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??樂(lè)居買(mǎi)房訊（臧璇） 不久前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新一期70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況出爐。數(shù)據(jù)顯示，二手房方面，7月共有41城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，3城持平，26城下跌，較上月明顯回落。其中35個(gè)三線城市二手房?jī)r(jià)更是年內(nèi)首降，由上升趨勢(shì)轉(zhuǎn)為環(huán)比下降0.1%。

??消息一出，立即引發(fā)眾多關(guān)注與討論。作為二手房類(lèi)型中不可忽視的存在——“老破小”，更是再次被推上輿論的風(fēng)口浪尖。

??在各大城市生活論壇，針對(duì)“老破小”的吐槽似乎從未停止過(guò)：樓齡高貸款難、戶(hù)型設(shè)計(jì)奇葩、面積小、社區(qū)配套落后、物業(yè)無(wú)保障……由于隔音差、停車(chē)難造成的鄰里糾紛更是屢現(xiàn)報(bào)端。

??然而，存在諸多問(wèn)題的“老破小”，卻歷經(jīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多次調(diào)控后依然堅(jiān)挺，價(jià)格幾乎不受政策影響波動(dòng)，被購(gòu)房者戲稱(chēng)為樓市“萬(wàn)金油”，這是為什么？

??究其原因，一是地理位置的優(yōu)越：很多“老破小”都坐落在城市的核心區(qū)位，良好的地段保障了其交通出行的便捷、相關(guān)生活配套的高成熟度。對(duì)于需要長(zhǎng)時(shí)間通勤往返，又沒(méi)有足夠預(yù)算在繁華地段購(gòu)置新房的上班族來(lái)說(shuō)，“老破小”是退而求其次的最佳選擇。

??二來(lái)，很多高價(jià)“老破小”都和學(xué)區(qū)房掛鉤。教育，永遠(yuǎn)是逃不開(kāi)的民生熱點(diǎn)話題。在北京、上海等一線城市，學(xué)生間的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度尤甚。一套好的學(xué)區(qū)房，直接帶來(lái)孩子今后數(shù)年良好的教育保障；更不用說(shuō)，其背后蘊(yùn)含的穩(wěn)定回報(bào)和升值空間。

??據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京某熱門(mén)小區(qū)雖房齡久，基本皆為80年代老房子，卻憑借優(yōu)越的地理位置和良好的教育配套，成交均價(jià)一路走高：從2019年12月份的10.26萬(wàn)元/平方米，上漲到2020年11月份11.09萬(wàn)元/平方米。平均每套房源增值50萬(wàn)元，更有小區(qū)內(nèi)某套房源，半年間暴漲70萬(wàn)元。如此巨大的升值潛力，購(gòu)買(mǎi)“老破小”的人群絡(luò)繹不絕也就不足為奇了。

??2021年7月之前，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題出臺(tái)了一系列政策，多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。然而，其調(diào)控層面集中在限購(gòu)、限售、控地價(jià)等，主要影響新房市場(chǎng)，和“老破小”關(guān)系不大，受到的價(jià)格波及小。

??但7月開(kāi)始，針對(duì)二手房的調(diào)控明顯“動(dòng)了真格”。上海、無(wú)錫、溫州等多城推出二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制。全國(guó)多家銀行利率上浮、放款周期延長(zhǎng)甚至針對(duì)“老破小”停貸，陰陽(yáng)合同不復(fù)存在。北京、深圳正式宣布啟用“教師輪崗制”，實(shí)行教師跨?？鐚W(xué)區(qū)交流，打破名校優(yōu)質(zhì)教育資源壟斷。

??政策、金融、教育多位沖擊，無(wú)不在動(dòng)搖“老破小”價(jià)格邏輯的根本。據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，近日某拍賣(mài)平臺(tái)上，一套深圳**學(xué)區(qū)房降價(jià)500萬(wàn)后仍然遭遇流拍。眾多深圳購(gòu)房者從之前的“萬(wàn)民搶房”轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度。深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月2日至8月8日，深圳二手房網(wǎng)簽量?jī)H為556套（含自助網(wǎng)簽），首次跌穿600套關(guān)口。

??與此同時(shí)，武漢、重慶、安徽等多地開(kāi)始積極推行并細(xì)化“舊改”政策。北京發(fā)布通知，提出將在老舊小區(qū)改造工程中推行樣板引路制度，讓居民對(duì)“老破小”如何改造及改造效果有更直觀的了解。住建部數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月份，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.64萬(wàn)個(gè)，占年度目標(biāo)任務(wù)的67.5%，較5月末增加了25.1個(gè)百分點(diǎn)。

??基于上述情況，有業(yè)內(nèi)聲音認(rèn)為，對(duì)于“炒房客”來(lái)說(shuō)，“老破小”投資價(jià)值暴跌，未來(lái)升值空間已不如此前明朗。但對(duì)于有通勤需要的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“老破小”仍是值得考慮的選擇。（完）