正文

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提振住房消費(fèi)信心，讓想買房的老百姓敢買房，2月22日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向全行業(yè)發(fā)起“保交樓”行動(dòng)倡議，并設(shè)立“保交樓”法律援助熱線，解答消費(fèi)者關(guān)于樓盤項(xiàng)目交付問(wèn)題。

在本周的求助案例中，來(lái)電網(wǎng)友多集中于濟(jì)南、武漢、天津、寧波、西安、杭州等20城。經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，本周求助案例關(guān)注度較高并且具有代表性的主要集中在項(xiàng)目停工、延期交房、爛尾退房等問(wèn)題上，樂(lè)居邀請(qǐng)到知名律師團(tuán)隊(duì)安理律師事務(wù)所為網(wǎng)友提供專業(yè)法律支持。

關(guān)鍵詞：延期交房

網(wǎng)友求助開發(fā)商反饋疫情是不可抗力因素，如果項(xiàng)目按目前進(jìn)度不能如期交付，可以申請(qǐng)賠償嗎？

律師表示：因疫情及疫情防控導(dǎo)致工程延期交工造成商品房交付時(shí)間延后的，商品房交付時(shí)間可相應(yīng)順延。合同約定的房屋交付時(shí)間在政府采取疫情防控措施期間，開發(fā)商援引不可抗力主張免除其違約責(zé)任的，法院一般會(huì)予以支持。

若合同約定的房屋交付時(shí)間在政府批準(zhǔn)復(fù)工或解除復(fù)工限制之后，開發(fā)商援引不可抗力主張免除或者部分免除其違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合疫情防控措施持續(xù)期間、政府批準(zhǔn)的復(fù)工時(shí)間或政府取消復(fù)工限制時(shí)間等因素，在原合同履行期限中將不可抗力期間順延后，再判斷是否免除或者部分免除其違約責(zé)任。

也有網(wǎng)友擔(dān)心開發(fā)商申請(qǐng)破產(chǎn)、樓盤爛尾，不能拿到賠償金，律師支招表示可以從以下四個(gè)方面作為應(yīng)對(duì)措施：

1.持續(xù)關(guān)注樓盤開發(fā)建設(shè)進(jìn)展，與開發(fā)商保持聯(lián)系，了解開發(fā)進(jìn)度及開發(fā)商態(tài)度，并留存溝通證據(jù)；

2.若出現(xiàn)逾期交房，要求開發(fā)商提供延期交房書面告知函；

3.若出現(xiàn)逾期交房后，開發(fā)商要求業(yè)主簽署某些文件，請(qǐng)業(yè)主關(guān)注簽署的文件中是否存在同意延期交房、免除開發(fā)商賠償責(zé)任等的條款，謹(jǐn)慎簽署。

4.若開發(fā)商逾期未按約履行，可考慮根據(jù)房屋買賣合同約定的爭(zhēng)議解決條款向法院起訴或向約定仲裁委提起仲裁。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目停工

網(wǎng)友來(lái)電咨詢開發(fā)商要求業(yè)主簽字申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn)重組，如果簽字對(duì)自己有什么影響？是否可以盡快交房獲得賠償？

律師支招在可行性方面，可以從兩方面來(lái)分析：第一，業(yè)主申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn)，需要先行起訴開發(fā)商取得生效判決或仲裁裁決，并在開發(fā)商不履行判決或仲裁裁決的情況下，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行并因開發(fā)商無(wú)可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)終結(jié)本次執(zhí)行后，業(yè)主可向法院申請(qǐng)執(zhí)行程序轉(zhuǎn)破產(chǎn)程序（即申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn)需要證明開發(fā)商資不抵債）；第二，開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序后，若樓盤未竣工、存在爛尾情形，法院或政府可能會(huì)引入新投資方進(jìn)行破產(chǎn)重整，盤活項(xiàng)目。

為此，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要集中表現(xiàn)在四方面：

（1）房屋初始登記在開發(fā)商名下，可能還未拆分轉(zhuǎn)移登記至業(yè)主名下，此種情況下，開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)，房屋原則上會(huì)被認(rèn)定為“破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)”，業(yè)主需要向破產(chǎn)管理人申請(qǐng)“取回”或在破產(chǎn)管理人不同意情況下通過(guò)一般取回權(quán)糾紛訴訟，方可實(shí)現(xiàn)交付及過(guò)戶訴求。存在業(yè)主敗訴，無(wú)法“取回”房屋，只能通過(guò)對(duì)購(gòu)房款申報(bào)債權(quán)的方式退回購(gòu)房款的風(fēng)險(xiǎn)；

（2）若開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，業(yè)主對(duì)開發(fā)商享有的購(gòu)房款及損失賠償債權(quán)將進(jìn)行破產(chǎn)債權(quán)申報(bào)，破產(chǎn)程序中債權(quán)受償比例較低，業(yè)主可能無(wú)法全額獲得購(gòu)房款；

（3）樓盤未竣工、爛尾，但政府或法院未成功引入新的投資方進(jìn)行重整，盤活項(xiàng)目，則法院只能拍賣在建工程，價(jià)值較低，業(yè)主受償將比例更低。

（4）破產(chǎn)程序歷時(shí)較長(zhǎng)。

也有網(wǎng)友求助項(xiàng)目因開發(fā)商資金問(wèn)題現(xiàn)已停工，合同內(nèi)雖然有延期賠償條款，但是怕開發(fā)商無(wú)錢支付，這樣的情況該如何解決？

律師支招從四個(gè)方面來(lái)做好應(yīng)對(duì)：

1.根據(jù)房屋買賣合同約定的逾期交房違約責(zé)任，通過(guò)個(gè)人發(fā)函、委托律師發(fā)送律師函等方式，要求開發(fā)商先行賠償自逾期交房之日起至發(fā)函之日的違約金或損失賠償，保留另行追究發(fā)函之日以后的延期交房違約金或損失賠償?shù)臋?quán)利（留存相關(guān)證據(jù)）；

2.根據(jù)房屋買賣合同約定的爭(zhēng)議解決條款向法院起訴或向約定仲裁委提起仲裁，要求開發(fā)商先行賠償自逾期交房之日起至起訴之日的違約金或損失賠償，保留另行追究起訴之日以后的延期交房違約金或損失賠償?shù)臋?quán)利；

3.請(qǐng)關(guān)注開發(fā)商收款賬戶以及其他銀行賬戶等信息，可在提起訴訟或仲裁后，申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，凍結(jié)開發(fā)商賬戶，以便判決或裁定執(zhí)行。

4.請(qǐng)注意逾期交房違約金或損失賠償?shù)脑V訟時(shí)效為3年，為避免訴訟時(shí)效屆滿后導(dǎo)致業(yè)主喪失勝訴權(quán)，若開發(fā)商逾期交房即將屆滿三年，請(qǐng)盡快采取上述1-2措施，以保證訴訟時(shí)效的中斷。

關(guān)鍵詞：爛尾退房

此外，網(wǎng)友提到房子已經(jīng)爛尾2年了，怎么申請(qǐng)退款？

律師給出了專業(yè)的退房辦法，主要有兩種情況。首先與開發(fā)商協(xié)議一致，解除房屋買賣合同，簽訂解除協(xié)議，明確：開發(fā)商限期退回業(yè)主已經(jīng)支付的首付款，并代業(yè)主向銀行付清貸款（如有），業(yè)主配合開發(fā)商進(jìn)行網(wǎng)簽備案注銷等；假如開發(fā)商不同意退房，根據(jù)房屋買賣合同約定爭(zhēng)議解決條款向法院起訴或向約定仲裁委提起仲裁，以開發(fā)商逾期交房為由解除房屋買賣合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)此，律師也提醒網(wǎng)友相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)也不得不忽視，主要有三方面：

（1）與開發(fā)商協(xié)商一致退房，業(yè)主已經(jīng)償還銀行的貸款利息，開發(fā)商可能不會(huì)承擔(dān)，需業(yè)主承擔(dān)；

（2）經(jīng)協(xié)商開發(fā)商不同意退房，通過(guò)訴訟或仲裁方式退房，但房屋買賣合同中約定業(yè)主解除合同條款（則業(yè)主不享有“約定解除權(quán)”），則業(yè)主需要根據(jù)《民法典》第563條規(guī)定的“法定解除權(quán)”解除合同，舉證難度加大。

（3）開發(fā)商未按照解除協(xié)議的約定或法院判決/仲裁委裁決退還購(gòu)房款，則后續(xù)可能需要就解除協(xié)議起訴，或就退房的判決/仲裁裁決申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，需要付出的時(shí)間及金錢成本較高。

近段時(shí)間，“保交樓”法律援助熱線向各相關(guān)房企、項(xiàng)目方發(fā)出45封的《“保交樓”法律援助熱線反饋告知函》，經(jīng)過(guò)“保交樓”法律援助熱線的積極推進(jìn)，本周已陸續(xù)收到來(lái)自西安等城市的《“保交樓”法律援助熱線反饋回執(zhí)》。根據(jù)房企和項(xiàng)目的回復(fù)反饋，后續(xù)我們會(huì)繼續(xù)聚焦維權(quán)熱點(diǎn)，協(xié)助消費(fèi)者維權(quán)，踐行“保交樓”行動(dòng)倡議，積極推進(jìn)相關(guān)工作。