù)官方數(shù)據(jù),地鐵落成后,早高峰最多僅能容納4.7萬人次,顯然難以填平燕郊打工者的上班需求。

在此基礎上,還要疊加疫情常態(tài)化帶來的影響。疫情期間,進京一律需要排隊3-4小時檢查核酸證明,“現(xiàn)在,鄉(xiāng)愁是一張薄薄的核酸證明,北京在這頭,燕郊在那頭”。

對于拖家?guī)Э诘拇蚬し蚱迊碚f,所必須要考慮的,還有孩子的上學問題。燕郊有意放開落戶政策的小道消息,意味著燕郊并入北京幾無可能。而河北省激烈的高考競爭又令人望而卻步。

種種有利不利因素疊加,越來越多的北漂們在為孩子遷出燕郊的同時,選擇將遠在他鄉(xiāng)的父母接來燕郊,再置辦一處房產(chǎn)方便照顧,不失為一種折中選擇。

“燕郊只是環(huán)京樓市的一個縮影,的確有很多購房者都期待著樓市能夠回暖。但正如現(xiàn)在的市場表現(xiàn)一樣,連最有機會回暖的燕郊都一直橫盤,其它城市的機會更少了。

至于大家熱議的‘環(huán)京概念’;,剛需可以上車,但如果炒房,這個板塊有虧損的風險。”有業(yè)內(nèi)人士如此表示。

“中道崩殂”的“環(huán)京第一城”房價,還會回暖嗎?歷經(jīng)樓市潮起潮落、浪漲浪跌,汩汩流淌的潮白河水依舊靜默無言,也許只有它才知道答案。

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