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樓市苦寒冬久矣。始于去年三季度，幾乎橫掃房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷鋒，能否在虎年春天有所收斂，是各方普遍關(guān)心的話題。天貓好房“探春”百城樓市企劃，直擊行業(yè)痛點(diǎn)、聚焦用戶所需，推出“三問(wèn)樓市”系列報(bào)道。

樂(lè)居買房 陳天賜 發(fā)自北京

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，幾大地區(qū)之間、各能級(jí)城市之間，供應(yīng)體量、成交規(guī)模、土地出讓等方面差異愈發(fā)明顯。2022年春季，處在調(diào)整期的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)進(jìn)一步分化？新一年樓市的大致走向，又是否可從中窺見一二？

一、三線供應(yīng)“拉跨”，二線城市能否領(lǐng)銜翻盤？

相較于去年，今年疫情影響范圍縮小，返鄉(xiāng)人次有了明顯增加。同時(shí)，越來(lái)越多利好樓市的信號(hào)出現(xiàn)， LPR雙降、信貸松綁、頂層喊話“春節(jié)買房”……

然而，就在這“天時(shí)地利”的情況下，返鄉(xiāng)置業(yè)卻再次遇冷。以往年春節(jié)成交較為火熱的三四線城市，如昆山、洛陽(yáng)、開封等為例，今年成交同比下滑均達(dá)30%以上，售樓處到訪量也屢創(chuàng)新低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶光顧。

新房供應(yīng)端的普遍縮水，是造成上述現(xiàn)象的主因之一，一線、三線城市春節(jié)供應(yīng)量同比分別下降9%、46%，北京、溫州等城有小幅放量。

而二線熱門城市的情況則明顯不同，西安、蘇州、昆明、寧波等地供應(yīng)量均有翻倍增長(zhǎng)。同時(shí)，從整體看，二線城市春節(jié)前后兩周的供應(yīng)量也是所有能級(jí)城市中唯一沒(méi)有下降的，較2019年還增加20%。

從供應(yīng)看樓市，一定程度上可以了解房企對(duì)市場(chǎng)的期望值。就目前來(lái)看，二線熱點(diǎn)城市依然是大部分房企著力進(jìn)攻的陣地，這無(wú)疑有助于當(dāng)?shù)貥鞘械幕嘏?/p>

不過(guò)，盡管有二線城市放量“托底”，春節(jié)樓市遇冷的情況也沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，40個(gè)重點(diǎn)城市在2021年1月31日-2月6日春節(jié)周期間成交量?jī)H為44.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達(dá)到了13%。

主要原因，還是利率調(diào)整周期長(zhǎng)，去化有限，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)信心不足，持幣觀望。以二線城市為例，蘇州、合肥、南京等節(jié)后才開始放寬利率，市場(chǎng)需要一定時(shí)間適應(yīng)。

綜合來(lái)看，供應(yīng)主導(dǎo)成交的市場(chǎng)屬性使得短期成交仍存在一定的釋放空間，同時(shí)得益于去年下半年層層加碼，投資客退場(chǎng)，居民購(gòu)房已復(fù)歸理性；再加上節(jié)后各地陸續(xù)出臺(tái)的寬松政策，以及核心城市旺盛的購(gòu)買潛力，二線城市房地產(chǎn)率先回暖的趨勢(shì)更被看好。

土地供需同樣低開 首批集中供地能否傳遞信心？

從新房供應(yīng)可以看到短期內(nèi)房企對(duì)市場(chǎng)的信心，而從土地供應(yīng)則能看到以年為單位的樓市變動(dòng)。

雖然近期政策環(huán)境明顯改善，但各能級(jí)城市成交量?jī)r(jià)均出現(xiàn)同環(huán)比下降，土地流拍現(xiàn)象也較為嚴(yán)重。從目前全國(guó)土地供需來(lái)看，至少一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊“艱難”。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2022年1月全國(guó)土地市場(chǎng)供需雙雙大降，當(dāng)月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積僅為9485萬(wàn)平方米，成交建筑面積僅為7851萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降39%和84%，土地供應(yīng)量是2019年以來(lái)最低的一個(gè)月。

分能級(jí)看，1月，一三城市溢價(jià)率環(huán)比均下滑，二線城市受成交主力寧波第三輪供地?zé)岫然厣绊憽⒁鐑r(jià)率環(huán)比上漲3.2%；春節(jié)后首周，受上海、杭州多宗商辦用地高溢價(jià)成交影響，整體平均溢價(jià)率回升至8%。

不過(guò)，依然有部分二線城市流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，大連、哈爾濱等城流拍率達(dá)20%以上。以大連為例，1月份主城區(qū)計(jì)劃出讓的5幅宅地全部因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍，土地市場(chǎng)明顯遇冷。

從根本看，房企償債壓力大，“一線城市沒(méi)錢拿、三四線城市不敢拿”情況突出，加之今年收并購(gòu)及項(xiàng)目合作機(jī)會(huì)涌現(xiàn)，拿地?zé)崆楸贿M(jìn)一步壓制，預(yù)計(jì)土地成交端在2022上半年難有顯著回暖。

進(jìn)入三月后，2022年首批集中供地計(jì)劃將陸續(xù)出爐，如果在地價(jià)設(shè)置、政策傾斜方面迎來(lái)更多利好，讓企業(yè)獲得較為合理的利潤(rùn)預(yù)期、吸引更多民營(yíng)企業(yè)參與，房企投資也將會(huì)迎來(lái)結(jié)構(gòu)性回暖。這對(duì)房企恢復(fù)市場(chǎng)信心至關(guān)重要。

而對(duì)于購(gòu)房者而言，通過(guò)土地看樓市或許有些復(fù)雜枯燥；如何選對(duì)區(qū)域、找準(zhǔn)項(xiàng)目，在市場(chǎng)低位尋求出手時(shí)機(jī)，是大家更為關(guān)心的話題。天貓好房日前推出“探春”百城特別企劃，傳遞樓市最新動(dòng)態(tài)，剖析置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，探訪推介品質(zhì)好盤，為廣大購(gòu)房者春季置業(yè)提供強(qiáng)勁助力。活動(dòng)將持續(xù)至二月底，近期有購(gòu)房意愿者不妨關(guān)注一二。（完）