“沒有一個冬天不可逾越,沒有一個春天不會來臨?!?/p>
寅卯之交,新春將至。
未來歷史會用什么詞匯來描述剛剛過去的2022年?我們暫不得知。要知道,所有宏觀敘事的波動,都與每個普通人息息相關(guān)。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),在過去的一年,歷經(jīng)跌宕起伏。2023年,樓市將呈現(xiàn)何種新面貌?讓我們一起回顧過去,展望新一年。
房地產(chǎn)再成“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”
12月15日,國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時表示?!胺康禺a(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn),我們已出臺一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖?!?/p>
這次的發(fā)聲,信號明顯,又有跡可循。
就去年全年來看,從一季度穩(wěn)字當(dāng)頭,部分城市試探性放松,到二季度地方性政策頻發(fā),再到三季度強(qiáng)調(diào)保交樓,最后,四季度連續(xù)推出“930”、金融16條、“三支箭”促融資保主體,松綁力度越來越大,支持力度越來越強(qiáng)。
在政策方面,4月29日、7月28日兩次政治局會議,支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求,優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。由于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,在因城施策的導(dǎo)向下,今年房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際放松。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)暫緩?fù)瞥?,一些地方政府加大引才力度、放松限購限貸等,銀行下調(diào)首付比和貸款利率,監(jiān)管層放松三道紅線和兩個上限要求、支持新市民等。隨后,5月起,地方進(jìn)入密集出臺房產(chǎn)新政期,逐漸打開地方因城施策空間,地方政策從試探性松綁到應(yīng)出盡出。
在金融方面,一方面,2022年,央行兩度降準(zhǔn)、三次降息以及階段性放寬房貸利率下限。數(shù)據(jù)顯示,兩次降準(zhǔn)分別于4月和11月,均為存款準(zhǔn)備金率全面下調(diào)0.25個百分點(diǎn);三次降息分別在1月、5月、8月,其中1年期LPR變動1次,5年期LPR三次均有下調(diào),對比2019年12月lpr五年期利率4.65%,最新一期LPR五年期利率已降至4.3%,共下調(diào)35bp。
另一方面,在“保交樓”和“保主體”全面發(fā)力。630江西景德鎮(zhèn)強(qiáng)制停貸事件,引發(fā)全國停貸潮,8月開始央行及銀保監(jiān)及住建部頻發(fā)保交樓政策,保障交付;隨后,11月,中央開始全面加強(qiáng)對房企融資的支持力度。11月2日,中債增信召集21 家民營房企開會,推進(jìn)第二批增信發(fā)行項(xiàng)目約200億元;11月8日,交易商協(xié)表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具,支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資,預(yù)計(jì)可支持至少2500億元民營企業(yè)債券融資;11月13日,中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會出臺“金融16條”,開啟了全國金融機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)行業(yè)全面的資金支持;11月21日,中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會,強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求,支持民營房企發(fā)債融資,六大銀行為17家房企授信1.28萬億元;11月28日,證監(jiān)會宣布在涉房業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施,恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。至此,信貸、債券、股權(quán)支持全部到位,真正意義上實(shí)現(xiàn)“三箭齊發(fā)”,房企融資環(huán)境進(jìn)一步改善,對改善房企資產(chǎn)負(fù)債和助力行業(yè)紓困意義匪淺。
因城施策,進(jìn)一步優(yōu)化本地房產(chǎn)政策
2022年,“松綁”貫穿全年,至2022年12月底,已有超百城首付商貸比例降至2成,20余城首套房貸利率降至3字頭,多地推出包括人才補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等多種類型的購房補(bǔ)貼。加入房產(chǎn)政策優(yōu)化的城市隊(duì)伍從三四線城市逐步擴(kuò)散到一二線城市,包括北京、成都、西安等一線和強(qiáng)二線城市在11月調(diào)整部分城區(qū)的限購政策,杭州更是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策有所放松。12月底,佛山、東莞先后放開限購,調(diào)整限售政策,可視為一種新的限購政策思路與嘗試。
2023年開年至今僅10余日,已有河南、重慶、烏魯木齊等多個省市祭出穩(wěn)樓市新政,延續(xù)了去年11月以來一線、二線城市優(yōu)化限購等趨勢??梢灶A(yù)見,將有更多城市會出臺優(yōu)化房產(chǎn)政策新舉措,進(jìn)一步釋放本地剛需和改善購房需求,以期促進(jìn)市場盡快回暖。
1月3日,新年第一個工作日,河南省政府新聞辦召開新聞發(fā)布會,重點(diǎn)介紹河南省大力提振市場信心、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好有關(guān)工作,釋放了一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促發(fā)展的積極信號。
其中,關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè),提出穩(wěn)住房地產(chǎn)投資,全面落實(shí)金融支持房地產(chǎn)16條政策措施,全力保交樓、穩(wěn)預(yù)期、拓供給,著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加大對居民購房和房企合理融資支持力度,從信貸、股權(quán)、債券融資三方面縱深拓展房地產(chǎn)融資渠道。強(qiáng)化“保交樓”項(xiàng)目配套融資支持,持續(xù)攻堅(jiān)推動已售逾期項(xiàng)目加快建設(shè)交付。
值得注意的是,河南省委常委、常務(wù)副省長孫守剛表示,取消和調(diào)整過熱時期妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策,完善二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),支持集中團(tuán)購商品住房,鼓勵各地結(jié)合保障性租賃住房、人才住房房源征集加快存量商品房去化。
同時行動的還有重慶。同在1月3日,重慶發(fā)布房地產(chǎn)27條政策,包括符合條件的新市民可享受與本地居民同等的個人住房貸款政策。繳存職工個貸最高公積金貸款額度50萬元,夫妻參貸最高貸款額度100萬元。
1月5日,烏魯木齊發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的22條措施》,明確住房公積金貸款購買新建商品住房單價(jià)上限由13600元/平方米上調(diào)為14960元/平方米。使用住房公積金貸款購買二手住房,首付款比例由30%降低至20%。
此外,河南榮陽、安徽六安、江蘇連云港、廣西防城港、廣西柳州等城市在新年先后出臺包括下調(diào)購房首付、針對多孩子女家庭上調(diào)公積金貸款額度等房產(chǎn)新政。
新年關(guān)鍵詞預(yù)測:寬松、回暖、分化
開年以來,房地產(chǎn)市場依然暖風(fēng)頻吹、利好不斷。
1月5日,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布重磅通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制,新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。也就是說,房價(jià)連跌3個月的城市,首套房貸利率就能降,目前4.1%的利率還有進(jìn)一步下降空間。市場觀點(diǎn)認(rèn)為,目前首套房貸利率相較歷史低點(diǎn)仍有一定下降空間,預(yù)計(jì)未來有更多符合條件的城市會因城施策,降低首套房貸利率,今年首套房貸“奔三”可期。
從去年下半年到今年開年的城市舉措來看,一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)局部優(yōu)化,下行壓力較大的遠(yuǎn)郊局部放松限購;弱二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?,并適當(dāng)綜合運(yùn)用提供購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等手段,促進(jìn)市場回暖。
此外,去年還陸續(xù)有多個城市持續(xù)出臺針對二孩、多孩家庭的專項(xiàng)政策、“一人購房全家?guī)汀钡扔絮r明特色的新型政策,“帶押過戶”等更加高效的二手房交易嘗試,這些手段切實(shí)降低購房者購房門檻和購房成本,能夠持續(xù)推動剛需和改善群體入市,也有望在2023年繼續(xù)得以推進(jìn)和落實(shí)。
由此可見,2023年有望延續(xù)2022年整體寬松的市場環(huán)境,隨著復(fù)產(chǎn)復(fù)工的進(jìn)程加快,以及中央金融16條、“三支箭”和地方各項(xiàng)新政的逐步落實(shí),市場有望在年中企穩(wěn)回暖。但整體進(jìn)度不一,并呈現(xiàn)較為明顯的分化,一線、強(qiáng)二線城市將率先復(fù)蘇,三四線城市則仍可能需要更長的時間修復(fù)。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在12月31日的發(fā)布會上預(yù)測,整個2023年樓市政策將保持寬松,明年上半年樓市壓力依然會很大,下半年會樂觀一些,2023年6月將會是樓市企穩(wěn)的重要窗口期。
他指出,“2022年全年商品房成交額13.3萬億元,成交面積13.6億平方米,整個行業(yè)規(guī)模已重回2015年。我們也看到一些好的信號,有一半的城市在四季度開始止跌回穩(wěn),也就是我們所說的,市場筑底已經(jīng)開始出現(xiàn)?!?/p>
樓盤點(diǎn)評
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