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樓市苦寒冬久矣。始于去年三季度，幾乎橫掃房地產(chǎn)市場的冷鋒，能否在虎年春天有所收斂，是各方普遍關(guān)心的話題。天貓好房“探春”百城樓市企劃，直擊行業(yè)痛點、聚焦用戶所需，推出“三問樓市”系列報道。

樂居買房 付強 發(fā)自北京

步入2022年，很多人體會到了樓市的變化：遲遲沒有動靜的銀行貸款陸續(xù)放出了，掛牌后鮮少被問津的二手房收到看房邀約了，部分開發(fā)商感覺看房人多了，融資似乎也稍微容易一些了。

這和始于去年年末的一系列“大動作”密不可分：12月全面降準，今年初又現(xiàn)降息，房地產(chǎn)金融環(huán)境有所松動，發(fā)改委罕見動員“春節(jié)買房”……與此同時，城市端購房補貼、公積金放松、落戶門檻下調(diào)等政策持續(xù)出臺，“自上而下”步調(diào)越發(fā)一致。

凜冬將盡。這是不少人做出的判斷。只是，市場恢復的速度到底會有多快？“金三銀四”能否借勢東風，迎來暖春？

“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)？

1月以來，樓市相關(guān)政策出臺幾成刷屏之勢。

據(jù)媒體統(tǒng)計，1月全國累計發(fā)布政策調(diào)整66次，較2021年同期的42次上漲57%。另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2月13日，樓市調(diào)控次數(shù)已達70余次，涉及36座城市。

與2021年的緊縮形成鮮明對比，此輪調(diào)控以穩(wěn)定樓市、寬松政策為主，意在支持合理的住房消費。

從具體內(nèi)容看，購房補貼和公積金政策“打頭陣”，主要包括：上調(diào)公積金貸款額度，認貸不認房，降低二套房首付比例，人才購房可用公積金做首付，放寬公積金提取、使用條件等。

三四線城市首當其沖，廣西北海、四川自貢、湖南株洲和安徽馬鞍山等率先發(fā)力。后續(xù)伴隨時間推進，二線城市逐漸加入、出臺政策穩(wěn)定市場，典型如濟南取消異地公積金貸款審批時的戶籍限制，寧波為二孩、三孩家庭提高首次公積金貸款度，福州放寬公積金二次申請使用的貸款條件等。

中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，信貸環(huán)境持續(xù)改善，房地產(chǎn)市場的政策底已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)普遍認為，類似的放松或鼓勵政策有望持續(xù)增加，為樓市健康發(fā)展注入活力。

樓市會迅速回暖嗎？

去年12月以來，年末節(jié)點疊加企業(yè)“以價換量”、部分購房需求擇機入市，使得新房成交規(guī)模繼續(xù)回升，“翹尾”特征凸顯。但與此同時，同比降幅仍然較大，用戶置業(yè)情緒不高的現(xiàn)象未見顯著改善。

步入新年，假期因素進一步影響樓市活躍度，1月房企業(yè)績普遍下滑，多數(shù)城市市場低迷依舊，交易尚未走出減量通道。

根據(jù)易居研究院智庫中心發(fā)布的《百城住宅成交監(jiān)測報告》，1月1日-23日，全國百城新建商品住宅成交面積為1757萬平方米，環(huán)比下跌20%，同比跌44%。該機構(gòu)據(jù)此推算認為，今年1月份百城新房交易疲軟，預計全月環(huán)比下跌約兩成，同比下跌約四成。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月百城新建住宅均價16179元/平方米，環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅為0.01%，同比上漲2.06%；二手房方面，1月百城二手住宅均價15987元/平方米，環(huán)比跌幅收窄至0.08%，同比上漲2.86%。

同時，供過于求格局依舊占據(jù)主流，住宅庫存整體仍在上升。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，去年12月百城商品住宅庫存達6.1億平方米，環(huán)漲1%、同比增3%；三四線城市去化周期攀高至19個月。

而在企業(yè)層面，一些前期擴張過快房企仍然債務(wù)高懸，裁員、降薪現(xiàn)象頻出，拿地意愿普遍不高。

政策已然局部松動，樓市回暖的步伐為何沒有 “跟上”？這是因為政策效應(yīng)顯現(xiàn)存在遲滯性，從政策底向“情緒底”“市場底”傳導需要一定周期。

那么，聚焦三月的房地產(chǎn)市場，各項指標能否出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)？

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受媒體采訪時判斷，受去年同期基數(shù)提高的影響，今年一季度，包括投資、銷售、房價在內(nèi)的指標降幅將達到最大，二、三季度降幅逐漸收窄，到四季度主要指標才能轉(zhuǎn)正。

前華泰證券房地產(chǎn)分析師張璐也認為，樓市供需積極性恢復尚需時日，市場處于下行周期、觀望情緒短期內(nèi)大概率將延續(xù)，上半年商品房銷售同比降幅或繼續(xù)探底。

而針對購房者普遍關(guān)心的房價走勢問題，行業(yè)觀點亦是企穩(wěn)為主，大幅反彈、報復性補漲等情況不會出現(xiàn)。

不過對于購房者而言，低迷行情中未嘗不蘊含機遇，只要能夠找到品質(zhì)過硬、需求匹配同時又有交付保障的項目，在市場低位果斷出手，或許反而是更好的選擇。天貓好房日前推出“探春”百城特別企劃，傳遞樓市最新動態(tài)，剖析置業(yè)熱點區(qū)域，探訪推介品質(zhì)好盤，為廣大購房者春季置業(yè)提供強勁助力。活動將持續(xù)至二月底，近期有購房意愿者不妨關(guān)注一二。（完）