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寅卯之交，新春將至。

未來歷史會用什么詞匯來描述剛剛過去的2022年？我們暫不得知。要知道，所有宏觀敘事的波動，都與每個普通個體息息相關(guān)。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在過去的一年，歷經(jīng)跌宕起伏。2023年，樓市將呈現(xiàn)何種新面貌？房企格局將如何變動？讓我們一起回顧過去，展望新一年。

2022銷售總量持續(xù)探底 房企排名洗牌  千億元陣營消失23家

2022年，中國房企各季度的銷售相較往年均表現(xiàn)低迷。行業(yè)TOP100房企全年累計業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。據(jù)克而瑞發(fā)布的2022年百強(qiáng)房企銷售榜單，全國百強(qiáng)房企 2022 年 1-12 月累計全口徑銷售金額72942 億元；12 月單月全口徑銷售金額 7542 億元。

銷售總量持續(xù)探底，梯隊門檻有所下降。2022 年全年房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售處于相對低迷狀態(tài)，1-12 月百強(qiáng)房企全口徑銷售金額同比-42%；千億房企20家（2021年43家）。具體來看，2022年有近9成百強(qiáng)房企累計業(yè)績同比下滑，規(guī)模房企整體目標(biāo)完成率處在歷史低位。TOP100 門檻從 2021年的 247億元降至141億元（降幅-43%）。房企間銷售分化，頭部央國企和改善型房企銷售表現(xiàn)亮眼。各梯隊房企表現(xiàn)分化，TOP10、11-30、31-50 和 51-100 梯隊累計同比分別為-33%、-46%、-54%和-44%。

榜單前十房企為碧桂園、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、綠城中國、龍湖集團(tuán)和建發(fā)房產(chǎn)。

擁有穩(wěn)健財務(wù)結(jié)構(gòu)、良好區(qū)域布局、高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)、精細(xì)化管理等核心競爭力的房企能夠在本輪市場復(fù)蘇中把握機(jī)遇，鞏固強(qiáng)者恒強(qiáng)的地位。

預(yù)測2023年房企危與機(jī)

2022 年購房者對房屋交付的擔(dān)憂加深，買新房更加看重房企的現(xiàn)金流，擔(dān)心房企暴雷無法交付房屋，買房從選區(qū)位，選產(chǎn)品，加上了選房企的條件。與此同時，由于國央企更加受到資本的青睞，融資更加具備優(yōu)勢，國央企項目相對去化較快，同比降幅率先改善，同時成交比重上升，而出險房企的銷售情 況暫未出現(xiàn)改善情況，成交占比下滑。

2023 年，國央企的成交規(guī)模進(jìn)一步凸顯，一方面，當(dāng)前“三箭齊發(fā)”支持房企化解風(fēng)險，其中國央企及優(yōu)質(zhì)房企受到支持的概率較大；另一方面，近兩年來，拿地房企以國央企為主，地方城投拿地占比上升，民營房 企拿地規(guī)模下降；再次，2023 年市場雖有回暖，短期購房者仍有交付擔(dān)憂，選民營房企仍較為謹(jǐn)慎，奠定了未來兩年內(nèi)國央企的成交比重上升。

具體來看，“第一支箭”的受益房企主要是優(yōu)質(zhì)頭部國央企、民企及地方深耕企業(yè)，“第二支箭”債券融資支持主要涉及穩(wěn)健型民企及混合所有制房企。隨后支持房企股權(quán)融資的 “第三支箭”的適用對象更為廣泛，優(yōu)質(zhì)頭部房企、中小房企以及出險房企均有涉及，  繼“三支箭”落地后，中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行 四大行向房企提供帶擔(dān)保離岸貸款被稱為是金融支持房地產(chǎn)的“第四支箭”隨即出鞘。 

2023 年，國家會繼續(xù)大力支持企業(yè)合理融資需求，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通，企業(yè)資金面有望得到改善。國央企的成交規(guī)模進(jìn)一步凸顯，一方面，當(dāng)前“三箭齊發(fā)”支持房企化解風(fēng)險，其中國央企及優(yōu)質(zhì)房企受到支持的概率較大；另一方面，近兩年來，拿地房企以國央企為主，地方城投拿地占比上升，民營房企拿地規(guī)模下降；再次，2023 年市場雖有回暖，短期購房者仍有交付擔(dān)憂，選民營房企仍較為謹(jǐn)慎，奠定了未來兩年內(nèi)國央企的成交比重上升。 

此外，另外，“保交樓”依然是未來一年的行業(yè)核心關(guān)注點，交付力也將成為企業(yè)未來能夠贏得購房者、金融機(jī)構(gòu)、政府等各方信任的核心能力，衡量產(chǎn)品品質(zhì)和用戶滿意度的，無疑就是“交付”這一關(guān)。