金九成色不足市場對銀十期待也調(diào)低不少,不過從實(shí)際交易來看,溫度似乎回到政策出臺(tái)前。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月上海新建商品住宅成交面積56.2萬平方米,環(huán)比減少27.9%。這一成交量和今年7、8月份淡季相當(dāng)。
嘉定、大浦東在硬撐 均價(jià)高位震蕩
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示:從交易節(jié)奏來看,首周受到長假影響,成交一直在低空運(yùn)行,雖然節(jié)后交易略有恢復(fù),但速度非常慢。只有最后一周在月中的高供應(yīng),以及部分網(wǎng)紅盤的入市推動(dòng)下,成交出現(xiàn)翹尾效應(yīng),也是唯一一周成交站上20萬平方米這一“冷熱線”。可見新房市場交易活躍度出現(xiàn)快速降溫。從空間分布來看,全市大浦東以及嘉定兩個(gè)區(qū)在支撐全市交易,成交面積總和占全市總量43.4%,二者成交面積分別為12.9萬平方米和11.5萬平方米。其他區(qū)域尤其是青浦和松江,傳統(tǒng)交易大戶的成交面積都剛過4萬平方米,表現(xiàn)并不理想。
從成交前十榜單來看,中高端項(xiàng)目繼續(xù)成為榜單上重要構(gòu)成部分,尤其是10萬+的高價(jià)房產(chǎn)品。榜單中有5個(gè)10萬+產(chǎn)品,比9月份還多1個(gè),甚至出現(xiàn)包攬前二到前五的位置。較為典型的產(chǎn)品是徐匯的“匯樾庭”和“玖瓏庭”,可見市區(qū)范圍內(nèi)樓盤成為“網(wǎng)紅”的概率非常大?;诖罅扛邇r(jià)房在簽約,因此成交均價(jià)繼續(xù)在高位盤整,為72550元/平方米,環(huán)比下跌1.1%。
供應(yīng)充足 市場期待限購優(yōu)化及早落地
據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,10月新增供應(yīng)87.9萬平方米,環(huán)比減少3.2%,供應(yīng)量雖然沒有進(jìn)一步增加,但絕對量來看,不會(huì)成為阻礙成交上行的因素。當(dāng)期入市的31個(gè)項(xiàng)目中,有8個(gè)10萬+產(chǎn)品,比前期多了3個(gè)。高價(jià)房產(chǎn)品一直有入市意愿,但各種各樣原因?qū)е虑捌谌胧胁欢?,臨近年底,這類產(chǎn)品或會(huì)加快入市節(jié)奏。尤其是第十批集中供應(yīng)項(xiàng)目中出現(xiàn)徐匯濱江的樓盤,預(yù)計(jì)市場熱度會(huì)被帶動(dòng)起來。當(dāng)然,3-6萬元/平方米的首改是基礎(chǔ),達(dá)到12個(gè),但是遠(yuǎn)郊區(qū)域的去化已經(jīng)沒有上半年那么輕松,只有網(wǎng)紅盤才能全部認(rèn)籌完畢。
盧文曦認(rèn)為,“認(rèn)房不認(rèn)貸”僅僅讓9月成交出現(xiàn)反彈,到后期政策效力明顯減弱,疊加假期因素,干擾正常交易節(jié)奏,10月市場預(yù)期就已經(jīng)調(diào)低。尤其是廣州對部分地區(qū)進(jìn)行限購優(yōu)化,市場對相關(guān)政策的期待進(jìn)一步加重,反而有等待的心態(tài)。期待在政策的推動(dòng)下,樓市有所好轉(zhuǎn)。月底,上海人大通過決定,賦予“五個(gè)新城”更大的發(fā)展自主權(quán),換而言之,相關(guān)政策隨時(shí)都會(huì)落地。預(yù)計(jì),在利好真正落地后,樓市或迎來一波像樣的反彈。
表:上海商品住宅成交TOP10
數(shù)據(jù)來源:網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)整理
文/上海中原地產(chǎn)品牌部
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