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今年以來，全國已經(jīng)有十多個(gè)重點(diǎn)城市放松了限購，包括杭州、南京、沈陽、廈門、合肥、鄭州、武漢、長沙、濟(jì)南等。

近日，蘇州發(fā)布通知，6月1日起，明確公積金可以提取做買房首付。除園區(qū)之外，五區(qū)四縣都符合新政范圍，而且不分新房二手房，都可提取做首付。

南京早已開始放松，南京戶籍或者社保符合條件的外地居民，不管有多少套房，都可以新開一張產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)購房證明，在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新區(qū)）再買一套。

相比新房，二手房市場的壓力更大一些，各地二手房掛牌數(shù)據(jù)不斷攀升…不只是北上廣深一線城市的二手房市場，南京、成都等重點(diǎn)城市的二手房市場都呈現(xiàn)出一種“越賣越多”的怪現(xiàn)象。

掛牌量持續(xù)攀升成為2023年以來二手房市場最顯著特征。

原因梳理如下：

成交周期拉長：二手房業(yè)主不急于當(dāng)下出售房產(chǎn)，因市場成交周期長，選擇當(dāng)下掛牌來應(yīng)對成交周期拉長現(xiàn)實(shí)。

多平臺(tái)掛牌：近期成交周期拉長之后，有部分業(yè)主基于推進(jìn)售房考慮，會(huì)選擇多個(gè)平臺(tái)同時(shí)掛牌以及多次調(diào)整價(jià)格重新掛牌。這樣會(huì)造成數(shù)據(jù)上重復(fù)計(jì)算，實(shí)際上這部分房源并非新增供應(yīng)。

二手住宅外網(wǎng)展示限制放松：依據(jù)調(diào)研反饋，一些房屋從中介內(nèi)網(wǎng)轉(zhuǎn)移到外網(wǎng)掛牌，造成了掛牌激增表象。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官 丁祖昱則表示：二手房掛牌量持續(xù)攀升原因有兩個(gè)：一是因?qū)ξ磥硎袌霾粯酚^，投資客拋售資產(chǎn)，落袋為安；二是改善置換需求增長，改善人群的置換需求也推動(dòng)二手房掛牌出售房源增加。

為應(yīng)對目前掛牌激增的現(xiàn)狀，二手房房東卷起來了，紛紛下場卷營銷方案：

廣東房東反客為主，主動(dòng)加中介微信，拉群帶看，設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：

帶看 1 組：58 元；帶看 2 組：128 元；帶看 3 組：188 元；帶看 4 組：258 元；面談 1 組：588 元。

上海的房東更給力，不僅自刀500 萬，還承諾中介幫他賣房、打新成功，直接獎(jiǎng)勵(lì)一臺(tái)賓利。

在掛牌量攀升同時(shí)，二手房成交量卻持續(xù)回落。

2022年以來，監(jiān)管層已出臺(tái)了不少政策，包括帶押過戶、存量房連單并行辦理、個(gè)人所得稅減免等，以提高存量住房流通率，鼓勵(lì)賣小買大、賣舊買新。

5月8日，住建部、市場監(jiān)督總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(簡稱“中介十條”)，提出包括合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，鼓勵(lì)房價(jià)越高費(fèi)率越低分檔定價(jià)，引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用等共十條意見。

分析人士認(rèn)為，新政有助于促進(jìn)二手房交易。

當(dāng)下各地掛牌量高漲的真相，似乎并不全是外界所渲染的“資金在逃離樓市”，而是卡在交易環(huán)節(jié)的置換需求。

在具體政策上，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜建議，核心城市優(yōu)化“普宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低非普宅的首付比例和稅費(fèi)，降低購房成本和門檻；按照一區(qū)一策原則，繼續(xù)優(yōu)化限購條件、取消“認(rèn)房認(rèn)貸”等，同時(shí)可結(jié)合生育政策，對多孩家庭的限購套數(shù)、首付比例等給予支持。若政策能及時(shí)跟進(jìn)優(yōu)化調(diào)整，市場情緒將得到有效提振，購房需求入市節(jié)奏有望加快，有利于促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

存量市場猶如流動(dòng)的“蓄水池”，不斷擴(kuò)大的市場容量，加大了二手房交易的難度。重新打通“買一賣一”的換房鏈條，則需要在流通環(huán)節(jié)減少堵點(diǎn)，降低交易稅費(fèi)，減少交易成本，并在核心城市改變“認(rèn)房認(rèn)貸”、降低入市門檻等，以提振市場情緒，加快購房需求入市節(jié)奏。