正文

??編者按：信息轟炸的時代，我們只求安靜記錄市場點滴動態(tài)，關(guān)注普通人的買房故事，帶你感知樓市的體溫。

??樂居買房 付強 發(fā)自北京

??得知北京將于10月進行第二次土地集中出讓，張雷第一時間在手機里添加了新的備忘：“時間，10月，具體日期待定；事項，看土拍”。

??生活中的張雷，既不在房地產(chǎn)企業(yè)供職，也不是上下游市場的從業(yè)者。關(guān)注土拍只因為，他明年計劃要買房子，身邊朋友都勸他先看拍地，“他們說，這樣就能知道‘明年大概能用什么價位，買到哪些地段的什么品牌的房子’?！?/p>

??了解了土地市場的走向，真的就能有的放矢，挑選到更適合自己的房子嗎？

??“6千入手的房子，如今每平米漲到12萬”

??最初規(guī)劃買房時，張雷也和大多數(shù)購房者一樣，根據(jù)地段、價格的基本心理預期，去各大網(wǎng)站和應用做“地毯式”搜索。

??很快他就發(fā)現(xiàn)，這樣做一方面消耗精力，比如對比同一區(qū)域的幾個相似樓盤時就格外費功夫；另一方面也缺乏預判性。現(xiàn)在看的項目、戶型，明年也許就賣完了，等于無用功；但現(xiàn)在不看吧，心里又不踏實。

??向朋友求助，有人給他推薦了一位資深買房“專家”，何先生。何先生在2000年用全部身家，以6千元/平米均價入手了望京的一套小三居，如今房價12萬元/平米；2011年趕在房價上揚前夕再次出手，購得第二套房，并且在2013年結(jié)束前，把身邊有置業(yè)打算的朋友全部“勸上了車”。

??何先生向張雷透露，他的買房秘籍，就是盯緊城市的土地市場。

??“根據(jù)樓面價，能推導出一年后的新房價格范圍，而地塊位置和拿地企業(yè)，也能幫助提前鎖定好房子在哪兒。土拍的邏輯其實沒那么復雜，準確性也一直比較穩(wěn)定。”

??如果把新房售價比作面包，那么樓面價就是制作面包的面粉，是開發(fā)商競得地塊分攤在每一平米建筑面積上的土地價格。在樓面價的基礎(chǔ)上，加上建設施工成本、各類稅費，以及開發(fā)企業(yè)的利潤，基本就可得出新建商品房的市場售價。

??當然，由于不用城市的新房定價政策存在差異，加之市場預期、金融環(huán)境等條件的影響，一個樓盤售賣價格的最終出爐可能不止公式計算這樣簡單，但樓面價的高低，依然是影響價格的最核心因素。

??除了價格，拍地還能告訴你很多實用信息

??除了面粉和面包價格的因果關(guān)系，一場土拍，還能傳達出大量信息，其中不少或許都會影響我們的購房決策。

??比如，土拍能客觀反映一個城市未來新房的整體供應量。一手房本質(zhì)上是供求關(guān)系市場。通過土地出讓，可以大致了解，未來一年城市新房的供應總量，再與過去兩年新房成交量進行對比，就能看清目前城市新房市場的供求關(guān)系，而價格正是由供求關(guān)系決定的。

??再比如，從土拍結(jié)果中可以找到，今年哪些區(qū)域、板塊供應了比較多的土地，未來大概率就會成為熱門的置業(yè)區(qū)域。

??其中的邏輯是，某個板塊出讓宗地較多，住宅供應量增大，一年后新房套數(shù)增加、購房者數(shù)量同時增加。三年后交房入住，板塊總?cè)丝谔嵘?，各類生活消費需求隨之增長，推動商業(yè)、教育、醫(yī)療等各類配套快速發(fā)展，居住氛圍越發(fā)濃厚，使得板塊內(nèi)的二手房也被看好。

??如今在很多城市，新建樓盤不僅數(shù)量眾多，“內(nèi)核”也越來越同質(zhì)；遇到地段無二、價格相近甚至連戶型都高度相似的項目，如何能從中選出更優(yōu)者？

??這時，土拍又能發(fā)揮作用了；不僅能洞察熱區(qū)，甚至還能更加具體地幫你找到好項目在哪兒。比如，看開發(fā)商和物業(yè)公司的品牌。建筑材料和施工質(zhì)量，是樓盤品質(zhì)的根本保障，大品牌往往能嚴格執(zhí)行選材和建設規(guī)范；品牌開發(fā)商還傾向于選擇自家物業(yè)或大品牌物業(yè)，服務通常更有保障，而好物業(yè)是住得好的重要前提。

??值得注意的是，從今年起，22城開始采用兩集中的方式出讓土地。兩集中指集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，而22城則包括：北京、上海、深圳、廣州、天津、杭州、南京、重慶、蘇州、鄭州、成都、合肥、武漢、廈門、濟南、寧波、長沙、福州、沈陽、長春、無錫、青島。

??9-10月期間，上述城市將普遍迎來第二輪集中供地。

??將分散于每個月的土地出讓，改為三個批次集中進行，對于希望透過土拍為購房找尋規(guī)律的購房者來說，無疑是有利的。信息集中放出，有助于橫向?qū)Ρ扰c匯總，從而更加清晰地發(fā)現(xiàn)土地市場變化趨勢，給置業(yè)規(guī)劃提供更多準確的參考。

??可能有人要問，看拍地，更多是為以后買房做準備，那如果現(xiàn)在就要買呢？

??其實，關(guān)注土地市場，了解今年最新拍出地塊的樓面價、供地區(qū)域和拿地企業(yè)等信息，也能大致知道，現(xiàn)在售賣的項目，是具備增值潛力，還是只能維持現(xiàn)狀；未來同片區(qū)內(nèi)，是不是有迎來“大牌”鄰居，使自家樓盤的吸引力受到影響；自己心儀的項目，是否位于發(fā)展前景良好的地段上，等等。

??所以，不要再認為，拍地和買房沒有必然聯(lián)系。房子都是土地上“長”出來的，明確了預算和大致區(qū)域后，從土拍源頭上著手，往往能幫你更快找到好房子在哪里。（完）