??編者按:信息轟炸的時代,我們只求安靜記錄市場點滴動態(tài),關(guān)注普通人的買房故事,帶你感知樓市的體溫。
??樂居買房 付強 發(fā)自北京
??得知北京將于10月進行第二次土地集中出讓,張雷第一時間在手機里添加了新的備忘:“時間,10月,具體日期待定;事項,看土拍”。
??生活中的張雷,既不在房地產(chǎn)企業(yè)供職,也不是上下游市場的從業(yè)者。關(guān)注土拍只因為,他明年計劃要買房子,身邊朋友都勸他先看拍地,“他們說,這樣就能知道‘明年大概能用什么價位,買到哪些地段的什么品牌的房子’?!?/p>
??了解了土地市場的走向,真的就能有的放矢,挑選到更適合自己的房子嗎?
??“6千入手的房子,如今每平米漲到12萬”
??最初規(guī)劃買房時,張雷也和大多數(shù)購房者一樣,根據(jù)地段、價格的基本心理預期,去各大網(wǎng)站和應用做“地毯式”搜索。
??很快他就發(fā)現(xiàn),這樣做一方面消耗精力,比如對比同一區(qū)域的幾個相似樓盤時就格外費功夫;另一方面也缺乏預判性。現(xiàn)在看的項目、戶型,明年也許就賣完了,等于無用功;但現(xiàn)在不看吧,心里又不踏實。
??向朋友求助,有人給他推薦了一位資深買房“專家”,何先生。何先生在2000年用全部身家,以6千元/平米均價入手了望京的一套小三居,如今房價12萬元/平米;2011年趕在房價上揚前夕再次出手,購得第二套房,并且在2013年結(jié)束前,把身邊有置業(yè)打算的朋友全部“勸上了車”。
??何先生向張雷透露,他的買房秘籍,就是盯緊城市的土地市場。
??“根據(jù)樓面價,能推導出一年后的新房價格范圍,而地塊位置和拿地企業(yè),也能幫助提前鎖定好房子在哪兒。土拍的邏輯其實沒那么復雜,準確性也一直比較穩(wěn)定。”
??如果把新房售價比作面包,那么樓面價就是制作面包的面粉,是開發(fā)商競得地塊分攤在每一平米建筑面積上的土地價格。在樓面價的基礎(chǔ)上,加上建設施工成本、各類稅費,以及開發(fā)企業(yè)的利潤,基本就可得出新建商品房的市場售價。
??當然,由于不用城市的新房定價政策存在差異,加之市場預期、金融環(huán)境等條件的影響,一個樓盤售賣價格的最終出爐可能不止公式計算這樣簡單,但樓面價的高低,依然是影響價格的最核心因素。
??除了價格,拍地還能告訴你很多實用信息
??除了面粉和面包價格的因果關(guān)系,一場土拍,還能傳達出大量信息,其中不少或許都會影響我們的購房決策。
??比如,土拍能客觀反映一個城市未來新房的整體供應量。一手房本質(zhì)上是供求關(guān)系市場。通過土地出讓,可以大致了解,未來一年城市新房的供應總量,再與過去兩年新房成交量進行對比,就能看清目前城市新房市場的供求關(guān)系,而價格正是由供求關(guān)系決定的。
??再比如,從土拍結(jié)果中可以找到,今年哪些區(qū)域、板塊供應了比較多的土地,未來大概率就會成為熱門的置業(yè)區(qū)域。
??其中的邏輯是,某個板塊出讓宗地較多,住宅供應量增大,一年后新房套數(shù)增加、購房者數(shù)量同時增加。三年后交房入住,板塊總?cè)丝谔嵘?,各類生活消費需求隨之增長,推動商業(yè)、教育、醫(yī)療等各類配套快速發(fā)展,居住氛圍越發(fā)濃厚,使得板塊內(nèi)的二手房也被看好。
??如今在很多城市,新建樓盤不僅數(shù)量眾多,“內(nèi)核”也越來越同質(zhì);遇到地段無二、價格相近甚至連戶型都高度相似的項目,如何能從中選出更優(yōu)者?
??這時,土拍又能發(fā)揮作用了;不僅能洞察熱區(qū),甚至還能更加具體地幫你找到好項目在哪兒。比如,看開發(fā)商和物業(yè)公司的品牌。建筑材料和施工質(zhì)量,是樓盤品質(zhì)的根本保障,大品牌往往能嚴格執(zhí)行選材和建設規(guī)范;品牌開發(fā)商還傾向于選擇自家物業(yè)或大品牌物業(yè),服務通常更有保障,而好物業(yè)是住得好的重要前提。
??值得注意的是,從今年起,22城開始采用兩集中的方式出讓土地。兩集中指集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動,而22城則包括:北京、上海、深圳、廣州、天津、杭州、南京、重慶、蘇州、鄭州、成都、合肥、武漢、廈門、濟南、寧波、長沙、福州、沈陽、長春、無錫、青島。
??9-10月期間,上述城市將普遍迎來第二輪集中供地。
??將分散于每個月的土地出讓,改為三個批次集中進行,對于希望透過土拍為購房找尋規(guī)律的購房者來說,無疑是有利的。信息集中放出,有助于橫向?qū)Ρ扰c匯總,從而更加清晰地發(fā)現(xiàn)土地市場變化趨勢,給置業(yè)規(guī)劃提供更多準確的參考。
??可能有人要問,看拍地,更多是為以后買房做準備,那如果現(xiàn)在就要買呢?
??其實,關(guān)注土地市場,了解今年最新拍出地塊的樓面價、供地區(qū)域和拿地企業(yè)等信息,也能大致知道,現(xiàn)在售賣的項目,是具備增值潛力,還是只能維持現(xiàn)狀;未來同片區(qū)內(nèi),是不是有迎來“大牌”鄰居,使自家樓盤的吸引力受到影響;自己心儀的項目,是否位于發(fā)展前景良好的地段上,等等。
??所以,不要再認為,拍地和買房沒有必然聯(lián)系。房子都是土地上“長”出來的,明確了預算和大致區(qū)域后,從土拍源頭上著手,往往能幫你更快找到好房子在哪里。(完)
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