正文

寅卯之交，新春將至。

未來歷史會(huì)用什么詞匯來描述剛剛過去的2022年？我們暫不得知。要知道，所有宏觀敘事的波動(dòng)，都與每個(gè)普通人息息相關(guān)。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在過去的一年，歷經(jīng)跌宕起伏。2023年，樓市將呈現(xiàn)何種新面貌？土地市場(chǎng)將如何變動(dòng)？讓我們一起回顧過去，展望新一年。

成交情況：欲說還休涼意濃

在2023丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布會(huì)上，易居企業(yè)集團(tuán)CEO、克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，2022年全國(guó)土地成交面積14.4億平方米，同比下降37%，成交金額4.73萬(wàn)億，下降31%。

去年的土地市場(chǎng)，可謂涼意十足。

2021年2月，自然資源部要求22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次，同時(shí)要求試點(diǎn)城市單列租賃住房用地占比一般不低于10%。經(jīng)過2021年22城“過山車”式三輪“兩集中”供地后，土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)涼，2022年的集中供地也基本延續(xù)了2021年的市場(chǎng)格局，“底價(jià)成交”、國(guó)央企平臺(tái)“托底”似乎也成為了土拍市場(chǎng)最常見的關(guān)鍵詞。

另一方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在整體成交面積、金額大幅下降的情況下，土地成交金額集中度持續(xù)上升，前三的城市站整個(gè)土地成交金額的16%，成交金額前十的城市占了整體成交金額的35%，前20個(gè)城市占比達(dá)到51%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年土地成交集中在北京、上海、深圳和杭州四個(gè)城市，占集中供地的42%。

換言之，2022年的土地市場(chǎng)“馬太效應(yīng)”愈發(fā)明顯，一線和強(qiáng)二線城市尚有房企勉力搶占，而廣大弱二線、三四五線城市則難掩寒意。以前文提及的北、上、深、杭為典型代表，城市能級(jí)高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，未來發(fā)展可期，潛力購(gòu)房群體龐大，新房購(gòu)買力高，房企能夠有較強(qiáng)的拿地意愿。而三四五線城市，盡管2022年不斷通過降首付、提高公積金貸款利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等多重舉措吸引購(gòu)房者，但收效甚微。對(duì)于“錢只能花在刀刃”上的各家房企，顯然不敢輕易入局。

拿地房企：城投、國(guó)央企撐起全年拿地主力軍

實(shí)際上，2021年下半年，隨著部分規(guī)模房企遭遇流動(dòng)性危機(jī)，土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)涼，國(guó)央企和城投逐漸成為各地土拍主角。時(shí)至2022年，百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)下降超4成，千億房企數(shù)量銳減一半，由2020年的40家以上降至不足20家。在此背景下，2022年，百?gòu)?qiáng)房企拿地總量大幅下降6成，只有4成房企仍在拿地，且多集中在22城之中。

從全年土拍市場(chǎng)表現(xiàn)來看，華潤(rùn)、中海、保利等國(guó)央房企拿地金額穩(wěn)居前列，與此同時(shí)，各地城投也逐漸從2021年下半年的參與轉(zhuǎn)為主力。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年，城投拿地總建面達(dá)到58%，“托”起地方土拍的半壁江山。

然而，大部分城投公司通常卻只能“拿”，不能“建”，基本不具備后期地塊的開發(fā)建設(shè)的能力，且存在債務(wù)壓力的隱患。由于地方城投托底之風(fēng)愈演愈烈，2022年10月中旬，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》（財(cái)預(yù)〔2022〕126號(hào)）。通知明確：嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

隨后，11月，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)“三支箭”接連發(fā)出，“金融16條”后監(jiān)管對(duì)于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，逐漸轉(zhuǎn)向保主體。與此同時(shí)，土拍市場(chǎng)也逐漸出現(xiàn)一些新的變化，部分專注本土的“草根”房企開始嶄露頭角，例如佳運(yùn)置業(yè)在上?！斑B下三城”，其中更以9.5%的溢價(jià)率拿下寶山顧村地塊；偉星置業(yè)在繼續(xù)專注合肥的同時(shí)，還在長(zhǎng)三角區(qū)域開疆拓土，在南京、寧波均有斬獲，并以全年拿地總金額152億強(qiáng)勢(shì)闖入2022年房企拿地TOP20。

地方舉措：摘掉“緊箍咒”，門檻持續(xù)下降

2022年以來，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低溫運(yùn)行，規(guī)模房企資金壓力增加，房企拿地意愿降至低點(diǎn)，傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，延續(xù)了2021年下半年以來的寒意。為了扭轉(zhuǎn)這一局面，各地陸續(xù)降低土拍門檻，加大中心城區(qū)、優(yōu)質(zhì)地塊的土地供應(yīng)，降地價(jià)、提限價(jià)。同時(shí)，為了避免撞期，減輕企業(yè)拿地壓力，多個(gè)城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次，已經(jīng)從事實(shí)上打破原有的三次集中供地限制。

在降低土拍門檻方面，多個(gè)城市在土地供應(yīng)端釋放利好，包括降低土拍保證金比例、延緩?fù)恋貎r(jià)款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力，土拍門檻進(jìn)一步下降。

在供地方面，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)重點(diǎn)城市2022年前三輪集中供地中，中心城區(qū)的供地比重均在48%以上，比2021年三輪中心城區(qū)供地比重高出5-8個(gè)百分點(diǎn)不等。部分城市采取了“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式，超半數(shù)重點(diǎn)城市中心城區(qū)供地比重超過五成，供地以樓市表現(xiàn)較好、庫(kù)存偏低的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>

在給開發(fā)商留出足夠的利潤(rùn)空間方面，部分城市提升了對(duì)地塊限價(jià)，以增加限價(jià)與地塊地價(jià)之間的差值，增加項(xiàng)目利潤(rùn)空間以促成交。以北京第三輪集中土拍為例，房山、順義相對(duì)較偏的幾宗宅地，銷售指導(dǎo)價(jià)與周邊房?jī)r(jià)相比有小幅度上調(diào)，對(duì)于郊區(qū)板塊的預(yù)期提升有一定的作用，最終北京三批次18宗地塊均成功出讓。

即便如此，從各地土拍仍以國(guó)央企和城投為主導(dǎo)來看，除了極少數(shù)熱點(diǎn)城市外，大部分城市的政策刺激效果有限，地塊仍以底價(jià)成交為主，房企拿地依舊謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)的回暖仍需較長(zhǎng)的時(shí)間，城市之間的土地市場(chǎng)的分化也將繼續(xù)加劇。

2023展望：房企融資有望走出低谷土地市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂觀

2022年12月，土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了“翹尾”，多城土地出讓活動(dòng)頻繁，包括上海、蘇州、武漢、廣州、長(zhǎng)沙等多個(gè)熱點(diǎn)城市，盡管大部分城市地塊仍以底價(jià)成交為主，但仍有上海、蘇州等高關(guān)注城市的優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)了高溢價(jià)成交。

然而縱觀2022年全年的土地市場(chǎng)，在樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷的影響下，2022年土地市場(chǎng)也持續(xù)低位運(yùn)行，成交建面直接降至近十年新低，整體市場(chǎng)熱度也進(jìn)一步走低。

盡管如此，一些好的信號(hào)也逐漸顯現(xiàn)。

自去年四季度以來，“金融16條”正式發(fā)布后，支持房企信貸融資、支持房企發(fā)債融資、恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資等“三箭連發(fā)”，房企融資環(huán)境顯著寬松，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步提供支撐。

與此同時(shí)，重點(diǎn)城市的集中供地也發(fā)生了較大變化。一方面，地方政府為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)低迷的局面，通過對(duì)土地出讓保證金繳納比例、土地價(jià)款付款期限等方面給予利好，降低土地出讓門檻，也通過“上架”中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊吸引更多房企；另一方面，房企拿地依然謹(jǐn)慎，但也因此，部分專注本地的民企開發(fā)商也有了更多的拿地機(jī)會(huì)。

此外，隨著“三高”模式的終結(jié)，房企拿地更傾向于優(yōu)質(zhì)地塊，聚焦核心一二線則成為房企的必然選擇，土地市場(chǎng)的分化也將因此加劇。長(zhǎng)三角、粵港澳、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝這5大城市群將有望成新一輪發(fā)展高地，而三四線城市則由于購(gòu)買力不足、去化周期長(zhǎng)等原因，難以獲得規(guī)模房企的廣泛青睞。

對(duì)于2023，土地市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)低迷、分化的走勢(shì)，城市土拍規(guī)則也將繼續(xù)保持寬松，各地土拍仍可能以國(guó)央企托底。房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、聚焦核心城市和板塊、捕捉點(diǎn)狀的投資機(jī)會(huì)。