正文

???（樂居買房訊）聯(lián)系上陳阿姨的時候，老人家有些激動，她說：“這么久了，終于有人肯聽我傾訴一下了?！标惏⒁瘫硎咀约汉拖壬诟咝＝塘艘惠呑訒?，和學生打了一輩子交道，“大家都很善良，彼此都是沒有防備的。從來沒想到因為買房子被社會狠狠上了一課。2天損失7萬元定金，120多萬房款至今不知下落，這3個月，我們老兩口日夜煎熬。”

??前不久，在樂居房產(chǎn)投訴平臺我們收到了一封深夜來信，60歲的陳阿姨今年三月底在醫(yī)院體檢，查出肺部多發(fā)性磨玻璃結(jié)節(jié)，按醫(yī)生的說法就是肺癌早期，建議3個月復查進一步確診?！澳嵌螘r間，我和先生一直心里不太平靜。當時就想明年我退休了，在北京霧霾大，風沙也大，想趕緊找一個空氣好的城市去定居。首選是海南，但那邊限購了，最后就選定了去空氣質(zhì)量指數(shù)較低的珠海買房宜居”。

??有了這個想法之后，陳阿姨就開始有一搭沒一搭的在網(wǎng)上看房。4月23日晚約9點多，陳阿姨在網(wǎng)上搜到了某房屋中介平臺上的置業(yè)顧問小馬，隨之與其聯(lián)系。接下來的三小時，成為了陳阿姨和其先生噩夢一般的跨越2400公里維權(quán)之路的開端。

??以下內(nèi)容根據(jù)陳阿姨自述整理：

??老太于2021年4月23日晚約9點多，在網(wǎng)上瀏覽珠海房產(chǎn)，和署名為大灣區(qū)投資顧問的一個小伙子（某購房公司）取得聯(lián)系。這個置業(yè)顧問當即告之有個“天譽珠海灣”海景房項目，需要馬上認籌（截止時間為晚上12點），他還發(fā)了幾段現(xiàn)場火爆的視頻，以此佐證自己的說法。

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??因老伴兒年近7旬，之前有過心肌梗死的搶救經(jīng)歷，所以在買房的時候，我們最緊要的條件就是希望未來的新家，距離醫(yī)院最長只有15分鐘的黃金時間。在了解“天譽珠海灣”的過程中，我和先生特別重視該項目到三甲醫(yī)院的距離，置業(yè)顧問告知該項目距三甲遵義五院15分鐘車程。

??接下來在瘋狂的搶房過程中，我們既要了解對方發(fā)來的關(guān)于房子的各種資料，如房屋的朝向、格局、樓層、樓間距、開發(fā)商情況、樓盤五證等情況外，還有價格詢比和各種折算成本的計算，這也成為了這2小時定房過程中花費時間的重頭戲（畢竟是一百多萬），經(jīng)過緊張激烈的、方方面面的對比，核實各種身份證件、中介的委托材料上傳等，就這樣，時間很快接近12點了。馬某說過了12點，鎖定的房源就沒了，因此我們趕在12點前交了定金2萬。

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??交完定金上傳收據(jù)等，已凌晨1點多了。

??我們最終定得天譽珠海灣（開發(fā)商為珠海市豪浚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）12-802房，在這兩個小時之間，我們?nèi)课旭R某簽了認購書，但馬某沒有告知定金不能退的規(guī)定。直到第二天下午4點才把定金收據(jù)和認購書拍的照片發(fā)給我們，照片當時拍的也不太清楚。

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??4月26日晚上，我們老兩口坐上火車臥鋪，經(jīng)過11個多小時從北京趕到珠海。27日上午我們就在銷售的帶領(lǐng)下去看了天譽濱海灣花園樣板間，交完了124萬房款。但是下午實地了解情況后，才發(fā)現(xiàn)銷售講的“項目距三甲醫(yī)院15分鐘車程”與事實嚴重不符，現(xiàn)場再三跟現(xiàn)場的銷售確認，離著三甲醫(yī)院多遠，銷售也是支支吾吾的沒給一個明確的答復；跟附近的居民打聽，他們也說了多遠多遠…我們這才發(fā)現(xiàn)上當受騙了，當天晚上一晚上沒睡著。

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??第二天，我們一大早就去到售樓處要求退房。銷售經(jīng)理經(jīng)過核實，也考慮到我們身體的原因（心梗發(fā)作需要黃金搶救時間）當場做了退房款和退定金的申請手續(xù)。關(guān)于定金和房款，當時的銷售經(jīng)理承諾是：我們考慮到你們年紀大了，有心臟病、心肌梗死的經(jīng)歷，項目確實離三甲醫(yī)院太遠了，我們決定也退定金。你們把定金收據(jù)給我們，加上你們的退房款申請單。與此同時，對方也對我們提出了一個要求：回京后立刻將我們心肌梗死搶救手術(shù)病歷發(fā)回。就這樣，雙方簽字按手印后，這時候，我們就覺得肯定是退了，這事情辦妥了。于是，懷著感激的心情離開了售樓處。

??在接下來的兩天里，我們老兩口在珠海斗門區(qū)看了多處樓盤，29日下午，到XX華府，感覺這個樓盤離三甲較近，當時售樓處的人說要下班了，現(xiàn)場的銷售也說家里修空調(diào)的要來了，催我們得快點簽，于是我們就交了定金5萬，第二天一早我們就離開珠?；鼐┝?。

??天譽反悔不退定金

??回到北京之后，由于第二套房待交房款，5月7日我們與天譽協(xié)商打回款事宜，天譽回答說：房款要走流程1-3個月，定金不退。聽到這個結(jié)果后，我們老兩口心急如焚，徹夜難眠?；叵脒@段時間發(fā)生的一切，我們都要崩潰了。

??交定金的時候，我們并沒有第一時間看到認購書。第二天我催促馬某盡快發(fā)來認購書，他才發(fā)給我的照片，看完照片我們才發(fā)現(xiàn)：定金不退！但合同上寫著：一定要提前告知購房者定金不退，但小馬并沒有告訴我們。

??直到現(xiàn)在，我還沒有收到退款。天譽之前說需要1~3個月可以退定金和房款，可現(xiàn)在卻聯(lián)系不上他們。當時他們簽了字的收據(jù)都不能拍照，房款收據(jù)都收上去了，我們都沒有留底?；氐奖本┑臅r候相當于什么都沒帶走。這段時間我們一直都很忐忑，現(xiàn)在微信也被拉黑了。打他們的前臺值班電話，每次都說找人聯(lián)系我們，實際上他們也并沒有聯(lián)系。

??如果沒有聽你們說項目距離三甲醫(yī)院就15分鐘車程，我們也不會千里迢迢去珠海交房款。銷售人員是年輕人，不理解這個問題的重要性，我們可以理解，由于他們的不負責任的解答我們也可以不計較，由此產(chǎn)生的差旅費我們也沒有要求賠償，但我們撤銷認購書的請求是合理的。明明是天譽那邊的置業(yè)顧問馬某先誤導了我們，怎么就不能退定金了呢？

??首先，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生重大誤解之后第一時間提出撤銷認購書，未對銷售方產(chǎn)生損失。我們到珠海的當天就由銷售人員接站并開車送我們到售樓部，看過樣板房后就交了房款，當天傍晚我們才有時間了解三甲醫(yī)院的問題，第二天就聯(lián)系了銷售人員到售樓處退房。鑒于該樓盤銷售的火爆程度，（該樓盤的現(xiàn)場銷售員介紹說開盤當天晚上有顧客因搶不到好的樓層，指認該樓盤銷售有幕后操作，半夜三更打電話把警察招來了）因此我們認為撤銷認購書不會給該樓盤銷售帶來任何損失。

??其次，銷售經(jīng)理當場同意退定金，并做了申請退款手續(xù)。第二天早上，銷售人員開車把我們接到售樓處，經(jīng)過一上午的反復協(xié)商，銷售經(jīng)理聽取了我們撤銷認購書的理由，最終在14：00左右，同意了我們的撤銷申請，安排售樓部的工作人員做了兩份申請，一份是只退房款不退定金的申請，另一份是單獨退定金的申請。并一再提醒我們回京后要將心梗手術(shù)的病歷材料盡快提交給他們。該工作人員還說“這么大的一個開發(fā)商不會騙你們的”。

??總之，事情發(fā)生反復使得我們老兩口心力交瘁。走到這一步原本是皆大歡喜的事情，我們也高高興興的回到北京，靜等售樓部將房款和定金退回。誰知幾天后我們打電話去催回款時，銷售員告知定金不能退，房款要等1~3個月才能退給我們。定金不能退的理由是“定金是撻定的，因此不能退”。為此我們在網(wǎng)絡上查了一下，“撻定”的大概意思是：“已付了定金而毀約。很多原因就是客戶這邊銀行按揭過不了，又不能一次性付款的情況下，開發(fā)商只能將該房撻定出來，然后再出售”。

??也就是說“撻定”是房地產(chǎn)開發(fā)商或酒店的為避免損失而采取的被動行為（在購買方無法完成合同時，開發(fā)商有權(quán)將已鎖定的房源拿出來賣，且不退還定金的行為）。這里的重點是：1）開發(fā)商有權(quán)在超過預定的期限后將房源拿出來賣。2）該房源有可能在鎖定一段時間后變得不好銷，而要采用降價促銷的方式，因而不退定金。

??對此我們感到很難受，天譽的銷售經(jīng)理當場同意退定金，但現(xiàn)在又以“定金是撻定”為由不退了。作為一個大開發(fā)商售樓部的銷售經(jīng)理，在售樓處簽的退款單，代表的是開發(fā)商的行為，豈能當兒戲？

??當時，售樓部說此房源火的不得了，需要搶才能拿到房源。我們在交房款后第二天就與售樓部協(xié)商，辦理了撤銷認購書的手續(xù)（見購房過程），顯然不會影響到該房源的銷售，房源自由了，開發(fā)商根本不用動用“撻定”約定俗稱的權(quán)利來賣這套房子。

??既然銷售如此火爆，且按銷售人員的說法，過了開盤的這一天，優(yōu)惠就會沒有了，售價應該上升才對，根本就不會給開發(fā)商帶來損失。否則開發(fā)商就是欺騙消費者，造成虛假讓利的假象。

??一個大開發(fā)商就好意思找這樣一個理由來欺負兩個老人，他們真的需要用這種方法來賺這兩萬塊錢嗎？因為天譽120多萬的房款沒有及時退回來，導致我們第二個XX華府項目交了5萬定金但沒有及時交房款，現(xiàn)在是也違約了。

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??最近我總在看病，先生的身體也不太好，加上異地維權(quán)，挺不容易的。我有一個女兒，但女兒和女婿工作都很忙，忙到連孩子都顧不上要，這樣的情況下，我怎么忍心打擾他們呢？直到這次，我們被搞到心力交瘁，手上也沒錢交第二套房款了，才考慮問女兒借點錢。我們?nèi)ブ楹ＹI房女兒一開始是不知道的，現(xiàn)在也不同意我們異地購房，她說：北京離著珠海那么遠，我們怎么照顧你們呢？

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??這個購房的過程，我也感覺像做夢一樣。這一陣我們確實也反思了很多，買房是很慎重的事情，當時因為身體一查出問題，我們慌了，確實顧不得那么多了。也怪我們太相信他們了，出于對置業(yè)顧問的信任，覺得他們都是熱心的年輕人，加上對方還發(fā)過了幾個現(xiàn)場買房很火爆的視頻，就匆匆忙忙定了。

??購房的全程過于匆忙，以上2套房都在不到2小時內(nèi)匆匆忙忙內(nèi)訂的。我們的心智和三觀完全跟不上房屋買賣過程中的節(jié)奏，開發(fā)商要求必須在非常短的時間內(nèi)成交，成交后往往是協(xié)議來不及看，即便看也看不明白。這樣就造成了一旦交完款如遇到問題，其結(jié)果就是按協(xié)議條款辦。當然也沒人因為我們年紀大而在這極短的時間內(nèi)而給出溫馨的提示或?qū)φJ購書的解讀。只要他們有監(jiān)控，就能看到整個過程。

??如果銷售不誤導，我們就不會交2萬定金，也不會大老遠跑到珠海交房款。這種購房模式配上經(jīng)過專業(yè)人士千錘百煉整理出來的訂房條款，無異于霸王條款。老兩口到現(xiàn)在也沒想明白，幾天時間里沒買回任何商品，七萬元就沒了，人還氣病了。這種定金認購條款加上搶購房源的運作模式，是對買房人極大的不公平。

??這個問題我們已向珠海市金灣區(qū)及區(qū)政府相關(guān)部門投訴過，其處理結(jié)果大致如下：

??要我們根據(jù)協(xié)議條款與開發(fā)商協(xié)商處理。2）循法律途徑處理。

??現(xiàn)在，天譽那邊拉黑了我，第二個項目的人也不回復了。

??對此，樂居房產(chǎn)投訴平臺專門咨詢了北京金訴律師事務所主任王玉臣律師，針對上文的購房資格維權(quán)案例，王玉臣律師給到了大家一些專業(yè)的建議。

??問：關(guān)于天譽濱海灣花園這個項目，銷售在付定金之前并未告知定金不退，且沒有第一時間讓購房者仔細閱讀全文，這是否合理？項目信息與實勘不符、誘導購買是否有效？可否追回房款、定金？

??答：關(guān)于天譽珠海灣，銷售在付定金之前并未告知定金不退，且沒有第一時間讓購房者仔細閱讀全文，不太合理，但是談不上違法，定金違約不退和自己簽署協(xié)議前應當詳細閱讀屬于司法實踐中普遍認可的情況。關(guān)于項目信息與實勘不符、誘導購買是否有效？從這個案子具體情況來看，銷售的行為涉嫌欺詐、誤導，可以提起撤銷認購書之訴，如果法院支持了訴求，可以追回房款、定金。但是，需要注意，務必要做好取證，要有證據(jù)證明這個被欺騙被誤導的過程。

??另外，從房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定來看，銷售人員的行為涉嫌虛假宣傳，如果能有證據(jù)證明，相關(guān)部門應當對虛假宣傳依法處理，不能推諉。

??問：因為天譽濱海灣花園遲遲不退房款，導致XX華府的房款交不了而被其告知5萬定金不退。法律能認定是連帶責任？

??答：這個很難認定為連帶責任，這個是另一個樓盤。很理解兩位老人，但是作為購房人，購買房屋的時候一定要審慎，現(xiàn)在的坑太多了。

??問：基于陳女士的案例，您對其有什么維權(quán)建議？

??答：首先，對于天譽濱海灣花園項目，第一、銷售人員存在虛假宣傳欺詐銷售的問題，而客戶對于醫(yī)院的需求遠比一般人對醫(yī)院的需求高，甚至可能影響到生命健康問題，對于此，如果開發(fā)商還是不退款，不退定金，可以直接到法院提起撤銷認購書之訴，要求返還房款和定金。但是這需要一定的時間，而且需要充分的舉證。務必將當初溝通的情況做好保存，做好取證。

??針對虛假宣傳問題，還可以直接向市場監(jiān)督局提起虛假宣傳的違法查處，同時將相關(guān)虛假宣傳的證據(jù)也附在違法查處的后面的，和訴訟同步進行，盡量往前推進。

??談判，針對這些問題，可以一邊采用法律手段，一邊繼續(xù)和開發(fā)商去交涉，同時也可以將上述法律手段轉(zhuǎn)化為談判的籌碼，盡量推進談判，推進早日解決問題。

??第四、如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商還存在其它違法問題，也可以分別向相關(guān)主管部門提起違法查處。比如還可以通過政府信息公開的方式去調(diào)查這個項目之前的手續(xù)是否合法合規(guī)，手續(xù)之間是否一致，手續(xù)記載的內(nèi)容和現(xiàn)實的銷售是否一致？此外，也特別注意下，開發(fā)商收款賬戶是否是這個項目的專項預售資金監(jiān)管賬戶，如果不是，則開發(fā)商則違反了資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，也應當承擔相應的法律后果?，F(xiàn)實生活中，很多很多的開發(fā)商實際上在收款的時候并沒有將首付款或定金放到這個項目的專門的預售資金監(jiān)管賬戶，這種行為是一種違法違規(guī)行為。關(guān)于這個項目可以通過核實自己給對方打款的賬戶和售樓處預售合同中所約定的監(jiān)管賬戶進行比對。如果沒有看到，還可以到地方住建部門的官網(wǎng)上查詢，或者直接去住建部門核實。

??另外，對于兩位老人購買的第二套房，這個比較難界定，但是好在是及時提出了無法及時支付后續(xù)尾款，造成的損失并不是很大。所以可以積極和開發(fā)商溝通，看看能否盡量止損，畢竟對于開發(fā)商的影響也不大，作為開發(fā)商而言，何必太過于較真，連基本的人情味都沒有了。但是客觀來講，兩位老人購房的時候確實過于著急了，對開發(fā)商過于相信了，現(xiàn)在很多很多開發(fā)商只是逐利，并不是很愛惜自己的羽毛。

??如果第二個開發(fā)商最終還是不同意，那也只好提起相關(guān)的民事訴訟了，要求返還房款和定金，需要注意的是，關(guān)于定金有可能法院不會支持。當然也不排除，遇到比較有人情味的法官，做做調(diào)解工作，也許定金都能拿回來。

??問：基于以上案例，是否認同陳女士所說的“這種購房模式配上經(jīng)過專業(yè)人士千錘百煉整理出來的訂房條款屬于霸王條款”？這種定金認購條款加上搶購房源的運作模式，對買房人來說是否不夠公平？

??答：首先，這種條款往往屬于格式條款，當格式條款排除了己方的責任，加大相對方責任或者擴大了自己的權(quán)利，減少了相對方的權(quán)利的時候，往往可能構(gòu)成霸王條款。現(xiàn)實生活中，不少開發(fā)商提供的協(xié)議中，尤其是補充協(xié)議中，往往有一些霸王條款。但是司法實踐中，法院對霸王條款的認定是十分嚴格的，甚至可以說是很苛刻的。

??這種運作模式往往會讓沒有經(jīng)驗的購房人疏于考慮，疏于核實，如果在這個過程中銷售人員又為了成單或者開發(fā)商為了推進銷售推進資金回籠，進行虛假宣傳，往往對購房人是十分不公平的。但是，遺憾的是，很多開發(fā)商虛假宣傳的成本是很低的。

??問：對于未來潛在購房者，您有什么建議？

??答：第一、防火防盜防虛假宣傳

??如這兩位老人一般，有不少人都遇到過開發(fā)商虛假宣傳，也為此傷透了心。但是一個很殘酷的現(xiàn)實是，很多的開發(fā)商都在玩虛假宣傳，這甚至已經(jīng)成了一種常態(tài)。開發(fā)商為了謀利，在開盤銷售時，極盡宣傳之能。但是，在購房合同中，往往看不到開發(fā)商的很多的承諾，甚至還特別約定銷售人員的承諾、宣傳資料、樣板房等等都不是合同的組成部分，沒有法律效力。開發(fā)商在合同中的這種約定顯然是對自己法律風險的規(guī)避，也往往會直接導致購房者在收房時大失所望卻又難以維權(quán)。

??所以，咱們一定要學會鑒別開發(fā)商宣傳的真?zhèn)巍?/p>

??首先，把握一個基本原則，只要是合同中沒有明確約定的內(nèi)容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣傳的伎倆，誤導購房者。

??其次，需要分清開發(fā)商宣傳一般著重從幾個角度出發(fā)。第一，對配套設(shè)施的極力渲染是開發(fā)商最常用的手段。以云南西雙版納某度假區(qū)為例，開發(fā)商在多種媒體宣傳中明確表示小區(qū)配有高爾夫球場、人工湖、三甲醫(yī)院、國際學校等對房屋價值有極大益處的配套。第二，學區(qū)房營銷也是開發(fā)商慣用的手段，學區(qū)房往往意味著房價的大幅度提高。第三，對房屋高配置的鼓吹是精裝修商品房銷售的必用手段。精致的室內(nèi)效果宣傳圖美輪美奐，天上地下人間少有。第四，地理位置的優(yōu)越，將來的發(fā)展前景等也是不少開發(fā)商吸引購房者的著力點。

??再次，針對不同的內(nèi)容，辨別方法有所不同。1、關(guān)于配套的宣傳，可以通過小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實，看看小區(qū)究竟是否有這方面的規(guī)劃。如果規(guī)劃中都沒有，將來幾乎不可能實現(xiàn)。2、關(guān)于學區(qū)房的宣傳，可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的政府文件，如果沒有，購房者還可以去教委部門進行核實。3、關(guān)于房屋的配置，可以要求開發(fā)商提供所購買房屋的施工圖紙進行核實。4、關(guān)于地理位置和將來的發(fā)展前景可以要求開發(fā)商提供這一片土地的控制性詳細規(guī)劃，如果開發(fā)商提供不了，可以到相關(guān)的規(guī)劃部門進行核實。

??第二、三分鐘查清開發(fā)商

??通過中國裁判文書網(wǎng)、中國執(zhí)行信息網(wǎng)、企查查等方式查清開發(fā)商的相關(guān)信息，了解下這個開發(fā)商是否涉訴，以前有沒有出現(xiàn)過質(zhì)量問題、商品房糾紛問題等，是否存在被執(zhí)行的信息，進而初步判斷開發(fā)商的資信、資金能力。

??第三、學會看五證

??國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證、商品房預售許可證。不僅僅要看這五證是否存在，還要看具體相信的內(nèi)容，看下所購買的商品房到底是什么性質(zhì)，究竟多少年產(chǎn)權(quán)，先后的手續(xù)是否一致。尤其要關(guān)注建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件附圖。

??第四、看收款賬戶

??務必注意收款賬戶是否是合同中明確約定的這個項目的專項資金監(jiān)管賬戶，絕大部分地方的商品房預售合同文本中對專項資金監(jiān)管賬戶都有明確約定，即使沒有約定，開發(fā)商也需要在現(xiàn)場公示，建委部門也應當給公開。而按照相關(guān)規(guī)定，在開發(fā)商沒有完工前，購房款只能用于這個項目的開發(fā)建設(shè)，不能挪作它用。而且，大家的房款也要支付到專項監(jiān)管賬戶上。很多延期交房都和開發(fā)商挪用監(jiān)管資金有關(guān)，從一開始就要注意。

??樂居房產(chǎn)投訴平臺輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到天譽珠海灣和XX華府的兩個項目對接人，雙方都給出了回復。天譽珠海灣項目表示：他們公司不同意，因為客戶的確是確認購房了的，也交了定金，項目的同事領(lǐng)導是想給客戶爭取申請退定金的，但是最后公司沒同意，所以項目也沒辦法。XX華府也回復表示：XX華府這邊都是正規(guī)的流程，過程中告知不能退定金，中間也配合他們換房了一次。

??采訪的最后，陳阿姨說“即便這兩個年輕的小伙子跟我講了不實的信息，我也沒有那么討厭他們。他們可能為了生計為了售房子。但是他們天譽銷售部的經(jīng)理，為什么出爾反爾呢？”

??樂居買房作為C端買房全場景第一平臺，擁有強大的C端大數(shù)據(jù)。樂居房產(chǎn)投訴平臺的建立旨在為龐大的C端消費者提供一個直接接觸開發(fā)企業(yè)的橋梁，讓普通維權(quán)者有門可“敲”。