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「樓市37度」被樓市調(diào)控“誤傷”的剛需客
來源:樂居買房2021-08-02 15:39:29
摘要
“說好的打擊炒房,為什么剛需也要遭殃?”

??樂居買房 朱婧怡 發(fā)自北京

??2020年末的平地一聲雷,房地產(chǎn)行業(yè)需求端的金融監(jiān)管迎來了史上最嚴新規(guī)——房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,對銀行的房地產(chǎn)貸款實行雙紅線管控:

??一個是房地產(chǎn)貸款(包含地產(chǎn)商開發(fā)貸/個人按揭房貸/保障性住房貸款等)占銀行全部貸款的比例,另一個是個人按揭貸款占全部貸款的比例。超出紅線的銀行要壓縮房地產(chǎn)貸款額度。

??此舉可有效擠出樓市里的金融水分,遏制炒房行為和游離資金。但與此同時,也有一些剛需客發(fā)現(xiàn),自己被 “誤傷”了:明明有購房資格,但卻在房貸上“摔跟頭”;購房成本提高、房貸周期拉長、失去貸款資格,讓買房變得既吃力又迷茫。

??圖源:pixabay.com

??“不承諾放款時間” 以房換房行不通

??“我們銷售經(jīng)理直接說了,要是這個客戶先賣房才能買房,那就可以考慮放棄了,放款期現(xiàn)在都在拉長,您還是想別的方法籌備首付吧?!?/p>

??看著銷售如此實誠的回復(fù),林豪的臉皺成了苦瓜。

??“房地產(chǎn)貸款集中度管理”已實行超過半年,杭州、寧波、廣州、合肥、成都、鄭州和天津等熱點城市近期不同程度出現(xiàn)按揭額度緊張、房貸利率上調(diào)以及房貸周期延長等現(xiàn)象,有部分銀行已經(jīng)暫停二手房貸,甚至有銀行將“停貸令”延伸至新房業(yè)務(wù)上。

??蘇州也在其中。5月22日,蘇州首套、二套房貸利率分別較上月上調(diào)65個、50個基點,四大行首套房貸款利率漲到5.7%。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,此次蘇州上調(diào)幅度在全國所有城市中排名第一。

??林豪就是趕在這個時候決定買房的。已經(jīng)居住了30多年的老房子老化嚴重,本想搏一搏拆遷,卻始終沒有動靜??粗呀?jīng)80歲的母親每天都要花半小時“挪”上七樓,林豪坐不住了:“我媽為了我辛苦大半輩子,不能再讓她這么辛苦地爬樓梯了?!?/p>

??賣房買房,必須要等手里的房子賣出去,收到買家貸款的尾款之后,才有資本置換新房。放款時間被拉長,就意味著交易時間也被拉長了。

??就二手房放款問題,林豪向各大銀行的個貸經(jīng)理咨詢,大部分銀行表示“不能承諾放款時間,至少2到3月起步。”更有銀行直接表示,目前額度嚴重不足,暫不接單。

??“我看中的那套房子不知道有多少人搶著要,可能還沒等到二手房的放款,這新房就搶沒了?!绷趾来蜷_手機里的視頻,畫面里是他所中意樓盤的開盤現(xiàn)場,人頭攢動,好不熱鬧。

??圖源:樂居蘇州站

??一波未平一波起 房貸利率坐上“火箭”

??賣房籌首付行不通,林豪只好向親朋好友借錢,但問題又來了。因為限購限貸的原因,首付的錢只能是直系親屬給予,不然的話就這筆錢就會被認定來源不明,不能用于買房。

??面對復(fù)雜的家庭關(guān)系,以及可能要辦理“我媽是我媽”的證明,林豪聽從銷售的折中辦法,房產(chǎn)證放棄寫他們夫妻倆的名字,只寫女兒的名字,這樣就可以作為女兒的直系親屬,把籌集的錢合理地用在買房子上。

??“用了女兒第一套房子的名額,將來她結(jié)婚買房只能算二套、交8成的首付(注:貸款還清是5成),只希望她能夠找一個有經(jīng)濟實力的老公吧?!绷趾罒o奈地笑著說。

??誰成想,一波未平一波又起。7月3日蘇州房貸利率又集體暴漲,突破6字頭,重回歷史巔峰。如果100萬貸款還30年,按照之前5.1%的房貸利率來算,總利息95.4萬;而現(xiàn)在按6.3%來算,總利息是122.8萬,也就是要多還27.4萬,等于一輛車錢。

??圖源:樂居蘇州站

??“還能怎么辦,只能多借錢交首付,貸款的錢就少一點。無論如何,買房這件事不能再耽擱,壓力大點也無所謂了”,林豪長嘆一口氣,“一想到買了新房后的新生活,再難也得迎頭上?!?/p>

??離婚未滿三年買房?這得叫前配偶配合簽約

??同樣被政策“誤傷”的還有來自上海的淑敏。離婚兩年后再婚想要買房,明明不屬于限購人群,但卻無法獲得銀行的貸款,因為她離婚未滿三年。

??今年1月21日,上海樓市進一步調(diào)控:對夫妻離異3年內(nèi)購買商品住房的,其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。而在此背景下,不少銀行放貸政策也出現(xiàn)調(diào)整——只要離婚未滿三年的,相關(guān)房貸業(yè)務(wù)一律拒之門外。

??圖源:pixabay.com

??“我問過銀行,都說離婚三年內(nèi)不受理房貸,不管你是再婚還是未婚?!?月,淑敏跑遍上海的十幾家銀行,得到的都是不能受理貸款的答案,哪怕她已經(jīng)去房地產(chǎn)交易中心確認過自己有不限購的資格。

??也有銀行松口表示這種情況下可以貸款,但需要找前配偶提供資料證明;離婚后無買房貸款、離婚協(xié)議上無房產(chǎn)份額等等,簽約的時候還需要前配偶在場。

??“這是假離婚才干得出來的事吧!都離婚互相拉黑了,誰還有閑心管對方能不能買房?!笔缑舯硎?,她現(xiàn)在最壞的打算就是等離婚滿三年才去貸款:“現(xiàn)在買不了房,不知道一年后房價會漲成什么樣子,兒子該讀書了,也分不了他想去的學(xué)校?!?/p>

??淑敏為此還結(jié)識了一群同樣因離婚被房貸困擾的“難兄難弟”,他們每天都在群里分享彼此去銀行貸款經(jīng)歷,討論可以貸款成功的法子,甚至想通過法律途徑來證明自己不是炒房客,但大多不能奏效。

??上海離婚3年內(nèi)限購細則

??“國內(nèi)有部分城市在這方面的規(guī)定是,離異兩年內(nèi)要追溯過去家庭所有房產(chǎn),而上海升級為3年,政策嚴厲性更強?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

??嚴躍進在接受國際金融報的采訪時指出,上海房地產(chǎn)新一輪調(diào)控后,關(guān)于“政策誤傷”的討論也開始增多,尤其集中在三個問題上:真假離婚的限購、信貸政策收緊下遲遲不放款、稅費成本增加等問題。而且此類問題也引起了部分合同違約情況,甚至引起了很多民生問題,也說明部分政策亟需繼續(xù)調(diào)研、亟需細化的迫切性。

??減少“一刀切” 政策細化才能真正利好“房住不炒”

??房地產(chǎn)市場是站在整體格局,確保宏觀穩(wěn)定的角度下進行調(diào)控的,很難做到面面俱到去考量微觀個體的買房流程,這就使得被“誤傷”在所難免。

??圖源:新華社

??“一刀切的做法也確實需要不斷去研究,畢竟對購房者是有誤傷的。從實際過程看,這也說明購房需求更加復(fù)雜化,也需要地方監(jiān)管部門把政策做細,適當時也要對政策做系統(tǒng)的評估?!眹儡S進建議。

??在當前的調(diào)控環(huán)境下,無論剛需還是改善,購房者目前能夠做的,是盡可能全面地了解樓市動態(tài),熟知本地新政下的各項流程,減少被誤傷的可能性。同時,也應(yīng)努力做足心理和物質(zhì)準備,把握每年的各個購房窗口期,讓房子早日“入袋為安”。

??(應(yīng)受訪人要求,文中林豪、淑敏均為化名)

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