最近市面上流行一種很新的買房方式——房產(chǎn)價格520萬元,可以向銀行貸款570萬元,這樣購房人不僅無需付首付,還能拿到50萬元作為裝修款。
有房產(chǎn)中介聲稱這樣買房可以做到“負(fù)首付”?!柏?fù)首付”是什么?就是購房者不僅不需要當(dāng)即從口袋中掏出購房現(xiàn)款,反而還能從購房樓盤銷售人員或開發(fā)商手中獲得高于購房價幾十萬元甚至上百萬元的多余款項,可用于裝修以及其他用途。
這聽起來危險又迷人,實(shí)際上呢?
“負(fù)首付”與“零首付”的操作方法類似,一是開發(fā)商通過做高合同價格,幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。二是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力,若開發(fā)商返還的資金超過首付款,或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價,“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。
這與一些開發(fā)商為了盡快銷售樓盤,實(shí)現(xiàn)資金回籠有關(guān),所以使用一系列花式營銷手段進(jìn)行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路,很多屬于虛假宣傳。
總之,“負(fù)首付”買房本質(zhì)上就是營銷噱頭,非但沒有減輕購房者的壓力,反而還面臨著財務(wù)和法律風(fēng)險。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這是營銷領(lǐng)域亂象的體現(xiàn)。各地應(yīng)關(guān)注此類新情況,要從合規(guī)的角度解決首付的問題,以防范各類打擦邊球的違法亂象事件出現(xiàn)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對此表示:負(fù)首付明顯是違規(guī)的,存在不小的法律風(fēng)險。一些開發(fā)商為了盡快銷售樓盤,實(shí)現(xiàn)資金回籠,所以使用一系列花式營銷手段進(jìn)行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路,很多屬于虛假宣傳。
首先,不論是零首付還是負(fù)首付,其實(shí)都不是真正意義上的零或負(fù),還付的錢該還的錢終究是要付的,終究還是要還的,無非是時間早晚的問題,不是天上掉下來的免費(fèi)餡餅。其次,這種操作的房貸月供往往會提高一些,而且,房貸期限越長負(fù)擔(dān)越大。做高合同價之后,購房人的貸款金額也比較高,月供相對來說也會提高。再次,這種本身就是違法違規(guī),明令禁止的。最后,還存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性。若房產(chǎn)交付存在問題,投資者的風(fēng)險就會更大。
而且,采用這種模式,往往需要簽署“陰陽合同”。這種方式本身也是違法行為。一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定,沒有如實(shí)備案;另一方面,通過這種方式騙取高額貸款,違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定,涉嫌騙貸,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),銀行不會進(jìn)行放貸。即使已經(jīng)放貸,往往也會直接解除按揭貸款合同,要求提前償還全部貸款。
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