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近幾年，說(shuō)起樓市，總有一種“欲說(shuō)還休，卻道天涼好個(gè)秋”的情緒。

曾經(jīng)，“金九銀十”意味著樓市旺季，意味著人頭攢動(dòng)，意味著房企秋收。然而，近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻陰云密布，“金九銀十”黯淡無(wú)光。2021年，“三道紅線(xiàn)”之下，部分房企的資金流動(dòng)性面臨巨大壓力，房企接連“暴雷”，購(gòu)房者也因此蒙受經(jīng)濟(jì)損失。疊加疫情影響，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)不振，需求緊縮，信心嚴(yán)重受挫。去年的“金九銀十”前期則陷入“斷供風(fēng)潮”，“保交樓”成了熱議話(huà)題，盡管各地項(xiàng)目展開(kāi)“花式營(yíng)銷(xiāo)”，各城出臺(tái)積極的房產(chǎn)政策，卻并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)受挫的格局。除個(gè)別熱點(diǎn)城市外，絕大部分城市的樓市依然處于“蕭瑟之秋”。

上半年的“小陽(yáng)春”，太匆匆

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在第一季度出現(xiàn)了較為明顯的回暖，特別是部分熱點(diǎn)城市，經(jīng)歷了一波“小陽(yáng)春”。然而好景不長(zhǎng)，進(jìn)入二季度之后則盡顯后勁不足，樓市再次掉頭向下。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1—7月份，商品房銷(xiāo)售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降4.3%。商品房銷(xiāo)售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)0.7%。距離房產(chǎn)復(fù)蘇的預(yù)期，這樣的成交量實(shí)在差強(qiáng)人意。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

首付比調(diào)至歷史下限，門(mén)檻大降

自7月24日政治局會(huì)議提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策以來(lái)，樓市利好不斷，“好雨連綿”。特別是8月31日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

內(nèi)容提到，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

兩大重磅政策，無(wú)疑又給市場(chǎng)帶來(lái)了一場(chǎng)“及時(shí)雨”。一方面，新政給了城市更多的政策調(diào)整空間，一方面也給已經(jīng)商貸過(guò)并承擔(dān)高房貸利率的購(gòu)房者吃了一顆定心丸，減輕他們的還貸壓力，減少斷供等情況的發(fā)生。

而更引人關(guān)注的，則當(dāng)屬一線(xiàn)、準(zhǔn)一線(xiàn)城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。8月30日，廣州正式官宣執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，打響了一線(xiàn)城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍?zhuān)S后，深圳也于當(dāng)日官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。9月1日晚，上海、北京終于先后公告執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，至此，四大一線(xiàn)集齊，給市場(chǎng)釋放了極大的積極信號(hào)。這是能從實(shí)質(zhì)上能為購(gòu)房者降低購(gòu)房門(mén)檻、減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)的政策，能吸引更多由于有過(guò)貸款記錄而受限于二套房首付和貸款利率的購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)，并聯(lián)動(dòng)影響剛需、改善群體的購(gòu)房或置換需求，讓市場(chǎng)流動(dòng)起來(lái)。

新政之后，一線(xiàn)城市市場(chǎng)急速升溫

不出所料，北上廣深四大一線(xiàn)城市在新政后迎來(lái)了一個(gè)“熱鬧”的周末。據(jù)樂(lè)居探盤(pán)，新政后首日，北京連夜簽約、凌晨下班、到訪(fǎng)激增、座無(wú)虛席，上?？捶繜崆轶E起 售樓員電話(huà)微信接不停，廣州多盤(pán)現(xiàn)連夜成交，深圳超強(qiáng)臺(tái)風(fēng)都攔不住深圳買(mǎi)房人......呈現(xiàn)一片“沸騰”之景，且勢(shì)頭不減。

以廣州為例，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，整體而言，新政后的第一波市場(chǎng)反應(yīng)呈現(xiàn)“熱點(diǎn)更熱”的特點(diǎn)：從區(qū)域來(lái)看，中心四區(qū)以及近郊的番禺、黃埔熱度要更高一些；從樓盤(pán)屬性來(lái)看，同一區(qū)域的改善盤(pán)表現(xiàn)要優(yōu)于剛需盤(pán)。下一步，隨著政策利好的發(fā)酵，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的剛性和改善性需求會(huì)被激發(fā)出來(lái)，從而帶動(dòng)廣州樓市“金九銀十”的成交量重回復(fù)蘇軌道。

而二線(xiàn)城市則相對(duì)平靜，不及一線(xiàn)城市反響熱烈，還有待于進(jìn)一步市場(chǎng)觀察。

另一方面，存量房貸利率的下調(diào)也正在逐步落實(shí)中，9月7日，工行、農(nóng)行、中行、建行相繼官宣存量首套房貸利率調(diào)整細(xì)則，專(zhuān)家預(yù)計(jì)后續(xù)各大銀行存量房貸利率的下調(diào)將在9月集中調(diào)整到位。房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了久違的熱度，這是能惠及到更多購(gòu)房者利益的政策，也是能夠切實(shí)為購(gòu)房者減負(fù)的政策。

在多重樓市重磅利好之下，今年的金九銀十便顯得“恰逢其時(shí)”。今年的金九銀十能否趁勢(shì)而起，給市場(chǎng)帶來(lái)不一樣的驚喜？樂(lè)居特別策劃《金九銀十看市場(chǎng)》系列，幫助購(gòu)房者撥云見(jiàn)日，了解本地最新房產(chǎn)政策，看懂當(dāng)下購(gòu)房能夠在哪些方便享受優(yōu)惠，并在金九銀十期間選到理想好房。