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樂居買房訊 說起買房過程中最不愿遭遇的經(jīng)歷，“還沒交付就爛尾”絕對榜上有名。近些年，特別是去年房企頻繁爆雷以來，延期交付、樓盤爛尾案例驟增；不拿到新家鑰匙，購房者心頭的大石始終難以放下。

更糟心的是，拿不到房子只是其一，購房者還不得不繼續(xù)履約，按時支付按揭貸款。一旦斷供，不僅可能被銀行起訴，還會被納入失信名單，影響社會生活的方方面面。

如此說來，遭遇爛尾，難道就只能自認(rèn)倒霉了？

先別著急，近期媒體報道的一個案例，給憂心忡忡的置業(yè)者帶來了希望。

爛尾樓 資料圖

期房爛尾 法院判了：

購房人不用還月供

2014年，許先生在嘉興購買了一套別墅，按揭貸款392萬元。后來，開發(fā)商因?yàn)橘Y金問題無法按時交付項目，并最終惡化為破產(chǎn)。

在收房無望、沒法獲得房屋所有權(quán)的情況下，許先生選擇斷供，不再向銀行償還按揭。隨后，銀行把他告上法庭，要求其繼續(xù)支付剩余款項。

一審中，許先生被判敗訴，不僅被要求與銀行解除借款合同，還必須一次性歸還220余萬元。

對此，許先生表示不服并提出上訴。出乎很多人意料，事件的發(fā)展，在二審中迎來巨變。

法院認(rèn)為，開發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個人購房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

也就是說，銀行提出的，剩余貸款、利息等由許先生繼續(xù)承擔(dān)的要求，被判不予支持，而許先生已經(jīng)支付的購房款則應(yīng)得到退還。

法院做出判決的主要依據(jù)是，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

苦等、認(rèn)命，籌錢自救？

遭遇爛尾不止這些對策

一個令人無奈又焦慮的趨勢是，近年來，期房爛尾的案例不僅屢見不鮮，更有日益增長的跡象。

通常情況下，很多業(yè)主只能自認(rèn)倒霉，一邊苦等“奇跡”出現(xiàn)，一邊按月繳納房貸。

有時，因?yàn)橥瑫r支出租房房租和期房房貸、壓力山大，一部分業(yè)主被迫鋌而走險，冒著安全隱患、忍受居住不便，搬進(jìn)沒水沒電沒燃?xì)獾陌氤善窐?，在都市原始生活中等待局面好轉(zhuǎn)。

最典型的案例，莫過于2020年被媒體廣泛報道、引發(fā)輿論熱議的昆明別樣幸福城項目。

當(dāng)然，除了苦等一途，心有不甘的業(yè)主也會采取其他方式自救，比如眾籌款項盤活進(jìn)度，讓施工得以繼續(xù)。

不過，此類情況雖有不少，但結(jié)果往往不太樂觀。據(jù)媒體報道，在開發(fā)商資金鏈斷鏈后，全國各地均有業(yè)主自籌款項推進(jìn)建設(shè)，以求順利收房的案例，籌款金額少則數(shù)百萬、多則數(shù)千萬。

然而，其中有些因?yàn)楹罄^乏力，首波籌款未達(dá)預(yù)期數(shù)額、一段施工后再次停工；有些因糾紛導(dǎo)致項目被法院查封，業(yè)主投入打了水漂；有些輸在“臨門一腳”，好不容易熬到施工結(jié)束，最終卻沒通過綜合驗(yàn)收、拿不到“合法身份”，前功盡棄。

也正因此，上文提到的嘉興案例，仿佛黑暗中的明燈，給眾多深陷交付泥潭的業(yè)主以希望。

遭遇延期交付或爛尾

如何用法律保障權(quán)益？

想要借鑒嘉興案例，首先要明確一個問題，即一審和二審的結(jié)果為何完全不同？

這里先援引最高法司法解釋二十一條第一款內(nèi)容：

以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理

簡單說就是，因?yàn)闋€尾，購房者起訴開發(fā)商，要求解除購房合同時，如果銀行也站出來說自己有獨(dú)立的訴求，訴開發(fā)商的合同糾紛與銀行的借款合同糾紛可以合并同時處理；如果銀行沒有提出訴求，法院可以只審理訴開發(fā)商解除合同的案件，銀行的借款合同就不同時審理，那購房人自然還需要償還貸款。

在這種情況下，法官一般認(rèn)為購房人和開發(fā)商之間是房屋買賣合同關(guān)系，購房人和銀行之間是借款合同關(guān)系，兩個合同是獨(dú)立的兩個法律關(guān)系，買賣合同解除了，不代表借款合同也必然要解除，畢竟銀行已經(jīng)將貸款發(fā)放給開發(fā)商，已經(jīng)幫助購房人支付了房款。

也就是說，嘉興案例一二審結(jié)果之所以出現(xiàn)差異，主要是因?yàn)閷Ψ蓷l款有不同的理解。那么，對于普通購房者來說，怎樣才是實(shí)操的正確姿勢呢？

首先，遭遇延期交付或爛尾，務(wù)必不可停止還貸。擅自斷供，銀行會采取措施，如起訴購房人要求還款、查封拍賣房屋等，同時未還款行為還將被納入不良記錄，嚴(yán)重影響購房人信用。

在此基礎(chǔ)上，購房人可以到法院起訴解除商品房買賣合同，同時起訴解除銀行借款合同。在法院判決借款合同解除，并且判令剩余銀行貸款本息由開發(fā)商承擔(dān)的情況下，購房人可以停止償還貸款。

至于首付款，以及之前的貸款損失，購房人可開發(fā)商索要，由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，通常情況下，爛尾多源于資金鏈問題，或開發(fā)商資不抵債，購房人即使勝訴了，也可能面臨開發(fā)商無力償還的可能。

所以，提起訴訟時務(wù)必慎重、周全，以查封保全開發(fā)商財產(chǎn)為核心，否則可能錢、房兩空。

當(dāng)然，為了保障購房者合法權(quán)益，有關(guān)方面一直在做出努力。2月24日，住建部副部長曾在國新辦發(fā)布會上表示，要堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。這項工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會穩(wěn)定，維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。

同時，為了盡可能規(guī)避風(fēng)險，如何在選房階段提高準(zhǔn)確性、找到交付安全更有保障的品牌、項目，也是購房者需要重點(diǎn)考慮的問題。

目前看來，首先要排除已經(jīng)爆雷的企業(yè)，有裁員、停工、大幅降薪報道的亦要謹(jǐn)慎對待。相對而言，頭部國企、央企品牌綜合安全度較高，在房企大洗牌的當(dāng)下，有國資背景的企業(yè)“有依靠有余糧”，愿意承擔(dān)社會責(zé)任，可以守住底線。

至于判斷頭部品牌的標(biāo)準(zhǔn)，主要可依照三個方面，一是近年來負(fù)債、杠桿逐步降低，二是較優(yōu)的凈利率得以維持，三是市場份額不斷擴(kuò)大。