近日,有恒大金碧花園五期項目業(yè)主在進行不動產(chǎn)登記查冊時發(fā)現(xiàn),自家房屋處于查封狀態(tài),查封機關(guān)為廣東省珠海市中級人民法院。同時,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站上,關(guān)于該項目信息的顯示,絕大多數(shù)房源雖然都已確權(quán),但都為查封狀態(tài)。
4天后,恒大金碧花園五期的房屋已經(jīng)全部解封。這件“稀奇”的事情引起了網(wǎng)友們的關(guān)注和討論。
據(jù)了解,該項目在2021年7月起的一段時間曾陷入停工狀態(tài),商品房預(yù)售合同中約定的交房時間為2022年3月31日,經(jīng)歷停工、復(fù)工后,項目最終在去年8月底、9月初時陸續(xù)交房。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站信息顯示,金碧花園五期自編68、69、70棟批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為457套,住宅已售總套數(shù)417套。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師分析房屋被查封的可能原因是由于債務(wù)問題,銀行、施工方或者其他債權(quán)人向法院申請了財產(chǎn)保全或者強制執(zhí)行。
那么,購房人在購房前如何有效避雷?王玉臣律師給出以下三點建議:
第一、看賣方是否涉訴,是否有債務(wù)判決,是否處于被執(zhí)行過程中等。如果賣方已經(jīng)處于被執(zhí)行過程中,甚至已經(jīng)列入失信黑名單了,那房屋就有可能被查封。相關(guān)執(zhí)行信息可以在中國執(zhí)行信息網(wǎng)查詢。
第二、核實房屋是否存在抵押、相應(yīng)債務(wù)何時到期、是否已經(jīng)被查封。這些信息在購房前一定要和銷售人員核實清楚,而且還要注意看下購房合同中對于抵押的相關(guān)約定。
第三、關(guān)注能否及時辦理網(wǎng)簽。簽訂相關(guān)書面協(xié)議后,要及時辦理網(wǎng)簽,一是為了防止一房多賣;二是辦理網(wǎng)簽后的房屋,法院在查封是會比較慎重。按照相關(guān)規(guī)定,開發(fā)商銷售房屋后,應(yīng)當(dāng)在30日以內(nèi)辦理網(wǎng)簽,如果開發(fā)商做不到,往往意味著房屋實際上大概率是有問題的。
房屋被查封,購房人如何維權(quán)?
王玉臣律師也給購房人支出大招:
1、立即核實被查封是基于財產(chǎn)保全,還是基于法院的強制執(zhí)行。如果是法院的強制執(zhí)行,尤其需要特別注意,務(wù)必及時提起執(zhí)行異議申請,要求停止執(zhí)行。對于財產(chǎn)保全的,也可以視情況提起相關(guān)的異議。無論屬于哪種情形,都要積極主動聯(lián)系法院。一旦將來法院完成了司法拍賣,再想叫停恐怕就來不及了。
2、視情況行使交付請求權(quán)或優(yōu)先受償權(quán)。如果房屋已經(jīng)建成,但尚未交房的情況,購房人在一審法庭辯論之前實際支付全部房屋全部價款的,可以主張房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán),人民法院也應(yīng)當(dāng)予以支持。
如果房屋并未建好,不具備交付的條件,執(zhí)行異議又沒有擋住,那么購房人可以主張開發(fā)商返還房款,并在起訴的時候要求行使優(yōu)先受償權(quán)。
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