正文

??編者按：

??信息轟炸的時(shí)代，我們只求安靜記錄市場(chǎng)點(diǎn)滴動(dòng)態(tài)，關(guān)注普通人的買房故事，帶你感知樓市的體溫。

??樂居買房訊 題：學(xué)區(qū)房：“傳說(shuō)”終結(jié)？

??4月30日，中共中央政治局會(huì)議在談及房地產(chǎn)時(shí)，首提“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房?jī)r(jià)”。

??隨后的五一長(zhǎng)假，多地曝出學(xué)區(qū)房降價(jià)新聞：上海知名雙學(xué)位梅園片區(qū)，有房源一夜下降60萬(wàn)元；北京西城區(qū)金融街片區(qū)，二手房成交均價(jià)從18.1萬(wàn)/㎡降至17萬(wàn)/㎡；合肥有學(xué)區(qū)房以低于市場(chǎng)價(jià)70萬(wàn)元急售……

??結(jié)合多地出臺(tái)的學(xué)區(qū)新政，有人不由感慨：風(fēng)吹草動(dòng)就能霸占熱搜，牽動(dòng)無(wú)數(shù)中國(guó)家庭的學(xué)區(qū)房，難道要就此走下“神壇”？

??都市傳說(shuō)

??“思考了1小時(shí)，就被別人加價(jià)50萬(wàn)拿下，這種‘血虧’真是比炒股還刺激?！被叵肫鹑ツ晡逡槐弧皺M刀奪愛”的經(jīng)歷，家住北京西城區(qū)的周友德仍然心有不甘。

??彼時(shí)，西城區(qū)——北京最后一個(gè)未實(shí)行多校劃片的優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域，即將在當(dāng)年7月31日跨入多校劃片行列。為趕搭末班車，家長(zhǎng)蜂擁而至，推動(dòng)房?jī)r(jià)水漲船高。

??“千萬(wàn)量級(jí)，最高單價(jià)超過(guò)22萬(wàn)的老破小，據(jù)說(shuō)假期里每天能成交10來(lái)套”，周友德形象地說(shuō)道，“真是‘前一刻還猶猶豫豫，下一秒就高攀不起’?！?/p>

??不過(guò)，為子求學(xué)的他，最終還是高價(jià)購(gòu)得了同小區(qū)的另一房源，也因此成了小區(qū)家長(zhǎng)群新的談資。

??“孩子的未來(lái)高于一切。”對(duì)此深信不疑的中國(guó)家長(zhǎng)，前赴后繼著，不斷為學(xué)區(qū)房這個(gè)都市傳說(shuō)貢獻(xiàn)新的勁爆劇情：

??2017年，北京“宇宙中心小學(xué)”之一宏廟小學(xué)，對(duì)口小區(qū)豐匯園，一套39平方米的陰暗地下室以1200萬(wàn)元售出，單價(jià)超30萬(wàn)；位于深圳福田百花片區(qū)的老破小，僅憑“深圳四大名?！惫猸h(huán)加持，就可輕松賣到單價(jià)20萬(wàn)元以上；去年底今年初，上海多個(gè)知名學(xué)區(qū)二手房猛漲，甚至出現(xiàn)10天漲4成的壯景。

??從業(yè)十年，北京西城金融街某中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人侯平見證了無(wú)數(shù)瘋狂?！胺慷紱]看就拍下200萬(wàn)訂金，兩波客戶現(xiàn)場(chǎng)‘杠’上、10萬(wàn)10萬(wàn)抬價(jià)的，都有?！焙钇礁嬖V樂居買房。

??在他看來(lái)，北京一些熱門區(qū)域的學(xué)區(qū)房不僅是傳說(shuō)，更是神話。

??不過(guò)，雖然“吃這碗飯”，但常年畸高的房?jī)r(jià)，令侯平也時(shí)感膽戰(zhàn)心驚。“萬(wàn)一市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，很多高價(jià)購(gòu)入學(xué)區(qū)房的家庭可能損失慘重，尤其是一些砸鍋賣鐵湊齊首付、還要背上高額貸款的。”

??弊端重重

??對(duì)于很多家庭來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房是教育的一劑“良藥”；不管入學(xué)后還要操多少心，邁進(jìn)名校就是成功的一半。

??但對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，房?jī)r(jià)高企的學(xué)區(qū)房卻好似一顆膠囊，某些周期內(nèi)能提振樓市，一旦“糖衣”褪去，毒害或一發(fā)不可收拾。

??首先，學(xué)區(qū)房可能引發(fā)價(jià)格虛高。近年來(lái)，一些城市房?jī)r(jià)增速較快，不少是由學(xué)區(qū)房炒作引發(fā)。如果政策或環(huán)境突變，在房?jī)r(jià)高位入市的房屋持有人將面臨資產(chǎn)大幅縮水的風(fēng)險(xiǎn)，即使其購(gòu)買的并非學(xué)區(qū)房。

??其次，學(xué)區(qū)房不利于教育發(fā)展。家庭渴望更好的教育資源，卻將大量資金支付給與教育毫無(wú)關(guān)聯(lián)的房東，而校方與教師卻未從中獲益分毫，同時(shí)學(xué)區(qū)房的高價(jià)也不能被運(yùn)用在支持地區(qū)教育產(chǎn)業(yè)上，這顯然不是健康的市場(chǎng)機(jī)制。

??第三，學(xué)區(qū)房也有悖公平原則。一墻之隔、一街之遙，對(duì)應(yīng)的就是不同的學(xué)區(qū)，教學(xué)質(zhì)量云泥之別；兩個(gè)自小相熟的玩伴，只因幾十米的距離，可能一個(gè)上了示范校，另一個(gè)卻只能讀“菜場(chǎng)小學(xué)”。

??更別提，買了學(xué)區(qū)房的家庭幾年后還能再賺一筆，貧富差距無(wú)形中繼續(xù)被拉大。這是教育資源及財(cái)富分配兩方面的不均等與不公平。

??2021年初，多地學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格瘋漲，引起有關(guān)部門警惕。據(jù)樂居買房不完全統(tǒng)計(jì)，僅3月和4月，就有北京、上海、深圳、重慶、寧波、合肥、無(wú)錫、廈門、金華、銅陵等城市出臺(tái)了針對(duì)學(xué)區(qū)房的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括嚴(yán)肅查處惡意炒作學(xué)區(qū)房行為、發(fā)布熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房交易參考價(jià)格、打擊代持炒房、學(xué)區(qū)房限購(gòu)等內(nèi)容。

??4月30日，中共中央政治局會(huì)議更是首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”，傳遞出撲滅學(xué)區(qū)房“虛火”的信號(hào)。

??任重道遠(yuǎn)

??冰凍三尺非一日之寒，解決學(xué)區(qū)房頑疾也絕非短日可見效。

??以打出“組合拳”的北京為例。從春節(jié)后嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，到住建委發(fā)布“房地產(chǎn)整治12條”、懲處機(jī)構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房等行為，再到海淀區(qū)發(fā)布《2021年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》，再提“多校劃片”“九年一學(xué)位”并聲明明年起部分情況將施行學(xué)位區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)，一連串動(dòng)作不可謂不猛烈。

??但從數(shù)據(jù)看，雖然海淀重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)有所降溫，但西城整體仍偏熱，熱門片區(qū)如德勝等近期房?jī)r(jià)有小幅上漲；4月全市二手房網(wǎng)簽19910套，高居“317政策”以來(lái)第三高，僅次于去年12月和今年3月；趕在五月前集中購(gòu)入學(xué)區(qū)房以便落戶的家庭無(wú)疑仍是重要推手。

??況且，行業(yè)早已形成的認(rèn)同是，學(xué)區(qū)房熱的根源在于優(yōu)質(zhì)教育資源的不均衡，這并不是換種方式“切蛋糕”就能解決的。

??如果按字面意思理解電腦派位，偌大的海淀區(qū)，家住一邊、卻被派位到另一邊，孩子上學(xué)通勤如何解決？如果家對(duì)面就是心儀的學(xué)校，會(huì)不會(huì)為了派位而派位、反而沒法入讀？花高價(jià)買了**學(xué)區(qū)的房產(chǎn)，卻沒法就讀最好的學(xué)校，旁邊非學(xué)區(qū)房家庭卻搖中名校資格，這是否公平暫且不論，其可能導(dǎo)致的結(jié)果是抬升區(qū)內(nèi)非學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)，讓整個(gè)區(qū)的房子都變成了“學(xué)區(qū)房”。

??近年來(lái)，甘愿頂著高房?jī)r(jià)成為北漂、滬漂的人們依舊前赴后繼，他們?yōu)橹畩^斗的動(dòng)力就是給孩子更好的教育機(jī)會(huì)。如果憑學(xué)區(qū)房也無(wú)法獲得這樣的機(jī)會(huì)，那么很多人或許會(huì)選擇離開，并由此引發(fā)更多社會(huì)問(wèn)題。

??華泰證券房地產(chǎn)分析師張璐對(duì)樂居買房表示，目前調(diào)控學(xué)區(qū)房的手段主要有四種，包括多校劃片、名額分配、公民同招和六年（九年）一學(xué)位，但沒有一種能從本質(zhì)上做到稀釋或新增優(yōu)質(zhì)教育資源，難以觸及學(xué)區(qū)房頑疾的根本。

??“相比于一次次為政策‘打補(bǔ)丁’、引發(fā)一波波未知與‘恐慌’，增加投入、提高教育產(chǎn)業(yè)均衡度，讓優(yōu)質(zhì)教育資源增加，才是學(xué)區(qū)房改革的有效途徑?！辈贿^(guò)張璐也坦言，知易行難，教育改革推進(jìn)多年，目前已取得一定成果，但離教育資源均衡化仍有明顯差距，讓學(xué)區(qū)房走下神壇依然任重道遠(yuǎn)。（完）

??（應(yīng)受訪人要求，文中周友德、侯平為化名）