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據(jù)央視新聞消息：7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”以來，多地積極研究調(diào)整限購、限售等限制性政策。

據(jù)悉，福州、廈門、成都、沈陽等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消后，當(dāng)?shù)厥滋?、二套房最低首付比例可進(jìn)一步降至20%、30%，有望激活剛性和改善性住房需求，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度。后續(xù)，可能還有其他優(yōu)化政策出臺(tái)。

針對(duì)以上信息，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)第一時(shí)間進(jìn)行相關(guān)點(diǎn)評(píng)。

此次消息充分說明當(dāng)前政策放松的幾個(gè)特征。

特征一、放松預(yù)期不斷增強(qiáng)

總體上積極落實(shí)了中央政治局會(huì)議精神，尤其是“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”的內(nèi)容?？傮w上放松預(yù)期不斷增強(qiáng)，也進(jìn)一步體現(xiàn)了各地對(duì)于合理住房消費(fèi)需求釋放的重視。

特征二：政策放松和落地將在近期公布

此次政策放松也會(huì)強(qiáng)調(diào)“擬于近日”。這說明政策放松和落地將在近期公布，這對(duì)于我們深入理解政策內(nèi)容，以及政策對(duì)市場(chǎng)的影響都有積極的作用。據(jù)此各房企營銷部門和中介代理公司，要提前預(yù)判此類政策內(nèi)容，積極主動(dòng)做好相關(guān)營銷工作。相關(guān)購房者也需要積極把握政策放松的時(shí)間點(diǎn)，做好置業(yè)等策略的優(yōu)化。

特征三、二線城市將“打頭陣”

此次提及的放松，包括福州、廈門、成都和沈陽，這充分體現(xiàn)了二線城市打頭陣的政策放松特征，其將發(fā)揮較好的市場(chǎng)效應(yīng)和引導(dǎo)預(yù)期進(jìn)一步調(diào)整。尤其是成都作為本輪樓市較為強(qiáng)勁的城市，也納入到此類名單，說明放松具有全國各地全面性的特征。這也延續(xù)了此前合肥、鄭州和南京購房政策放松的總體趨勢(shì)。

限購優(yōu)化政策分析

此次政策提及調(diào)整優(yōu)化限購政策。從這一點(diǎn)來說具有非常好的導(dǎo)向。

限購政策一直是房地產(chǎn)政策中最核心的政策內(nèi)容，放松此類政策，恰是吻合了“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的市場(chǎng)基本面分析，也說明當(dāng)前各地限購政策已經(jīng)不合事宜，要積極從穩(wěn)住房消費(fèi)和購房市場(chǎng)供求關(guān)系等角度出發(fā)，積極為住房消費(fèi)釋放創(chuàng)造積極的環(huán)境和條件。

限購政策或有兩條改革和放松路徑。對(duì)于本地人來說，限購政策或意味著三套房的認(rèn)購約束會(huì)減少。過去一些城市針對(duì)三套房，主要是指三孩家庭，后續(xù)或進(jìn)一步放松認(rèn)定的條件。而對(duì)于外地人來說，過去限購主要涉及到只能認(rèn)購一套以及社保繳納要求。后續(xù)此類城市在此類領(lǐng)域或有進(jìn)一步放松的可能。

此次限購政策的放松，不是孤立出拳，而是積極做好組合拳的打法。此前國常會(huì)明確政策要具有針對(duì)性、組合性和協(xié)同性。此類規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)政策出臺(tái)也有很大的啟發(fā)。此次媒體報(bào)道也提及，限購政策取消后首套房和二套房首付比例會(huì)有進(jìn)一步下調(diào)的空間。從這個(gè)角度看，其實(shí)際上把限購和限貸政策兩個(gè)放松做了組合，有助于更好發(fā)揮政策的效力。

限售政策優(yōu)化政策分析

此次提及限售政策的優(yōu)化，也進(jìn)一步體現(xiàn)了限售政策放松具有較好的市場(chǎng)預(yù)期。

限售政策的放松，客觀上就是為了促進(jìn)二手房的流通，同時(shí)激活合理的改善型住房消費(fèi)需求。所以限售政策當(dāng)前勢(shì)必會(huì)有進(jìn)一步動(dòng)作，鑒于當(dāng)前政策放松的呼聲很強(qiáng)，很多地方或直接取消限售，以促進(jìn)房源的更好流通和交易。

各地在執(zhí)行此類政策的時(shí)候，要適當(dāng)關(guān)注一個(gè)新的情況。因?yàn)橄奘壅咭环潘?，可能?huì)加快部分房源的掛牌，造成二手房供求關(guān)系出現(xiàn)變化。但我們認(rèn)為，這種變化是暫時(shí)的，市場(chǎng)也不必恐慌，關(guān)鍵要引導(dǎo)此類房東積極掛牌交易和換房。否則單純的二手房掛牌激增，確實(shí)容易使得二手房的交易面臨更大的壓力。所以要做好組合拳，即限售放松和降低換房成本兩手都要抓。

降低首付比例政策分析

此次媒體報(bào)道顯示，將降低二套房首付比例下限。限購取消后，當(dāng)?shù)厥滋住⒍追孔畹褪赘侗壤蛇M(jìn)一步降至20%、30%。

此次針對(duì)二線城市明確了降低首付比例的內(nèi)容，高度吻合了住建部此前提及的“降低首付和房貸利率”的總思路，有助于從首付層面降低購房者的購房成本，對(duì)于激活合理住房消費(fèi)需求具有積極的作用。

此類政策客觀上將使得首套房和二套房首付比例下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)的水平。舉例來說，按照此類城市平均一套房300萬總價(jià)計(jì)算，過去首付比例按首套和二套，大體上為30%和40%，其首付款分別為90萬和120萬。而若按照新政策即20%和30%首付比例，其首付款分別為60萬和90萬。這樣計(jì)算下來，此類省會(huì)城市購置一套房平均下來，可以減少支付30萬的首付，其減負(fù)效應(yīng)是非常明顯的，即比其他一些契稅減免等政策效果要明顯，有助于實(shí)質(zhì)性降低購房首付比例，激活合理住房消費(fèi)需求。

對(duì)于降低首付的政策，需要理解到一個(gè)非常樸素的調(diào)控邏輯，即“爭取把二套房按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)寬松政策”。所以若有些地方進(jìn)一步放松認(rèn)房又認(rèn)貸政策，那么可能減負(fù)效應(yīng)會(huì)更明顯，部分二套房等都可以享受到20%的首付比例。那么換房方面至少可以減少60萬左右的首付，這對(duì)于二線城市換房市場(chǎng)或改善型住房市場(chǎng)等影響非常重要，也是后續(xù)購房者要積極關(guān)注的內(nèi)容。