??房地產(chǎn)調(diào)控從過(guò)去重點(diǎn)關(guān)注新房市場(chǎng),正逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐欢址空{(diào)控齊頭并進(jìn)。
??據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年以來(lái)全國(guó)各地房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控超過(guò)320次,樓市調(diào)控進(jìn)入白熱化,全面嚴(yán)控房?jī)r(jià),確保房子回歸居住的屬性。
??從各地的政策可以看出,房地產(chǎn)調(diào)控正不斷“打補(bǔ)丁”,精準(zhǔn)打擊花式炒房的亂象,調(diào)控的重點(diǎn)也從新房的監(jiān)管擴(kuò)展到了二手房市場(chǎng)。
??多城二手房指導(dǎo)價(jià)措施的出臺(tái),填補(bǔ)了二手房調(diào)控的空白,給樓市調(diào)控增加了強(qiáng)勁的“殺器”。
??8月,東莞、金華官宣加入“二手房指導(dǎo)價(jià)”調(diào)控的“戰(zhàn)場(chǎng)”。
??截至目前,已有深圳、寧波、成都、西安、紹興、無(wú)錫、上海、東莞和金華等至少九個(gè)城市相繼出臺(tái)二手房成交指導(dǎo)價(jià)的管理政策。
??圖源:中新網(wǎng)
??二手房指導(dǎo)價(jià):擠出房?jī)r(jià)虛高水分
??在一些城市,二手房指導(dǎo)價(jià)的效力已經(jīng)有所顯現(xiàn)。
??新政出臺(tái)后,西安緊接著發(fā)布了首批102個(gè)住宅小區(qū)的二手房參考價(jià),涉及浐灞、高新、經(jīng)開(kāi)、雁塔等多個(gè)城區(qū),均價(jià)約在10000-20000元/㎡。與新政出臺(tái)前的歷史成交價(jià)相比,調(diào)整后的價(jià)格有的10%-40%降幅,其中品質(zhì)較好、交易活躍度較高的高層小區(qū),受調(diào)控影響,房?jī)r(jià)下調(diào)更為明顯。
??圖源:中新社
??目前二手房新政落地已近一個(gè)月,參考價(jià)機(jī)制逐漸顯效,西安的二手住宅市場(chǎng)成交量減少,整體熱度逐漸回落。
??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示,西安的6月二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.9%,同比增長(zhǎng)7.8%;7月二手房成交均價(jià)為15435元,環(huán)比下降0.17%,同比下降0.5%。從市場(chǎng)上看,二手房交易網(wǎng)站上高價(jià)房源下架,已掛牌的房源價(jià)格也與指導(dǎo)價(jià)保持一致。
??據(jù)報(bào)道,目前各城市公布的二手房成交參考價(jià)基本都低于實(shí)際成交價(jià),在深圳、成都等城市,二手房指導(dǎo)價(jià)僅相當(dāng)于市場(chǎng)成交價(jià)的七至八成,擠出房?jī)r(jià)虛高水分的效果顯著。
??披著馬甲炒房的“捆綁銷(xiāo)售”
??雖然個(gè)別城市已將二手住房?jī)r(jià)格正式納入監(jiān)管體系中,但一些炒房客仍舊不死心,想披著“捆綁銷(xiāo)售”的馬甲來(lái)規(guī)避限價(jià)。
??已在成都打拼了十年的張先生,剛剛?cè)缭敢詢(xún)敵蔀槌啥嫉摹靶率忻瘛保?dāng)他看到成都的二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后,不禁感嘆:“簡(jiǎn)直天助我也!”
??當(dāng)他興致勃勃地去看房的時(shí)候,卻發(fā)現(xiàn)售價(jià)別有洞天。二手房的價(jià)格是指導(dǎo)價(jià)沒(méi)錯(cuò),但是還必須額外購(gòu)買(mǎi)房子中的家電,以及房子翻新裝修費(fèi)用,否則就不能簽訂購(gòu)房合同。
??一看賬單,張先生傻眼了。明明已經(jīng)使用了好幾年的家電按照原價(jià)出售;明明只是重新刷了墻漆,裝修費(fèi)用卻高達(dá)十萬(wàn)……
??圖源:揚(yáng)子晚報(bào)
??張先生的退縮情緒被中介“捕捉”到后,擁有著豐富經(jīng)驗(yàn)的中介開(kāi)始了他的表演:先是王婆賣(mài)瓜地把房子的每個(gè)角落都夸了一遍,然后渲染房源的稀缺性“過(guò)了這個(gè)村就沒(méi)這個(gè)店”,最后使出必殺技“9.8折的折上折”。
??最終,張先生還是以比指導(dǎo)價(jià)多了30萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了這套二手房,但住了一個(gè)月后遇到的空調(diào)不制冷、煤氣泄漏、墻漆脫落等投訴無(wú)門(mén)的糟心事,他才頓悟過(guò)來(lái)自己是被中介賣(mài)家聯(lián)合起來(lái)忽悠了。
??實(shí)際上,捆綁銷(xiāo)售的做法無(wú)論是否處于雙方自愿,都隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),一旦出現(xiàn)分歧,購(gòu)房者或?qū)⒚媾R維權(quán)無(wú)門(mén)的窘境。因此,二手房交易監(jiān)管更要覆蓋到房子交易的方方面面。
??在北上廣深等大城市,二手房交易往往通過(guò)中介完成,二手房房源等核心數(shù)據(jù)通常被中介掌控。在實(shí)際操作中,中介會(huì)根據(jù)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)和購(gòu)房者的需求,采取捂盤(pán)、哄抬房?jī)r(jià)或者渲染房源稀缺、制造恐慌情緒等做法,嚴(yán)重干擾市場(chǎng)交易秩序。
??從這個(gè)角度看,建立統(tǒng)一透明公開(kāi)的二手房房源信息平臺(tái)很有必要,這樣能夠方便各方掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài),也有利于購(gòu)房者理性決策,便于相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管。
??也有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示,要跟進(jìn)一步提高二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)樓市的影響力,銀行貸款機(jī)制能起關(guān)鍵性作用。
??聽(tīng)說(shuō)二手房指導(dǎo)價(jià),與銀行限貸更配哦
??8月4日,紹興公布了第一批二手房成交參考價(jià)的名單。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示,本次公布的二手房成交參考價(jià),普遍在之前掛牌價(jià)基礎(chǔ)上打7折左右。
??不僅如此,紹興還在公布新政時(shí)直接提出“商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格按照二手住房參考價(jià)格發(fā)放住房貸款”也就是說(shuō)二手房的首付比例將會(huì)因此大幅上升。
??比如一套房子的市場(chǎng)掛牌價(jià)為1000萬(wàn),而官方給出的參考價(jià)為700萬(wàn),按照新規(guī),銀行只能按照參考價(jià)的七成放款,也就是490萬(wàn),購(gòu)房者實(shí)際需要交的首付從300萬(wàn)變?yōu)?10萬(wàn)。
??首付從三成變?yōu)槲宄?,直接削弱了?gòu)房者的買(mǎi)房能力,部分借助房貸杠桿維持的高價(jià)飯,未來(lái)生存空間將越來(lái)越小。
??不僅如此,近日來(lái)全國(guó)多個(gè)城市二手房“停貸”的消息引發(fā)了連鎖反應(yīng)。
??受銀行貸款額度收緊與房貸“兩道紅線(xiàn)”的影響,有的城市出現(xiàn)了新房要求全款支付的現(xiàn)象,貸款利率也不斷攀升、放款周期拖長(zhǎng),差異化停貸更是困擾了一大批剛需客。
??樓市成交火爆,銷(xiāo)售額上漲,導(dǎo)致房貸需求增多。因?yàn)樾路看蟛糠株P(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)貸款,所以后續(xù)市場(chǎng)對(duì)二手房貸款影響最大,特別是南方城市,二手房貸款放款難很可能成為常態(tài)。
??但這也就達(dá)到了二手房參考價(jià)的最終目的——減少二手房的流動(dòng)性,讓瘋漲的樓市降溫。
??二手房指導(dǎo)價(jià)會(huì)向越來(lái)越多的城市擴(kuò)張嗎?
??易居研究院首席研究員嚴(yán)躍進(jìn)接受中國(guó)新聞周刊采訪(fǎng)時(shí)表示,短時(shí)間內(nèi),以新房為主導(dǎo)的城市,二手房交易不活躍,推出二手房指導(dǎo)價(jià)的動(dòng)力不足,出臺(tái)相關(guān)政策的可能性不大。
??圖源:pixabay.com
??而廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉將二手房指導(dǎo)價(jià)歸納為房地產(chǎn)市場(chǎng)精細(xì)化管理的一部分“房產(chǎn)的精細(xì)化管理模式正逐漸形成,是一種具有變革意義的新趨勢(shì)。”
??李宇嘉也認(rèn)為,未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步進(jìn)入存量時(shí)代,而舊城改造又是存量時(shí)代重要議題。
??他說(shuō):“舊城改造包括兩部分,一部分是拆除重建,一部分是綜合整治,比如老舊小區(qū)改造,提升住房功能,改善住房品質(zhì)。這個(gè)時(shí)候城市地產(chǎn)市場(chǎng)更多轉(zhuǎn)向二手房交易。當(dāng)房?jī)r(jià)平穩(wěn)的時(shí)候,二手房交易會(huì)逐漸的常規(guī)化,所以未來(lái),不論任何城市,二手房都是地產(chǎn)市場(chǎng)管理的最重要的主題之一?!?/p>
??“從這個(gè)層面分析,未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的城市會(huì)實(shí)行二手房指導(dǎo)價(jià)。” 李宇嘉預(yù)測(cè)道。
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