正文

??編者按：信息轟炸的時代，我們只求安靜記錄市場點滴動態(tài)，關(guān)注普通人的買房故事，帶你感知樓市的體溫。

??樂居買房 陳天賜 發(fā)自北京

??如果世界上真有阿拉丁神燈的話，想必幾乎每一個得到它的人都會許愿“請讓我有花不完的錢”。

??一夜暴富也許是走上人生巔峰最便捷的途徑了。雖然聽起來三觀不正，但誘惑在前，普通人很難拒絕。而拆遷作為中國房地產(chǎn)歷史上不容忽視的時代烙印，曾把一大批普通人與一夜暴富之間的距離拉到最近。

??有些人拿到巨款肆意揮霍，有些人為了更高補償鋌而走險，有些人固守土地成了釘子戶……不論如何，拆遷撬動的是人的利益，這場博弈下展現(xiàn)出的人性百態(tài)，也許是比拆遷本身更值得咀嚼的味道。

??從舊房換新房到貨幣化安置

??10月初，北京通州區(qū)今年最大的棚改項目公布了中標人，按照每畝土地8萬元的額度給予村民補償。這從側(cè)面說明，棚改貨幣化安置雖已不像幾年前那般轟轟烈烈，但離徹底終結(jié)仍有時日。

??而在過往的棚改大潮中，得意、失意，大悲大喜，拆遷戶們面臨的境遇不盡相同。

??“沒想這么遠，房子長地上也搬不走，就感覺拿著錢買啥不行，過這么多年窮日子見錢眼開了唄?！碑敼P者問出“為什么選擇拿補償款而沒選換房”的問題后，洪建國語帶戲謔說道。

??這是當年濟南吳家堡拆遷的典型現(xiàn)象，幾乎整個村的人都拿了補償款，短時間內(nèi)家家戶戶都買了豪車，好像你買得比別人晚就跟不上潮流一樣。

??2015年是拆遷史上的一個節(jié)點，在此之前，全國的政策風向一直都是“拆一戶舊房換一戶新房”，之后“貨幣化安置”的政策才提出，但是依然存在選擇的余地。只不過，像洪建國這樣過慣了窮苦生活的人，白花花的現(xiàn)金顯然能帶來更直接的刺激。

??但是，刺激并不能支撐生活。洪建國也坦然，自己還是缺乏持續(xù)發(fā)展的理財觀念，同村有選擇實物安置的人，每平方房價坐漲超3000元，而自己手里的豪車卻只能不斷生銹、貶值。

??以小見大，房價上漲的一大因素來自于貨幣化安置帶來的需求釋放。那些拿著成百上千萬補償款的剛需客，需要自己購買商品房。他們在短時間內(nèi)一股腦進入了市場，開發(fā)商積存的庫存快速消化，房價迎來飆漲。

??這種現(xiàn)象在拆遷廣泛的三四線城市尤為明顯。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年-2018年，全國120多個三四線城市，房價平均漲幅高達55%以上。更不用說，拆遷還催生了一批“搏拆遷”的投資炒房客，把大量二手房囤積在手里等待時機。

??從棚改到舊改的轉(zhuǎn)型之路

??當房價上漲的速度和城市更新的速度不匹配時，拆遷就成了發(fā)展的阻力。所以，自2019年起，國家開始出臺新的拆遷政策，有意踩剎車，開始朝著舊改的方向轉(zhuǎn)變。

??家住濟南王舍人鎮(zhèn)的陳先生一家，就正好經(jīng)歷了棚改到舊改的轉(zhuǎn)變期。

??“本來家里的老房子正好在新東站片區(qū)，而且前面的兩棟樓已經(jīng)拆完了，就等著我們的房子拆。結(jié)果一等就是三年，現(xiàn)在確定不拆了，要做改造?！标愊壬f道。

??不僅如此，陳先生的父母也在附近的政府家屬院里居住，一套100多平的大三居，也正在進行戶外電梯的安裝工作。

?（圖片來源已獲授權(quán)）

??此類舊改已經(jīng)成為城市更新目前的主要方向。一方面，之前大拆大建的風格造成的環(huán)境污染等問題，已經(jīng)不再適應(yīng)新時期城市發(fā)展的需求；另一方面，拆遷破壞的不僅僅是住所，還有原住地居民的社會結(jié)構(gòu)，人、地和文化關(guān)系。

??舊改雖破除了拆遷帶來的不利影響，但同時也催生了不少新問題。一個老舊小區(qū)的硬件改造可以在幾個月內(nèi)完成，但是“軟件”改造卻后繼乏力。最大阻力在于老舊小區(qū)普遍缺少合規(guī)的物業(yè)管理，改造后的設(shè)施維護得不到保障，甚至會出現(xiàn)維修設(shè)施需要業(yè)主合力解決的現(xiàn)象，導(dǎo)致居民的生活水平并未獲得顯著提高。

??有鑒于此，住建部在今年8月10日發(fā)布就《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》公開征求意見的通知，提出除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

??各地也緊跟步伐，在十四五規(guī)劃中紛紛明確，既要保證基礎(chǔ)類改造，也要促進改善型改造。如北京今年8月27日印發(fā)了《北京市“十四五”時期老舊小區(qū)改造規(guī)劃》，提出舊改要應(yīng)改盡改、能改則改、宜改則改，有針對性、目的性地判斷改造指標，采取“任務(wù)制+申報制”，最大化聽取居民訴求。

??從拆遷之路看時代變局

??中國拆遷的歷史，可以追溯到2008年，但真正大規(guī)模推進，是在2013年。根據(jù)中國政府網(wǎng)的官方數(shù)據(jù)，2013年至2017年全國累計改造各類棚戶區(qū)2645萬套，惠及6000多萬居民，改造數(shù)量和惠及居民數(shù)量均比2008年至2012年翻了一番。

??截至2018年底，全國范圍內(nèi)1億多居民“出棚進樓”，住房條件得到極大改善。但正如前文所說，拆遷帶來的問題在日后愈發(fā)顯著，尤其是對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊。貨幣化安置很大程度上加劇了房價上漲趨勢，導(dǎo)致某些居心不良者鋌而走險，更不用說各種鬧事，甚至“鬧上訪”等現(xiàn)象。

??有人說2020年是拆遷終結(jié)之年，舊改將全面代替棚改。但凡事不能一刀切，城市更新過程需要循序漸進，政策方向也很明確：嚴控大拆大建，糾正不等于叫停。況且，城市發(fā)展過程中總有不得不拆除的房子，這也是老百姓認可的更新方式。

??同時，我們依然需要意識到時代的變化。伴隨拆遷，每個城市似乎都多多少少誕生了幾個“名震四方”的釘子戶，他們堅守自家土地，與拆遷隊斗智斗勇。不過近幾年，這類現(xiàn)象鮮見報端，一方面是政府行事風格更加人性化，能夠聽取意見做出調(diào)整；另一方面，老業(yè)主們也開始逐漸接受發(fā)展的觀點，認識到個人利益可以從城市發(fā)展中得到滿足。

??人的思想發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地便不再是束縛，拆遷這場博弈才能趨于理性；市場各主體都參與其中，才不會給未來留下一地雞毛。（完）