正文

寅卯之交，新春將至。

未來(lái)歷史會(huì)用什么詞匯來(lái)描述剛剛過(guò)去的2022年？我們暫不得知。要知道，所有宏觀敘事的波動(dòng)，都與每個(gè)普通人息息相關(guān)。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在過(guò)去的年，歷經(jīng)跌宕起伏。2023，樓市將呈現(xiàn)何種新面貌？房產(chǎn)政策還有多大調(diào)整空間？讓我們一起回顧過(guò)去，展望新一年。

回顧2022年：樓市持續(xù)下行 政策頻出 步步轉(zhuǎn)向 

整個(gè)2022年，房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)幾乎都走出了一條持續(xù)下滑的曲線。這一年，“保交樓”成為第一要?jiǎng)?wù)。地方政策從試探性松綁到應(yīng)出盡出，全年至少295個(gè)省市出臺(tái)近600次房地產(chǎn)松綁政策。

上半年各地松綁購(gòu)房政策“小步低頻、循序漸進(jìn)”；7 月?tīng)€尾風(fēng)波愈演愈烈，銷(xiāo)售端冷，政策轉(zhuǎn)向“保交樓、穩(wěn)民生”；隨后“930”房貸財(cái)稅支持力度“托而不舉”，兩次政治局會(huì)議逐漸打開(kāi)地方因城施策空間；地方政策從試探性松綁到應(yīng)出盡出；兩度降準(zhǔn)、三次降息以及階段性放寬房貸利率下限；20大定調(diào)新模式，融資收縮性政策回收糾偏，金融端祭出組合拳，“金融16條”托底樓市，信貸、債券、股權(quán)支持全部到位，實(shí)現(xiàn)“三箭齊發(fā)”，監(jiān)管對(duì)于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，政策開(kāi)始由“保項(xiàng)目”向“保主體”過(guò)渡；此后，高層多次表態(tài)明確“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的地位…

所有政策都有一定滯后效應(yīng)，樓市也不例外。

“這幾個(gè)月下來(lái)，我覺(jué)得微光在逐步變成曙光。從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，政策面都在逐步向好，而且在力度、廣度上全面超出萬(wàn)科的預(yù)期。”正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮12月16日在萬(wàn)科臨時(shí)股東大會(huì)上的講話一樣，未來(lái)一年，政策托底，樓市也將會(huì)走出底部。

2023樓市幽而復(fù)明，政策暖風(fēng)會(huì)繼續(xù)吹

2023年開(kāi)年才10天，房地產(chǎn)利好大禮包一個(gè)接一個(gè)頻發(fā)，中央穩(wěn)樓市的信心非常堅(jiān)決。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作”，“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”。住建部部長(zhǎng)指出“對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持；對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持”。加之“金融16條”、“三支箭”等政策相繼出臺(tái)，穩(wěn)信用下優(yōu)質(zhì)房企融資將實(shí)質(zhì)性改善；多地放寬限購(gòu)限貸、花式促進(jìn)居住消費(fèi)。結(jié)合政策規(guī)律和過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，2023，我們預(yù)計(jì)2023樓市幽而復(fù)明，政策暖風(fēng)會(huì)繼續(xù)吹。

需求端：優(yōu)化限制政策 釋放消費(fèi)潛力

從需求端來(lái)看，中財(cái)辦表示要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。

在行政層面：因城施策仍有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控空間，逐步取消已過(guò)時(shí)宜的行政限制政策，地方加碼政策力度促需求；預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步放寬行政限制措施：部分城市取消、部分城市區(qū)域優(yōu)化。因城施策仍有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)控空間，地方加碼政策力度促需求；一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑滦袎毫^大的遠(yuǎn)郊局部放松限購(gòu)，定向優(yōu)化多孩家庭以及人才購(gòu)等；弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?。?是給予購(gòu)房?jī)?yōu)惠?？赡芤园l(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等形式直接促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)。

在金融層面：進(jìn)一步下調(diào)，降首付、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)的城市進(jìn)一步擴(kuò)圍。具體來(lái)講，一是利率或存在進(jìn)一步下調(diào)空間。當(dāng)前，多數(shù)城市房貸利率加點(diǎn)仍比較高。二是預(yù)計(jì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍有調(diào)整空間。目前，部分城市首套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例較高，對(duì)合理的換房改善需求容易形成誤傷。 三是預(yù)計(jì)首付仍有下降空間。

在稅收層面：當(dāng)前出臺(tái)的政策主要包括：階段性換房個(gè)稅返還、契稅補(bǔ)貼。未來(lái)的政策空間或包括：增值稅免征年限由 5 年縮短至 2 年、契稅稅率優(yōu)惠、個(gè)人所得稅減免、二手項(xiàng)目交易環(huán)節(jié)土增稅減免。

供給端：政策托底 推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組

從供給端來(lái)講，扎實(shí)做好“三?！惫ぷ鳎苿?dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。供給端政策重點(diǎn)是改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況、國(guó)資鼓勵(lì)收并購(gòu)、金融支持再加力、地方政府收購(gòu)商品房作為保障性租賃住房。

房企供給側(cè)改革漸進(jìn)尾聲，穩(wěn)信用下企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)?shí)質(zhì)性改善，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企更將顯著受益；

城市更新及租賃住房領(lǐng)域政策利好仍有空間：各項(xiàng)財(cái)稅支持政策將不斷完善，租賃市場(chǎng)REITs等、保障性租賃住房，長(zhǎng)租房成為行業(yè)新的政策扶持發(fā)展重點(diǎn)。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，既有當(dāng)下短周期因素，也有歷史長(zhǎng)周期因素。這意味著，2023年在政策托底下，供需兩端將協(xié)同發(fā)力。保交樓依舊是必須堅(jiān)守的政策底線，隨著融資功能逐漸恢復(fù)，央國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)有望逐漸回歸正軌，出險(xiǎn)房企仍將有序出清，最終房企供給側(cè)改革也將走出一條“幽而復(fù)明”之路。