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樂(lè)居買(mǎi)房 陳硯硯 發(fā)自北京

近幾年，政府在“加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”上多有鋪墊，不少人認(rèn)為2022年將大概率推進(jìn)落實(shí)。

尤其是2022年1月，國(guó)家稅務(wù)總局官網(wǎng)上出現(xiàn)一則重磅通知——《關(guān)于進(jìn)一步深化信息共享 便利不動(dòng)產(chǎn)登記和辦稅的通知》，意味著稅務(wù)和房管聯(lián)網(wǎng)后，每個(gè)人名下有幾套房產(chǎn)一目了然，這被認(rèn)為是房產(chǎn)稅開(kāi)征的前奏。

出人意料的是，在今年兩會(huì)期間，“房地產(chǎn)稅”這一概念官方只字未提，2022年《政府工作報(bào)告》中“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”難尋其蹤。不僅如此，社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛還在兩會(huì)期間表示：“目前還不是房地產(chǎn)稅推出的最好時(shí)機(jī)”。他認(rèn)為，2021年下半年以來(lái)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都處在下行狀態(tài)，在需求、價(jià)格出現(xiàn)一定調(diào)整的情況下，開(kāi)征房地產(chǎn)稅可能對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)有不利影響。

以上這些，都與之前房地產(chǎn)稅呈現(xiàn)出的“刷屏”之勢(shì)截然不同。

是政策風(fēng)向變了嗎？一時(shí)間社會(huì)輿論猜測(cè)四起。其實(shí)，自2011年1月27日房地產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)稅的爭(zhēng)論可謂一波不平一波又起。

上海、重慶作為首批試點(diǎn)的兩座城市，打響了國(guó)內(nèi)“房產(chǎn)稅征收”的第一槍。社會(huì)上對(duì)于此次試點(diǎn)的觀(guān)點(diǎn)也是褒貶不一。

有人說(shuō)這是件好事，讓那些囤積居奇的炒房團(tuán)投機(jī)客“放血割肉”有利于房?jī)r(jià)回歸理性。有人認(rèn)為這就是政府的一次“玩票”行為，試試水做做樣子而已。也有人將其看作政府釋放出的利空房地產(chǎn)的信號(hào)，推測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)可能泡沫擠出，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。

實(shí)際上，比起增加財(cái)政收入和房?jī)r(jià)調(diào)控作用，試點(diǎn)的最大成效其實(shí)在于“制度破冰”。試點(diǎn)實(shí)施意味著地方稅收體系建設(shè)邁出了重要一步，對(duì)下一步深化分稅制改革具有重要的探索意義，對(duì)于后期“房產(chǎn)稅”立法意義深遠(yuǎn)。

部分人認(rèn)為，首次試點(diǎn)成效并不明顯，全面推廣仍有待觀(guān)察，在2022年前后的4-5年時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性很小。

因?yàn)?，作為一?xiàng)影響力巨大的稅收制度，在關(guān)于房地產(chǎn)稅的各項(xiàng)工作尚未理順和準(zhǔn)備完畢之前，為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，是不可能貿(mào)然實(shí)施的。社科院和獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也給出了高度相似的觀(guān)點(diǎn)，社科院在2020年底發(fā)布的《住房報(bào)告》預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)稅在十四五期間到來(lái)的可能性較大，但是在3年內(nèi)出臺(tái)的概率較小。

不同于上述觀(guān)點(diǎn)，不少人卻認(rèn)為，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”已被寫(xiě)入“十四五”規(guī)劃綱要，近幾年政府在“開(kāi)征房產(chǎn)稅”方面動(dòng)作頻出，再到2021年10月23日官宣房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)期限五年，多種跡象已經(jīng)表明，房地產(chǎn)稅呼之欲出，全面開(kāi)征近在咫尺。

然而風(fēng)向突轉(zhuǎn)，總是讓人始料未及。今年全國(guó)兩會(huì)，“房地產(chǎn)稅”熱度遠(yuǎn)不及從前；仿佛過(guò)氣的網(wǎng)紅，被“三穩(wěn)目標(biāo)”“增加租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房供給”等取而代之。昔日曾引發(fā)舉國(guó)關(guān)注的房地產(chǎn)頂流之一，為何突然“失寵”遭受“輕視”，不禁引人發(fā)問(wèn)。

究其原因，不可不聯(lián)系到近期政府出臺(tái)的多項(xiàng)房地產(chǎn)“救市”政策。

回顧2021年，房地產(chǎn)的“艱難時(shí)刻”從年初持續(xù)到年尾，各種問(wèn)題集中涌現(xiàn)——房企深陷債務(wù)危機(jī)爆雷不止，銷(xiāo)售顧問(wèn)中介經(jīng)紀(jì)人遭遇“被裁離職潮”，項(xiàng)目爛尾致業(yè)主維權(quán)事件頻頻發(fā)生?？硕鹧袌?bào)指出，2021年規(guī)模房企銷(xiāo)售增速罕見(jiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷(xiāo)售額同比下滑，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況也遠(yuǎn)不及歷史同期。樓市從昔日光輝燦爛的“黃金時(shí)代”跌入陰霾密布的“黑鐵時(shí)代”。

慘淡景象不容再等。近幾個(gè)月，圍繞“支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求”，各地頻出“穩(wěn)樓市”政策。中原地產(chǎn)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，中國(guó)各地發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策近80次，其中，釋放穩(wěn)定樓市的支持性政策發(fā)布已接近40次。

一方面，國(guó)家部委繼續(xù)出手穩(wěn)定樓市資金鏈。無(wú)論是央行、銀保監(jiān)會(huì)，還是住建部、自然資源部，都做了大量工作。尤其是房地產(chǎn)金融，已經(jīng)釋放出了明顯的邊際寬松信號(hào)。

另一方面，各地方也密集發(fā)布各種支持性政策，包括直接給予購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金政策以及降低落戶(hù)門(mén)檻等，其中以鄭州19條樓市新政直接取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”堪稱(chēng)史上力度最大。

深度調(diào)整的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)，并呈現(xiàn)出上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。一時(shí)間，國(guó)內(nèi)樓市暖風(fēng)吹拂，“小陽(yáng)春”初現(xiàn)端倪。

此番結(jié)果屬實(shí)來(lái)之不易。從稅收的本質(zhì)出發(fā)，稅費(fèi)是向下游轉(zhuǎn)嫁的，由最后消費(fèi)的人承擔(dān)。對(duì)標(biāo)房地產(chǎn)行業(yè)，則是由實(shí)際居住的人買(mǎi)單。居住的人如果需要繳納房產(chǎn)稅，不管是自持還是租賃，成本都會(huì)上升，區(qū)別只不過(guò)是租賃多了房東將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租客這一步。所以，如果在這種情況下還要推行“房地產(chǎn)稅”，不論是對(duì)剛剛見(jiàn)好的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)也好，還是對(duì)政策中已經(jīng)明確要鼓勵(lì)的房屋租賃來(lái)說(shuō)，都如同對(duì)其當(dāng)頭潑一盆涼水。

除此之外，秉持“目前還不是房地產(chǎn)稅推出的最好時(shí)機(jī)”觀(guān)點(diǎn)的專(zhuān)家——倪鵬飛認(rèn)為，市場(chǎng)上對(duì)房地產(chǎn)稅征收存在一定誤解，“房地產(chǎn)稅主要起到遏制炒房，平抑房?jī)r(jià)的作用，對(duì)大部分擁有一到兩套房產(chǎn)的居民影響不大”。

對(duì)于年輕人在大城市買(mǎi)房難的問(wèn)題，倪鵬飛指出要發(fā)揮大城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，在大城市周邊加快交通網(wǎng)絡(luò)化、教育資源和公共服務(wù)的配置，同時(shí)通過(guò)市場(chǎng)和保障兩種方式保證住房資源的供應(yīng)，“這樣他們?cè)诖蟪鞘芯图饶馨卜湃馍?，又能安放靈魂”。

回到我們最初的話(huà)題——2022年房地產(chǎn)稅為何熱度驟降？可以理解為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀低迷，樓市信心不足；眾多開(kāi)發(fā)商泥菩薩過(guò)河自身難保，悲觀(guān)情緒蔓延；購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步下跌趨勢(shì)，普遍持觀(guān)望態(tài)度；表面上看，如果此時(shí)政府再祭出房地產(chǎn)稅，無(wú)疑使得房地產(chǎn)行業(yè)雪上加霜，對(duì)于行業(yè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不利。但本質(zhì)原因則是，房地產(chǎn)稅利空樓市的本質(zhì)導(dǎo)向，與政府已經(jīng)出臺(tái)的救市政策自相矛盾，與政府出面重振房地產(chǎn)行業(yè)的意愿背道而馳。