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投訴、維權(quán)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展，似乎始終是相伴相生的關(guān)系。又是一年315，除了一如既往聚焦典型案例、為合理訴求大聲疾呼，我們還希望發(fā)掘、傳播真正優(yōu)質(zhì)的安心品牌，幫助置業(yè)群體從源頭紓解房地產(chǎn)維權(quán)癥結(jié)。

樂居買房 付強(qiáng) 發(fā)自北京

一直以來，房地產(chǎn)投訴涉及類別繁多，交付履約、建筑質(zhì)量、裝修品質(zhì)、宣傳兌現(xiàn)等等不一而足。近些年，人們生活水平不斷提升，居住理念持續(xù)升級(jí)，對于“售后環(huán)節(jié)”——物業(yè)服務(wù)也提出更高要求，由此引發(fā)了不少新的矛盾與爭議。

掃描上方二維碼，進(jìn)入品質(zhì)315投訴通道

正值樓市回暖期，購房者在斟酌出手時(shí)，也應(yīng)將物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考慮在內(nèi)。哪些物管品牌占據(jù)頭部市場？哪類品牌更加值得信賴？

資料圖。圖文無關(guān)

頭部陣容民企占優(yōu) 國央并購步伐迅猛

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的二月物業(yè)服務(wù)發(fā)展報(bào)告，碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、華潤萬象生活、招商積余和金地智慧服務(wù)十大品牌位居企業(yè)表現(xiàn)前十。

其中，民企品牌占據(jù)六席，央國陣容有保利、中海、華潤萬象和招商積余四家入圍。如果將范圍擴(kuò)大至TOP30，民企占比則繼續(xù)提升。

從在管面積看，民企優(yōu)勢更加凸顯?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至去年底，碧桂園服務(wù)和萬物云的在管面積分別為8.24億平米和7億平米，分列行業(yè)前二。保利物業(yè)以4.8億平米排在第4，中海物業(yè)則以2.8億平米在管排在第8，招商積余、華潤萬象生活更是位于前十以外。

但與此同時(shí)，一個(gè)不容忽視的趨勢是，從去年開始，央國企并購潮已經(jīng)拉開帷幕。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)融資周轉(zhuǎn)困難，償債重壓下出售物業(yè)換取流動(dòng)性成無奈之舉。全年物管領(lǐng)域披露的并購交易超過70宗，總金額突破360億元，是2020年的兩倍以上。

考慮到行業(yè)仍處于調(diào)整期，這一趨勢或在今年延續(xù)。前兩月，華潤萬象分別斥資10.6億和22.6億元收購禹州物業(yè)和中南服務(wù)，招商積余拿下南航物業(yè)和上航物業(yè)股權(quán)。

有業(yè)內(nèi)人士分析，在頭部央企物業(yè)里，華潤的風(fēng)格相對激進(jìn)一些，此后包括保利、中海等央企也有望陸續(xù)加入到并購大軍之中。中信證券也在研報(bào)中指出，預(yù)計(jì)未來國有企業(yè)在并購市場活躍度將提升。

內(nèi)功鑄品質(zhì) 央國物管練就“獨(dú)門秘籍”

駛離“高速車道”，房地產(chǎn)市場迎來重大轉(zhuǎn)變。作為房企配套的物業(yè)品牌為擺脫增長困局，紛紛向更加多元的市場空間探索。

在此過程中，保利物業(yè)、招商積余、華潤萬象生活等央國物管企業(yè)依托品牌背景和信用背書，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。

例如，保利物業(yè)瞄準(zhǔn)“全域物業(yè)，全業(yè)態(tài)物業(yè)，全民物業(yè)，全技術(shù)物業(yè)，全價(jià)值物業(yè)”，宣告邁入“大物業(yè)時(shí)代”，致力于打造并成為“大物業(yè)生態(tài)平臺(tái)首席運(yùn)營商”。

僅在物管業(yè)務(wù)之一的城鎮(zhèn)公共服務(wù)領(lǐng)域，保利物業(yè)便與政府共同探索并形成“政府主導(dǎo)，保利供給”的全新服務(wù)模式。短短三年多，已實(shí)現(xiàn)”浙江、上海周邊遍地開花，重慶、遼寧多地相繼布局；從景區(qū)全域化到城鎮(zhèn)全域化，再到城市全域化”。

保利物業(yè)的探索，只是央國物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)縮影。

招商積余在招商物業(yè)、中航物業(yè)持續(xù)整合基礎(chǔ)上，主攻“大物業(yè)+大資管”。品牌提出以基礎(chǔ)服務(wù)為業(yè)務(wù)基石，進(jìn)一步挖掘增值服務(wù)，通過資產(chǎn)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)的培育，完善資產(chǎn)運(yùn)營管理平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)價(jià)值的延伸。

在全面整合華潤置地物業(yè)系統(tǒng)基礎(chǔ)上成立的華潤萬象生活，定位“平臺(tái)型泛社區(qū)經(jīng)濟(jì)服務(wù)商”，重點(diǎn)布局品質(zhì)物業(yè)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)、智慧物聯(lián)業(yè)務(wù)、平臺(tái)創(chuàng)新業(yè)務(wù)等四大業(yè)務(wù)板塊。著眼于服務(wù)專業(yè)化能力和商業(yè)模式的提煉，華潤萬象生活提出“悅+戰(zhàn)略”助力服務(wù)提升，華潤置地也正式將“開發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)+X戰(zhàn)略”商業(yè)模式中的物業(yè)管理更改為物業(yè)服務(wù)，持續(xù)向城市綜合投資開發(fā)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。

“主角”晉升之路 它們手握諸多籌碼

無論是可能到來的收并購潮，還是持續(xù)深化的轉(zhuǎn)型升級(jí)，央企國企品牌劍指C位勢頭凸顯，優(yōu)勢獨(dú)具。

一方面，因決策流程較長等原因，央國物管企業(yè)此前在收并購市場鮮有表現(xiàn)，但其資金充裕的優(yōu)勢，在民企受母公司資金鏈影響的背景下愈發(fā)突出；“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”，上文提及的收并購新趨勢或許正是行業(yè)格局轉(zhuǎn)變的開始。

同時(shí)，在本輪行業(yè)變局中，“國進(jìn)民退”分化更加顯著，央國企集中度必然提高。未來開、竣工面積中歸屬央、國企份額的增加，將逐漸傳導(dǎo)至物業(yè)市場，從而影響物管品牌的市場份額。

另一方面，央企國企自身對物業(yè)服務(wù)重視程度不斷提升。之于房地產(chǎn)開發(fā)，央國企客觀存在準(zhǔn)入門檻，但物業(yè)服務(wù)沒有。伴隨一系列鼓勵(lì)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的政策的出臺(tái)，資本市場對物業(yè)給予更多關(guān)注，央國企也開始大步邁向物業(yè)領(lǐng)域。

此外，在一些重大政府項(xiàng)目、軍隊(duì)項(xiàng)目、國資國企項(xiàng)目，以及老舊社區(qū)政策保障住房、“三供一業(yè)”等物業(yè)管理承接上，央國品牌也具備一些先天優(yōu)勢。

當(dāng)然，與房地產(chǎn)開發(fā)重資本投入不同，屬于輕資產(chǎn)發(fā)展模式的物業(yè)行業(yè)，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，也難以出現(xiàn)像房地產(chǎn)一樣、因母公司集中度上升而給關(guān)聯(lián)物企帶來在管面積等方面的躍升。同時(shí)，民企物業(yè)決策執(zhí)行機(jī)制更加靈活，創(chuàng)新突破意識(shí)較強(qiáng)，也具備穩(wěn)步前進(jìn)的先手。

歸根結(jié)底，物業(yè)品牌的核心競爭力還是服務(wù)。唯有靠服務(wù)取勝，才能博得更多業(yè)主的青睞。